Finanziamento riparazioni/ristrutturazione prima della vendita
When Should Sellers Perform Renovations/Repairs? Typically Prior to Listing Informed sellers know that it's most often best to put a home in cost-effective marketable shape prior to listing it. You might think that they're crazy, but some buyers almost fall in love with a house, but are held back by a single negative feature about it that they assume will not be resolved by the seller, sometimes never even taking a 2nd look even if the seller states that the problem has since been resolved & they have not made an offer on another home yet. By that time it can be out of sight and out of mind. By doing cost effective work up front, even if they hire out all the work, sellers should make higher net profits than if they left it alone. Of course, not every home has work that needs to be done, but most often there are some items that I recommend that the seller does. There are many agents who will not make recommendations for work that obviously needs to be done simply because they want to get the listing & know that the better that they say the house is and the more they say that it's worth (regardless of reality), the more likely that many sellers will list with them. The most common reason why sellers do not list with me after a listing appointment at their home that I have found is my honesty in telling them what they don't want to hear. Conversely, there are other clients I've had where they found my honesty to be one of my strongest qualities because so many people in life will simply tell you what you want to hear & I refuse to do so.
Don't do a Bad DIY Job: Done ineffectively, attempting work on a home prior to a sale can result in more harm than good, such as a bad-looking DIY job (as I have seen on multiple occasions, even though on others DIY looks great) or renovations/repairs that are not cost-effective (such as putting a pool in the backyard) can also be a way to shoot yourself in the foot.
Why Homes in Need of Work are Good for Buyers and Bad for Sellers: My Experience & Flippers Done effectively, some flippers make a living, as you may have seen with various shows on HDTV like "Flip or Flop" where the best deals are often in the worst shape & the greatest need of cosmetic & other updates. I have helped buyers to purchase investment properties & continue to assist investors. Even the first home I purchased was a foreclosure that needed a lot of work that I purchased because it was such a great deal. I was able to gain essentially instant equity following the renovations/repairs even though I had most of the work contracted out. Most buyers are not willing to go to the lengths that I was, but when they do, they want a deal, and if a home is not priced well, they'll pass it by for another one that is or make a lowball offer. If there's a home that needs $20k worth of foundation work, for instance, where the after-repair value is $200k, an investor who wanted to flip it would in most cases be a fool to buy it for only $180k. If he did that, he wouldn't make any money when he went to resell it & he would have spent lots of time involved in a transaction and potentially come out of it with less than nothing to show for it because of the costs involved in a sale like real estate agent fees. In addition, a home purchase involves risk, and he needs to add risk padding to avoid a loss. In order to be a successful investor, in most cases, he would have to buy it for significantly less than $180k. Also, many standard buyers would not only be turned off by the $20k worth of work needed but wouldn't even be able to qualify for it on the mortgage that they are planning on using.
Even if a Seller Doesn't Initially Agree to Do Work, The Buyer May Request it or Walk: One of the first properties that I ever sold was a case where we told the seller what needed to be done to maximize the profits, but they were unwilling to have the work done. The buyer that, months later, got under contract to buy the house requested that certain work is done, and the sellers agreed. When it was all said & done, someone assessing the value of the property contacted me about why it sold for so little. I had to tell him that the sellers had initially refused to do the work that was needed to be done and that if they had done the work that they eventually did after it was under contract prior to listing it, it likely would've sold for more. If they had done as we advised, it likely would have sold faster and for more money, yielding the sellers higher net profits. There are also some situations I've encountered where a home inspection occurs and the problems are such that the buyer immediately opts to walk without giving the seller any chance to remediate the issues. When a home goes on and off the market, even if the home inspection had no issues, it will likely go for a lower contract price the next time around, so it's highly advised in most cases to get that work done before listing. Also, if you don't do the work after that first contract, it's important to note that all latent "material adverse facts" need to be disclosed, which is typically best done by providing the home inspection report with all the issues uncovered.
Sometimes "As-Is" is Best: In some cases, selling "as-is" is best. Here are some examples: 1. If your home is going to get foreclosed on in 40 days if you don't sell, you don't have any time to lose & should list your home now even if you have significant repair needs and schedule the repairs for immediately after listing. 2. If your house would likely be condemned if someone from the city walked in, paying someone for work on the property is likely going to be a net loss. 3. If your home is already in fantastic shape, with Adam not mentioning anything you should do in terms of repairs (which pretty much never happens, even if you're home's just a few years old & highly upgraded), he'll probably tell you to do some cleaning, and won't recommend that you sell "as is", but it's certainly possible that some day a seller could come to Adam where Adam doesn't recommend any repairs. There are repairs that add net value, and other repairs/upgrades that don't. For instance, Adam's encountered a highly influential tenant who was family to the seller who was convinced that upgrades should occur that Adam thought wouldn't be cost effective whatsoever. That said, if your agent isn't Adam, don't be surprised if they walk through your home and don't mention a single repair need. If Adam walked through your home, he'd likely share a very different story. There are occasions where Adam's been the only agent to suggest repairs to sellers who interviewed with multiple agents. The other agents know that if they have the appearance of "falling in love" with the home just like it is, the seller will be more biased to pick them than if they're honest like Adam tries to be.
While some sellers have the capital to get work done in cash through contractors that they pay, others do not have the cash to do that, and many are unaware of some of the alternative approaches to attaining those funds in order to maximize their net proceeds at closing.
Options for getting loan proceeds paid prior to closing for sellers:
Contractors Paid at Closing: Some contractors, including some that I've worked with, are willing to have some or a portion (i.e. half) of the work paid at closing. In those cases, there is often a financing fee involved.
Home Equity Line of Credit for Major Renovations/Repairs: Here you would work with a bank to get equity from your home in the form of a check. You could then pay it back following selling your home. The interest rates you pay here would typically be somewhat close to prevailing mortgage rates, which are often less than what you'd pay for a contractor's financing fee, though closing costs for HELOCs can be high, and the smaller the renovation, the higher by percentage those closing costs will be. Talk to your CPA about tax advantages of HELOCs over personal loans & other financing options if the numbers when comparing the two are close to matching.
Quando i venditori dovrebbero eseguire lavori di ristrutturazione/riparazione?
I venditori informati sanno che molto spesso è meglio mettere una casa in una forma conveniente e commerciabile prima di metterla in vendita. Potresti pensare che siano pazzi, ma alcuni acquirenti quasi si innamorano di una casa, ma sono trattenuti da una singola caratteristica negativa che presumono non sarà risolta dal venditore, a volte nemmeno dando una seconda occhiata se il venditore afferma che il problema è stato risolto e non ha ancora fatto un'offerta per un'altra casa. A quel punto può essere fuori dalla vista e fuori dalla mente. Eseguendo in anticipo un lavoro conveniente, anche se affittano tutto il lavoro, i venditori dovrebbero realizzare profitti netti più elevati rispetto a se lo lasciassero in pace. Naturalmente, non tutte le case hanno dei lavori da fare, ma il più delle volte ci sono alcuni articoli che consiglio al venditore di fare. Ci sono molti agenti che non daranno consigli per lavori che ovviamente devono essere eseguiti semplicemente perché vogliono ottenere l'elenco e sanno che meglio dicono che la casa è e più dicono che vale la pena (indipendentemente dalla realtà), più è probabile che molti venditori elencheranno con loro. Il motivo più comune per cui i venditori non si elencano con me dopo un appuntamento di quotazione a casa loro che ho trovato è la mia onestà nel dire loro ciò che non vogliono sentire. Al contrario, ci sono altri clienti che ho avuto in cui hanno trovato la mia onestà come una delle mie qualità più forti perché così tante persone nella vita ti diranno semplicemente quello che vuoi sentire e io mi rifiuto di farlo.
Fatto in modo inefficace, tentare di lavorare su una casa prima di una vendita può causare più danni che benefici, come un brutto lavoro fai-da-te (come ho visto in più occasioni, anche se in altri fai da te sembra fantastico) o lavori di ristrutturazione/riparazione che sono non conveniente (come mettere una piscina in giardino) può anche essere un modo per spararsi ai piedi. Fatto in modo efficace, alcune pinne si guadagnano da vivere, come potresti aver visto con vari programmi su HDTV come "Flip or Flop" in cui le migliori offerte sono spesso nella forma peggiore e il più grande bisogno di cosmetici e altri aggiornamenti. Ho aiutato gli acquirenti ad acquistare immobili di investimento e continuo ad assistere gli investitori. Anche la casa che ho acquistato era un pignoramento che aveva bisogno di molto lavoro perché era un ottimo affare. Sono stato in grado di ottenere un'equità essenzialmente istantanea dopo i lavori di ristrutturazione/riparazione anche se avevo appaltato la maggior parte del lavoro. La maggior parte degli acquirenti non è disposta a fare tutto ciò che ero io, ma quando lo fa, vuole un affare e se una casa non ha un buon prezzo, la passerà per un'altra che è o farà un'offerta bassa. Se una casa che ha bisogno di 20.000 dollari di opere di fondazione, ad esempio, dove il valore dopo la riparazione è di 200.000 dollari, un investitore che volesse capovolgerla sarebbe nella maggior parte dei casi un pazzo ad acquistarla per soli 180.000 dollari. Se lo avesse fatto, non avrebbe guadagnato soldi quando sarebbe andato a rivenderlo e avrebbe trascorso molto tempo coinvolto in una transazione e potenzialmente ne sarebbe uscito senza nulla da mostrare. Inoltre, l'acquisto di una casa comporta dei rischi, quindi alla fine potrebbe anche uscire dalla transazione finale in perdita. Per essere un investitore di successo, nella maggior parte dei casi, dovrebbe acquistarlo per molto meno di $ 180.000. Inoltre, molti acquirenti standard non solo verrebbero esclusi dai $ 20.000 di lavoro necessari, ma non sarebbero nemmeno in grado di qualificarsi per il mutuo che stanno pianificando di utilizzare. Una delle prime proprietà che abbia mai venduto è stato un caso in cui abbiamo detto al venditore cosa doveva essere fatto per massimizzare i profitti, ma non erano disposti a fare il lavoro. L'acquirente che, mesi dopo, ha ottenuto un contratto per l'acquisto della casa ha chiesto che alcuni lavori venissero eseguiti e i venditori hanno acconsentito. Quando tutto è stato detto e fatto, qualcuno che ha valutato il valore della proprietà mi ha contattato sul motivo per cui è stato venduto per così poco. Ho dovuto dirgli che i venditori inizialmente si erano rifiutati di fare il lavoro che doveva essere fatto e che se avevano svolto il lavoro che alla fine avrebbero fatto dopo che era sotto contratto prima di metterlo in vendita. Se avessero fatto come avevamo consigliato, probabilmente avrebbero venduto più velocemente e per più soldi, ottenendo profitti netti più elevati per i venditori. Per coloro che vogliono giocare duro con gli acquirenti per quanto riguarda il lavoro che deve essere fatto, volendo fare il meno possibile, è importante sapere che a volte un acquirente non risponderà con un contatore allo sportello di un venditore per quanto riguarda gli articoli da riparare, ma lo farà semplicemente rifiutalo e rescindi il contratto piuttosto che affrontare il fastidio di quello che credono sia un venditore avaro. Quando rappresento i venditori, voglio massimizzare i profitti del venditore e allo stesso tempo non respingere un potenziale acquirente da un accordo se ritengo che siano il miglior acquirente per la casa. È importante sapere che in alcuni casi nessuna delle opzioni seguenti è la migliore e una vendita così com'è è la migliore risorsa per il venditore, come quelli che devono ottenere la loro proprietà sotto contratto e chiusa in meno di 40 giorni dal giorno che mi contattino per evitare la preclusione.
Mentre alcuni venditori hanno il capitale per portare a termine il lavoro in contanti tramite appaltatori che pagano, altri non hanno i contanti per farlo e molti non sono a conoscenza di alcuni degli approcci alternativi per ottenere quei fondi al fine di massimizzare i loro proventi netti a chiusura.
È anche importante notare che, nel caso in cui il venditore subisca una perdita, a volte consiglio ai venditori di affittare una casa prima della vendita per mettersi in una posizione migliore per vendere. Anche se non gestisco personalmente le proprietà, anche per la mia proprietà, è un'opzione praticabile e posso indirizzarti ad altri come Property Management di Garrett che lo fa.
Opzioni per ottenere il pagamento dei proventi del prestito prima della chiusura per i venditori:
Garrett Realty Partners Investor Opportunity for Limited Renovations – In collaborazione con 22nd Century Contractors, un'attività affiliata di Greg Garrett Realty, qui il lavoro, se approvato (l'equità in una casa è molto importante per l'approvazione e l'accordo da parte del venditore ai termini ). Questa opzione includerebbe un linguaggio abbastanza semplice concordato in anticipo all'interno delle normali pratiche burocratiche (cioè la stima del 22° secolo e gli addendum fatti in anticipo per ridurre il prezzo in base all'attività - a volte non sono necessari addendum firmati in anticipo ma più riduzioni temporizzate sono inclusi per gli scenari peggiori), come la strategia di riduzione del prezzo basata su proiezioni e contratti. Tprotegge gli appaltatori dai venditori con aspettative irrealistiche.
Linea di credito per l'equità domestica: qui lavoreresti con una banca per ottenere l'equità da casa tua sotto forma di assegno. Potresti quindi ripagarlo dopo aver venduto la tua casa.
Garrett Realty Partners Investitore Opportunità per ristrutturazioni estese (ad es. $ 50.000, ecc.) - come GRP IO per ristrutturazioni limitate, tranne che qui il venditore firmerà una cambiale di prestito per ristrutturazioni che include un interesse annuo del 12% sulle riparazioni che iniziano a maturare 30 giorni dopo completamento dell'opera. Qui è il modello corrente al momento in cui scrivo.
Metodi alternativi praticabili (soprattutto se hai un buon credito in molti casi) includono quanto segue:
Carte di credito con tasso di interesse <12% su acquisti o trasferimenti di saldo (inclusa qualsiasi commissione di trasferimento) in situazioni in cui il tasso di utilizzo durante il trasporto di un saldo non avrebbe un impatto troppo negativo sul credito (soprattutto se si verificava un TAEG dello 0% o un altro minimo periodo promozionale di 6 mesi o più, nonché un bonus di iscrizione, che a volte può valere migliaia di dollari per livelli di spesa elevati. Attualmente sto lavorando per un bonus di iscrizione del valore di oltre $ 3k dopo $ 50.000 di spesa su una carta. Con un'altra carta ho una promozione di trasferimento del saldo in cui, se lo volessi, potrei ottenere un periodo di inizio aprile del 2,99% per 12 mesi senza commissioni di trasferimento)
Prestito personale a tasso fisso con tasso di interesse <12% senza costi di attivazione
Coinvolgiti il più possibile per fare parte, se non tutto, del lavoro da solo in base ai tuoi fondi/set di abilità in cui il lavoro non appare fai-da-te (ho visto alcuni lavori fai-da-te falliti dai venditori, quindi è importante conoscere i tuoi limiti, soprattutto se sarebbe costoso rifare completamente il lavoro in base al costo del materiale); quando ho fatto lavori di ristrutturazione a casa mia nell'ambito di un mutuo di ristrutturazione, mentre la maggior parte del lavoro è stato svolto da appaltatori, ho svolto alcuni dei lavori di scarsa abilità e strumenti minimi, tra cui la rimozione dei ceppi, l'abbattimento degli alberi, altri paesaggi, pulizia delle grondaie e installazione di lampadine a LED e tapparelle. In alcuni casi, ho deciso cosa avrei fatto io stesso dopo aver visto il prezzo. Mia moglie e sua madre hanno lavorato molto sui ripiani e sugli armadi della cucina.
Prestito auto inverso o altro debito garantito a tasso di interesse <12%.
Prendere in prestito da amici intimi o familiari, come i genitori
Vendere oggetti di valore di cui non hai bisogno, come un'auto con un pagamento elevato e sostituirla con un'auto di valore inferiore ma affidabile, acquistata idealmente in contanti o finanziamento se l'acquisto in contanti non è un'opzione (non ho mai acquistato un auto con finanziamento, e mai pianificato, avendo acquistato auto che vanno da $ 600 a $ 9000). Se percorro questa strada, raccomando un'auto individuale di > 5 anni, a basso chilometraggio, MPG alto e ben valutata che proviene da un marchio affidabile.
In alcuni casi, ci sono programmi gratuiti o molto scontati a disposizione dei venditori per avere aiuto per la riparazione della loro casa , spesso sovvenzionati dal governo e/o gestiti da un'organizzazione no-profit. Più basso è il reddito del venditore, più è probabile che si qualifichi.
I metodi alternativi che non consiglio includono i seguenti:
Carta di credito con tasso di interesse > 12% e/o in cui il denaro investito in lavori di ristrutturazione renderebbe il tuo utilizzo sufficientemente alto da abbassare temporaneamente in modo sostanziale il tuo punteggio di credito se prevedi di aver bisogno del tuo credito durante il periodo della vendita (ad esempio per l'acquisto di un'altra casa)
Gli strozzini - mentre alcuni potrebbero ridere di questa nozione come ovviamente poco saggia, una mia amica mi ha contattato per soldi (ho detto di no) che aveva bisogno di pagare agli strozzini una volta.
Passare da un'auto a una moto o uno scooter per ottenere un capitale immediato o pagamenti inferiori: a mio avviso i tassi di mortalità e infortuni sono troppo alti
Alternative Methods that I Don’t Recommend: Credit card at >12% interest rate &/or where the money put on renovations would make your utilization high enough to substantially temporarily lower your credit score if you expect to need your credit during the time of sale (i.e. for another home purchase) Loan sharks – while some may laugh at this notion as obviously unwise, a friend of mine did contact me for money (I said no) that she needed to pay to loan sharks once. Switching from a car to a motorcycle or scooter to gain immediate capital or lower payments – the fatality and injury rates are too high in my opinion "Pay Day" loans or car liens with >12% interest