ADAMO GARRETT

​

Offerta bassa o alta:

Un investitore potrebbe considerare più un approccio con una mitragliatrice, mentre la maggior parte dei proprietari-occupanti considera più un approccio da cecchino. Con un investitore, provi a togliere le tue preferenze e le tue emozioni dall'equazione in misura sostanziale e hai più flessibilità per fare offerte lowball. Ci sono alcuni proprietari-occupanti che sono fortemente concentrati sul risparmio rispetto alle preferenze personali e optano per offerte di palla bassa come risultato per un approccio più mitragliatore in cui una proprietà che non è un affare abbastanza buono significa sulla prossima casa possibile . Tuttavia, con un occupante proprietario, molti vogliono la casa che sia adatta specificamente alla loro famiglia e non vogliono avere una situazione in cui il venditore non solo rifiuta la sua offerta ma dice che non vuole che faccia un'altra offerta ( che è raro ma succede). Se abbassi una proprietà che desideri davvero e un altro acquirente fa loro un'offerta che non è bassa entro pochi giorni, è più probabile che il venditore voglia andare avanti e indietro con l'altro acquirente e negoziare avanti e indietro spesso può verificarsi con un solo acquirente alla volta anche in uno scenario di offerte multiple. Ho avuto un contratto prima sulla proprietà con questo scenario esatto. Minore è il tempo di mercato o il tempo dopo una riduzione del prezzo del 5% o più, maggiore è la probabilità che ciò accada. È anche importante come agente di un potenziale acquirente chiedere se ci sono offerte attive, non solo per avere un'idea di cosa offrire, ma anche per accelerare la sequenza temporale dell'offerta di conseguenza se ce n'è una o se i venditori sono stati avvisati dell'arrivo presto.

Una forte offerta:

I venditori generalmente preferiscono 30 giorni (o meno se vacanti) per chiudere, 1% o più per un deposito di caparra (anche se a volte $ 500 sono accettabili) e contanti. Tra le opzioni di finanziamento, ai venditori generalmente piacciono di più i contanti, poi i prestiti con denaro forte, poi i prestiti convenzionali, poi FHA, quindi VA. Ovviamente a loro piace il prezzo richiesto o superiore senza assistenza sui costi di chiusura, sebbene in questo mercato i costi di chiusura vengano spesso forniti agli acquirenti se l'acquirente offre il prezzo richiesto completo o superiore. Nei casi in cui un venditore non lo farà e l'acquirente ha bisogno dei costi di chiusura, potresti considerare di aumentare il prezzo di offerta, protetto in parte dalla valutazione (vedi sotto).

Riparazioni visibili prima dell'offerta:

Se ci sono riparazioni/modifiche/aggiornamenti che desideri che il venditore esegua e che noti prima di fare un'offerta, di solito è meglio includerle in un'offerta. Ci sono momenti in cui un venditore ha detto che non avrebbe fatto determinate cose che sono emerse durante l'ispezione della casa perché il venditore afferma che avrebbero dovuto essere ovvie prima dell'ispezione della casa prima di fare l'offerta._cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

Inizia con un'offerta verbale:

È una buona pratica iniziare offrendo un'offerta verbale in molti scenari, escluse le situazioni di offerta multipla, le vendite allo scoperto, le vendite immobiliari e i pignoramenti. Questo è un approccio non vincolante che può farti risparmiare tempo, specialmente se stai facendo una serie di offerte low ball. Alcuni venditori andranno avanti e indietro con un verbale e altri no. Spesso dipende dalle preferenze dell'agente e talvolta gli agenti di quotazione possono confondere le leggi su come un agente di quotazione deve presentare tutte le offerte (verbali o meno) ma che un contratto immobiliare può essere stipulato solo per iscritto.

Controofferte:

In alcuni casi, hai solo una possibilità di fare un'offerta, come molti casi con proprietà di proprietà dell'HUD durante il periodo di solo occupante del proprietario prima che scada tale periodo. A volte un venditore riceve 2 offerte e decide di accettarne una rispetto all'altra senza mai emettere un contrassegno o stimolare una guerra di offerte. Ricordo un'occasione in cui un acquirente aveva un'offerta solida che era stata data a un singolo venditore, ma con i termini che presentavano essendo quasi gli stessi di un altro acquirente, il venditore accettò colui che presentò la prima offerta. In un'altra occasione, con 2 offerte presentate con una migliore dell'altra, invece di creare nuovamente una guerra di offerte, è stata accettata la migliore delle 2 offerte. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, il venditore può contrastare o rifiutare la tua offerta se non l'accetta prima che venga venduta a qualcun altro, dandoti l'opportunità di una seconda offerta. In alcuni casi, viene stimolata una guerra di offerte in cui l'offerente più alto può presentare 3 o più offerte totali all'aumentare del prezzo, e ho visto che ciò accade dove va anche oltre il 50% al di sopra del prezzo richiesto.

Valutazioni:

L'acquirente è protetto in una certa misura nei casi di tutti i prestiti e tutte le offerte in contanti subordinate alla valutazione. Se l'acquirente fa un'offerta per $ 300.000 e il perito dice che vale $ 295.000, un acquirente con un prestito a volte può fornire i propri fondi per dividere la differenza, o talvolta può convincere il venditore a scendere. A volte si incontrano nel mezzo. Con un prestito VA, se la valutazione scende al di sotto del prezzo del contratto, il venditore dovrebbe sapere che chiunque abbia un prestito VA sarà influenzato da quella valutazione per mesi. Nel caso di un prestito convenzionale, invece, il venditore ha più possibilità di rimettere l'immobile in vendita per un altro acquirente e sperare che qualcuno lo ottenga e che il perito sia più clemente del prezzo di vendita. Anche se vorrei che non fosse così, il perito vede il prezzo di quotazione ed è spesso prevenuto a rendere il valore stimato uguale o maggiore di tale importo per non arruffare le piume. Agenti, acquirenti e venditori allo stesso modo possono essere piuttosto accesi sulla questione. 

​

Clausole di escalation:

Uso regolarmente clausole di escalation per aiutare i miei acquirenti a vincere. Con una clausola di escalation, fai un'offerta a un prezzo, quindi dichiari il massimo che sei disposto a fare che viene attivato da altre offerte, con l'opportunità di ricevere una copia dell'altra offerta prima di aumentare la tua offerta per riflettere i termini della clausola di escalation. In genere raccomando l'1% in più rispetto all'offerta più alta successiva, ma dipende molto dai termini dell'offerta. Un acquirente non contingente in contanti potrebbe essere in grado di farla franca con $ 1k, mentre un acquirente VA contingente per la vendita di una casa potrebbe stare meglio con il 3% in più rispetto all'offerta successiva più alta. Sebbene le clausole di escalation siano vietate per alcune proprietà (es. case HUD), in genere è consentito utilizzarle.  Ecco di più su questo.

​

Lettere al venditore:

Questi sono spesso usati per aiutare gli acquirenti a vincere, e ho visto dove hanno vinto gli acquirenti finanziariamente peggiori che rappresentavo, con la lettera al venditore che è il motivo principale dichiarato. Detto questo, è anche molto facile essere illegali senza saperlo e probabilmente la maggior parte delle lettere al venditore include elementi illegali. Ecco di più su questo. 

​

Elementi atipici:

Ci sono un certo numero di modi in cui mi piace aiutare i miei acquirenti ad andare avanti che di solito non sono inclusi nelle offerte, come un modello di email che ho sviluppato nel tempo per rendere le cose più facili sull'agente di quotazione (e fare cose utili al l'agente di quotazione può aiutare a dare loro un'impressione positiva). Mi è stato detto da un agente concorrente che la mia presentazione dell'offerta è eccellente. Se un acquirente ha un volume di denaro elevato o sta fornendo una garanzia di valutazione superiore, mi piace includere una prova dei fondi a conferma di ciò per dimostrare che l'acquirente è in una posizione forte. Se l'acquirente ha un punteggio di credito elevato, mi piace condividerlo e se l'acquirente ha una copia del punteggio di credito ritirato dal prestatore e ha un credito elevato, mi piace includerlo nei documenti._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

​

Ispezioni domestiche:

In genere gli acquirenti acquistano un'ispezione a casa dopo la ratifica del contratto. Alcuni acquirenti eseguono un'ispezione a casa prima di presentare un'offerta. Altri acquirenti non fanno un'ispezione a casa. Se si sceglie quest'ultimo percorso, consiglio agli acquirenti/agenti di controllare tutte le età del sistema, controllare il tetto di una casa con una scala alta o un drone e andare nel vespaio e nella soffitta il più lontano possibile. La maggior parte degli agenti dell'acquirente non lo farà e non ha l'attrezzatura (cioè la maggior parte non trasporta una scala, un'asta lunga con videocamera per endoscopio o un drone e devi essere certificato per pilotare un drone commercialmente) anche se volevo, ma posso se mi dai un preavviso (ad esempio per avere vestiti per un vespaio, richiedere il permesso per il mio drone e acquisire l'autorizzazione FAA in luoghi di base in cui l'approvazione istantanea LAANC non è possibile).

​

Accordi di possesso del venditore: a volte possono superare la concorrenza per vincere offerte. Qui ci sono maggiori dettagli. 

​