آدم جاريت

​

العرض منخفض أو مرتفع:

قد يفكر المستثمر أكثر في نهج الرشاشات ، في حين أن معظم المالكين ينظرون إلى نهج القناصة. مع المستثمر ، تحاول إخراج تفضيلاتك وعواطفك من المعادلة بدرجة كبيرة ولديك المزيد من المرونة لتقديم عروض منخفضة. هناك بعض أصحاب الملكية الذين يركزون بشدة على المدخرات على التفضيلات الشخصية ، ويختارون عروض الكرة المنخفضة كنتيجة لمزيد من مقاربة المدفع الرشاش ، حيث تعني الخاصية التي لا تمثل صفقة جيدة بما يكفي دخولها إلى المنزل المحتمل التالي . مع وجود مالك مقيم ، يرغب الكثيرون في الحصول على منزل مناسب لعائلاتهم على وجه التحديد ولا يريدون أن يكون لديهم موقف لا يرفض فيه البائع عرضهم فحسب ، بل يقول إنهم لا يريدونهم تقديم عرض آخر ( وهو أمر نادر ولكنه يحدث). إذا قمت بتخفيض الممتلكات التي تريدها حقًا ، وقدم مشتر آخر لهم عرضًا ليس منخفضًا في غضون أيام قليلة ، فمن المرجح أن يرغب البائع في الذهاب ذهابًا وإيابًا مع المشتري الآخر ، والمفاوضات ذهابًا وإيابًا يمكن أن يحدث غالبًا مع مشترٍ واحد فقط في كل مرة حتى في سيناريو العرض المتعدد. لقد حصلت على عقد من قبل على عقار مع هذا السيناريو بالضبط. كلما انخفض وقت السوق أو الوقت بعد انخفاض السعر بنسبة 5٪ أو أكثر ، زادت احتمالية حدوث ذلك. من المهم أيضًا بصفتك وكيل مشتري محتمل الاستفسار عما إذا كان هناك أي عروض نشطة ، ليس فقط للحصول على فكرة عما تقدمه ولكن أيضًا لتسريع الجدول الزمني لعرضك وفقًا لذلك إذا كان هناك عرض أو تم إخطار البائعين بقدوم واحد هكذا.

عرض قوي:

يحب البائعون عمومًا إغلاق 30 يومًا (أو أقل إذا كانت شاغرة) ، و 1 ٪ أو أكثر لإيداع الأموال الجاد (على الرغم من أن 500 دولار مقبولة في بعض الأحيان) ، والنقد. من بين خيارات التمويل ، يفضل البائعون النقد بشكل عام ، ثم قروض الأموال الصعبة ، ثم القروض التقليدية ، ثم قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، ثم قروض إدارة الإسكان الفدرالية. بالطبع يحبون السعر المطلوب أو أعلى بدون مساعدة تكلفة الإغلاق أيضًا ، على الرغم من أنه في هذا السوق ، غالبًا ما يتم تقديم تكاليف الإغلاق للمشترين إذا كان المشتري يقدم سعر الطلب الكامل أو أكثر. في الحالات التي لا يحتاج فيها البائع ويحتاج المشتري إلى تكاليف الإغلاق ، قد تفكر في رفع سعر العرض ، محميًا جزئيًا بالتقييم (انظر أدناه).

الإصلاحات المرئية قبل العرض:

إذا كانت هناك أي إصلاحات / تعديلات / تحديثات تريد من البائع إجراؤها والتي لاحظتها قبل تقديم عرض ، فمن الأفضل عادةً تضمينها في العرض. هناك أوقات قال فيها البائع إنه لن يقوم بأشياء معينة ظهرت في فحص المنزل لأن البائع ذكر أنه كان يجب أن تكون واضحة قبل فحص المنزل قبل تقديم العرض. _cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

ابدأ بعرض شفهي:

من أفضل الممارسات أن تبدأ بتقديم عرض شفهي في العديد من السيناريوهات ، باستثناء حالات العرض المتعددة ، والبيع على المكشوف ، ومبيعات العقارات ، وحبس الرهن. القيام بذلك هو نهج غير ملزم يمكن أن يوفر لك الوقت ، خاصة إذا كنت تقدم عددًا من عروض الكرة المنخفضة. سيذهب بعض البائعين ذهابًا وإيابًا من خلال الكلام اللفظي والبعض الآخر لا يفعل ذلك. غالبًا ما يعتمد على تفضيلات الوكيل ، وفي بعض الأحيان يمكن لوكلاء الإدراج خلط القوانين حول كيفية تقديم وكيل الإدراج جميع العروض (سواء كانت شفهية أم لا) ولكن لا يمكن صياغة عقد العقارات إلا كتابةً.

عروض مضادة:

في بعض الحالات ، تحصل على فرصة واحدة فقط لتقديم عرض ، مثل العديد من الحالات المتعلقة بالممتلكات المملوكة لـ HUD خلال الفترة التي يشغلها المالك فقط قبل انتهاء تلك الفترة. في بعض الأحيان ، سيحصل البائع على عرضين ويقرر فقط قبول أحدهما على الآخر دون إصدار عداد أو إثارة حرب مزايدة. أتذكر إحدى المناسبات التي حصل فيها المشتري على عرض قوي تم تقديمه إلى بائع فردي ، ولكن مع كون الشروط التي قدموها مماثلة تقريبًا لمشتري آخر ، فقد قبل البائع العرض الذي قدم العرض الأول. في مناسبة أخرى ، تم تقديم عرضين مع عرض واحد أفضل من الآخر ، بدلاً من إثارة حرب مزايدة مرة أخرى ، تم قبول أفضل العرضين. ومع ذلك ، في معظم الحالات ، قد يعترض البائع على عرضك أو يرفضه إذا لم يقبله قبل بيعه إلى شخص آخر ، مما يمنحك فرصة للحصول على عرض ثانٍ. في بعض الحالات ، يتم تحفيز حرب المزايدة حيث قد يقدم أعلى عرض 3 عروض إجمالية أو أكثر مع ارتفاع السعر ، وقد رأيت هذا يحدث حيث يرتفع السعر أعلى من سعر الطلب بنسبة 50٪.

التقييمات:

يتم حماية المشتري إلى حد ما في حالات جميع القروض وجميع العروض النقدية مشروطة بالتقييم. إذا قدم المشتري عرضًا بقيمة 300 ألف دولار ، وقال المثمن إن قيمتها 295 ألف دولار ، يمكن للمشتري الذي لديه قرض في بعض الأحيان أن يقدم أمواله الخاصة لتقسيم الفرق ، أو يمكنه في بعض الأحيان دفع البائع إلى النزول. في بعض الأحيان يجتمعون في المنتصف. مع قرض VA ، إذا كان التقييم أقل من سعر العقد ، يجب على البائع أن يعرف أن أي شخص لديه قرض VA سيتأثر بهذا التقييم الواحد لعدة أشهر. في حالة القرض التقليدي ، من ناحية أخرى ، يكون لدى البائع مزيد من اللجوء لإعادة العقار إلى السوق لمشتري آخر ويأمل أن يحصل عليه شخص ما وأن المثمن أكثر تسامحًا مع سعر البيع. بينما أتمنى ألا يكون الأمر كذلك ، يرى المثمن سعر القائمة ، وغالبًا ما يكون متحيزًا لجعل القيمة المقدرة مساوية أو أكبر من هذا المبلغ حتى لا يزعج أي ريش. يمكن أن يشعر الوكلاء والمشترين والبائعين على حدٍ سواء بالاهتمام الشديد بشأن هذه المشكلة . 

​

شروط التصعيد:

أستخدم بشكل روتيني بنود التصعيد لمساعدة المشترين على الفوز. مع شرط التصعيد ، يمكنك تقديم عرض بسعر واحد ، ثم تحديد الحد الأقصى الذي ترغب في الذهاب إليه والذي يتم تشغيله بواسطة العروض الأخرى ، مع إتاحة الفرصة لك للحصول على نسخة من العرض الآخر قبل زيادة العرض الخاص بك ليعكس شروط شرط التصعيد. عادةً ما أوصي بنسبة 1٪ فوق العرض الأعلى التالي ، لكن ذلك يعتمد إلى حد كبير على شروط العرض. قد يتمكن المشتري النقدي غير الطارئ من الحصول على 1 ألف دولار ، في حين أن مشتري VA المعتمد على بيع المنزل قد يكون أفضل حالًا بنسبة 3٪ أعلى من العرض التالي الأعلى. في حين أن بنود التصعيد محظورة بالنسبة لبعض العقارات (مثل منازل HUD) ، إلا أنه يُسمح باستخدامها عادةً.   إليك المزيد عن ذلك.

​

رسائل للبائع:

غالبًا ما تُستخدم هذه لمساعدة المشترين على الفوز ، وقد رأيت أين فاز المشترون الأسوأ ماليًا الذين مثلتهم ، مع كون الرسالة الموجهة إلى البائع هي السبب الرئيسي المعلن لذلك. ومع ذلك ، من السهل جدًا أيضًا أن تكون غير قانوني دون معرفة ذلك ، ومن المحتمل أن تتضمن غالبية الرسائل الموجهة إلى البائع عناصر غير قانونية. هنا المزيد عن ذلك . 

​

العناصر غير النمطية:

هناك عدد من الطرق التي أحبها لمساعدة المشترين على المضي قدمًا والتي لا يتم تضمينها عادةً في العروض ، مثل نموذج البريد الإلكتروني الذي طورته بمرور الوقت لتسهيل الأمور على وكيل القائمة (والقيام بأشياء مفيدة لـ يمكن أن يساعد وكيل القائمة في منحهم انطباعًا إيجابيًا). أخبرني وكيل منافس أن عرض عرضي ممتاز. إذا كان لدى المشتري حجم نقدي كبير أو يقدم ضمان تقييم أعلاه ، أود تضمين إثبات الأموال لدعم ذلك لإظهار أن المشتري في وضع قوي. إذا كان لدى المشتري درجة ائتمان قوية ، فأنا أحب مشاركتها ، وإذا كان لدى المشتري نسخة من درجة الائتمان التي حصل عليها المقرض ولديه ائتمان قوي ، فأود تضمينه في المستندات. _cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

​

تفتيش المنزل:

عادة ما يحصل المشترون على فحص المنزل بعد التصديق على العقد. يقوم بعض المشترين بفحص المنزل قبل تقديم العرض. لا يقوم المشترون الآخرون بفحص المنزل. إذا اخترت المسار الأخير ، فإنني أوصي بأن يقوم المشترون / الوكلاء بفحص جميع أعمار النظام ، والتحقق من سقف المنزل باستخدام سلم طويل أو طائرة بدون طيار ، والذهاب إلى منطقة الزحف والعلية بقدر الإمكان. معظم وكلاء المشترين لا يفعلون ذلك ولا يمتلكون المعدات (على سبيل المثال ، لا يحمل معظمهم سلمًا أو عمودًا طويلًا مع كاميرا بوريسكوب أو طائرة بدون طيار ويجب أن تكون معتمدًا لتحليق طائرة بدون طيار تجاريًا) حتى لو كانوا أردت ذلك ، لكن يمكنني ذلك إذا أعطيتني إشعارًا مسبقًا (على سبيل المثال ، لامتلاك ملابس لمساحة الزحف ، وطلب إذن لطائرة بدون طيار الخاصة بي ، والحصول على ترخيص FAA في المواقع الأساسية حيث لا يمكن الحصول على موافقة فورية من LAANC).

​

اتفاقيات حيازة البائع: يمكن أن تتفوق هذه الاتفاقيات أحيانًا على المنافسة للفوز بالعروض. فيما يلي مزيد من التفاصيل . 

​