ADAM GARRETT

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Angebot niedrig oder hoch:

Ein Investor könnte eher einen Maschinengewehr-Ansatz in Betracht ziehen, während die meisten Eigentümer eher einen Scharfschützen-Ansatz in Betracht ziehen. Bei einem Investor versuchen Sie, Ihre eigenen Vorlieben und Emotionen weitgehend aus der Gleichung herauszunehmen und haben mehr Flexibilität, um Lowball-Angebote zu machen. Es gibt einige Eigennutzer, die sich stark auf Einsparungen und nicht auf persönliche Vorlieben konzentrieren und sich daher für Low-Ball-Angebote entscheiden, um eher den Maschinengewehransatz zu verfolgen, bei dem eine Immobilie, die nicht gut genug ist, auf das nächstmögliche Haus hinausläuft . Bei einem Eigennutzer möchten viele jedoch das Haus, das gut zu ihrer Familie passt, und möchten nicht in eine Situation geraten, in der der Verkäufer ihr Angebot nicht nur ablehnt, sondern sagt, dass sie kein weiteres Angebot machen möchten ( was selten ist, aber vorkommt). Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die Sie wirklich wollen, und ein anderer Käufer ihm innerhalb weniger Tage ein Angebot macht, das nicht billig ist, ist es wahrscheinlicher, dass der Verkäufer mit dem anderen Käufer hin und her gehen und hin und her verhandeln möchte kann selbst in einem Szenario mit mehreren Angeboten häufig nur bei einem Käufer gleichzeitig auftreten. Ich habe schon einmal einen Vertrag mit genau diesem Szenario auf dem Grundstück abgeschlossen. Je niedriger die Marktzeit oder die Zeit nach einem Preisnachlass von 5 % oder mehr, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass dies geschieht. Als Makler für potenzielle Käufer ist es auch wichtig, sich zu erkundigen, ob es aktive Angebote gibt, um nicht nur eine Vorstellung davon zu bekommen, was Sie anbieten sollen, sondern auch um Ihren Angebotszeitplan entsprechend zu beschleunigen, falls es eines gibt oder die Verkäufer über eines informiert wurden demnächst.

Ein starkes Angebot:

Verkäufer mögen im Allgemeinen 30 Tage (oder weniger, wenn frei) bis zum Abschluss, 1 % oder mehr für eine Anzahlung (obwohl 500 $ manchmal akzeptabel sind) und Bargeld. Unter den Finanzierungsoptionen bevorzugen Verkäufer im Allgemeinen Bargeld, dann Hartgelddarlehen, dann konventionelle Darlehen, dann FHA, dann VA. Natürlich mögen sie den Angebotspreis oder höher ohne Unterstützung bei den Abschlusskosten, obwohl in diesem Markt den Käufern häufig Abschlusskosten auferlegt werden, wenn der Käufer den vollen Angebotspreis oder mehr anbietet. In Fällen, in denen ein Verkäufer dies nicht tut und der Käufer die Abschlusskosten benötigt, können Sie den Angebotspreis erhöhen, teilweise geschützt durch die Bewertung (siehe unten).

Reparaturen sichtbar vor dem Angebot:

Wenn es Reparaturen/Modifikationen/Aktualisierungen gibt, die Sie vom Verkäufer durchführen lassen möchten, bevor Sie ein Angebot abgeben, ist es normalerweise am besten, diese in ein Angebot aufzunehmen. Es gibt Zeiten, in denen ein Verkäufer gesagt hat, dass er bestimmte Dinge, die bei der Hausinspektion aufgefallen sind, nicht tun würde, weil der Verkäufer angibt, dass sie vor der Hausinspektion hätten offensichtlich sein müssen, bevor er das Angebot abgegeben hat._cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

Beginnen Sie mit einem mündlichen Angebot:

Es ist eine bewährte Vorgehensweise, in vielen Szenarien mit der Abgabe eines mündlichen Angebots zu beginnen, ausgenommen Situationen mit mehreren Angeboten, Leerverkäufen, Immobilienverkäufen und Zwangsvollstreckungen. Dies ist ein unverbindlicher Ansatz, der Ihnen Zeit sparen kann, insbesondere wenn Sie eine Reihe von Low-Ball-Angeboten machen. Einige Verkäufer gehen mit einem mündlichen hin und her und andere nicht. Es hängt oft von den Vorlieben des Maklers ab, und manchmal können Immobilienmakler die Gesetze darüber durcheinander bringen, wie ein Immobilienmakler alle Angebote (ob mündlich oder nicht) präsentieren muss, aber dass ein Immobilienvertrag nur schriftlich geschlossen werden kann.

Gegenangebote:

In einigen Fällen erhalten Sie nur eine Chance, ein Angebot abzugeben, wie z. B. in vielen Fällen mit HUD-eigenen Immobilien während der Nur-Eigennutzer-Periode, bevor diese Frist abläuft. Manchmal erhält ein Verkäufer zwei Angebote und beschließt, nur eines über das andere anzunehmen, ohne jemals einen Gegenwert auszustellen oder einen Bieterkrieg anzuregen. Ich erinnere mich an eine Gelegenheit, bei der ein Käufer ein solides Angebot hatte, das einem einzelnen Verkäufer unterbreitet wurde, aber der Verkäufer akzeptierte denjenigen, der das erste Angebot unterbreitete, wobei die Bedingungen, die sie präsentierten, fast die gleichen waren wie bei einem anderen Käufer. Bei einer anderen Gelegenheit, bei der 2 Angebote vorgelegt wurden, von denen eines besser war als das andere, wurde das bessere der 2 Angebote angenommen, anstatt erneut einen Bieterkrieg auszulösen. In den meisten Fällen kann der Verkäufer Ihrem Angebot jedoch widersprechen oder es ablehnen, wenn er es nicht annimmt, bevor es jemals an jemand anderen verkauft wird, wodurch Sie die Möglichkeit haben, ein zweites Angebot abzugeben. In einigen Fällen wird ein Bieterkrieg angeregt, bei dem der höchste Anbieter bei steigendem Preis 3 oder mehr Gesamtangebote vorlegen kann, und ich habe dies erlebt, wenn er sogar höher als 50 % über dem geforderten Preis liegt.

Gutachten:

Bei allen Krediten und allen bewertungsabhängigen Barangeboten ist der Käufer bis zu einem gewissen Grad geschützt. Wenn der Käufer ein Angebot für 300.000 US-Dollar macht und der Gutachter sagt, dass es 295.000 US-Dollar wert ist, kann ein Käufer mit einem Darlehen manchmal seine eigenen Mittel bereitstellen, um die Differenz aufzuteilen, oder manchmal den Verkäufer dazu bringen, herunterzukommen. Manchmal treffen sie sich in der Mitte. Wenn bei einem VA-Darlehen die Bewertung unter dem Vertragspreis liegt, sollte der Verkäufer wissen, dass jeder mit einem VA-Darlehen monatelang von dieser einen Bewertung betroffen sein wird. Bei einem herkömmlichen Darlehen hingegen hat der Verkäufer mehr Rückgriffsmöglichkeiten, um die Immobilie für einen anderen Käufer wieder auf den Markt zu bringen und zu hoffen, dass jemand sie bekommt und der Gutachter den Verkaufspreis eher verzeiht. Obwohl ich wünschte, dass dies nicht der Fall wäre, sieht der Gutachter den Listenpreis und ist oft voreingenommen, den geschätzten Wert gleich oder größer als diesen Betrag zu machen, um keinen Ärger zu machen. Agenten, Käufer und Verkäufer können bei diesem Thema gleichermaßen ziemlich hitzig werden. 

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Eskalationsklauseln:

Ich verwende routinemäßig Eskalationsklauseln, um meinen Käufern zum Erfolg zu verhelfen. Mit einer Eskalationsklausel machen Sie ein Angebot zu einem Preis und geben dann das Maximum an, das Sie bereit sind zu gehen, das durch andere Angebote ausgelöst wird, wobei Sie die Möglichkeit haben, eine Kopie des anderen Angebots zu erhalten, bevor Sie Ihr Angebot erhöhen, um darüber nachzudenken die Bedingungen der Eskalationsklausel. Normalerweise empfehle ich 1 % über dem nächsthöheren Angebot, aber es hängt stark von den Bedingungen des Angebots ab. Ein nicht bedingter Bargeldkäufer kann möglicherweise mit 1.000 $ davonkommen, während ein VA-Käufer mit bedingtem Eigenheimverkauf mit 3 % über dem nächsthöchsten Angebot möglicherweise besser dran ist. Während Eskalationsklauseln für einige Eigenschaften verboten sind (z. B. HUD-Häuser), dürfen sie normalerweise verwendet werden.  Hier ist mehr dazu.

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Briefe an den Verkäufer:

Diese werden oft verwendet, um Käufern beim Gewinnen zu helfen, und ich habe gesehen, wo finanziell schlechtere Käufer, die ich vertreten habe, gewonnen haben, wobei der Brief an den Verkäufer der Hauptgrund dafür ist. Allerdings ist es auch sehr einfach, illegal zu sein, ohne es zu wissen, und wahrscheinlich enthalten die meisten Briefe an den Verkäufer illegale Elemente. Hier ist mehr dazu. 

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Atypische Elemente:

Es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, wie ich meinen Käufern helfen möchte, weiterzukommen, die normalerweise nicht in Angeboten enthalten sind, wie eine E-Mail-Vorlage, die ich im Laufe der Zeit entwickelt habe, um dem Listing Agent die Arbeit zu erleichtern (und Dinge zu tun, die für die Listing Agent kann ihnen dabei helfen, einen positiven Eindruck zu hinterlassen). Mir wurde von einem konkurrierenden Makler gesagt, dass meine Angebotspräsentation ausgezeichnet ist. Wenn ein Käufer über ein hohes Volumen an Bargeld verfügt oder eine Garantie über der Bewertung bietet, füge ich gerne einen Finanzierungsnachweis bei, um dies zu belegen, um zu zeigen, dass der Käufer in einer starken Position ist. Wenn der Käufer eine starke Kreditwürdigkeit hat, teile ich diese gerne, und wenn der Käufer eine Kopie der Kreditwürdigkeit des Kreditgebers hat und eine starke Kreditwürdigkeit hat, füge ich sie gerne in die Dokumente ein._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136schlecht5cf58d_

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Hausinspektionen:

In der Regel erhalten Käufer nach Vertragsratifizierung eine Hausinspektion. Einige Käufer führen eine Hausbesichtigung durch, bevor sie ein Angebot abgeben. Andere Käufer führen keine Hausinspektion durch. Wenn Sie sich für die letztere Route entscheiden, empfehle ich Käufern / Agenten, alle Systemalter zu überprüfen, das Dach eines Hauses mit einer hohen Leiter oder Drohne zu überprüfen und so weit wie möglich in den Kriechkeller und auf den Dachboden zu gehen. Die meisten Käuferagenten werden das nicht tun und haben nicht die Ausrüstung (dh die meisten tragen keine Leiter, lange Stange mit Endoskopkamera oder Drohne und Sie müssen zertifiziert sein, um eine Drohne kommerziell zu fliegen), selbst wenn sie es tun wollte, aber ich kann, wenn Sie mich im Voraus benachrichtigen (z. B. um Kleidung für einen Kriechkeller zu haben, um Erlaubnis für meine Drohne zu bitten und um eine FAA-Genehmigung an Basisstandorten zu erhalten, an denen eine sofortige LAANC-Genehmigung nicht möglich ist).

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Verkäuferbesitzverträge: Diese können sich manchmal von der Konkurrenz abheben, um Angebote zu gewinnen. Hier sind weitere Details. 

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