买房的最佳时机
1. 财务
在购买房屋之前，为它做好财务准备是至关重要的。虽然房主的净资产平均比租房者高出几十倍是事实，但房主对他们购买的最大遗憾也是“维护，其他成本比预期的要贵”（ 1） 。要查看购买房屋需要什么，请在此处访问我关于该主题的页面。有多种方法可以减少家庭维护和其他成本。
降低初始成本：
某些贷款（即 NACA）的费用/结算成本最低，有时某些成本可以免除或包含在贷款中（即 VA 资金费），一些贷款没有首付要求，可以采取某些降低家庭成本的计划照顾首付和成交费用，有时卖方能够帮助支付成交费用。对于那些想在没有资金或知道如何购买的情况下购买固定鞋面的人来说，固定鞋面贷款是将成本纳入抵押贷款的一种方式，并且可以通过 VA、FHA、传统贷款和其他一些贷款（即 NACA）获得。虽然有些人等到他们有 20% 的首付，但当我购买我的第一套房子时，我个人只花了几百美元就大幅提升了我的信用，我自己的信用教育，使用了一个计划来降低家庭成本（相当于 3.5%合同价格，但根据情况可以提供更多），5% 的传统固定器上限贷款，从卖方获得 3% 的结算成本援助，我自己做了一些小工作，否则可以降低我的初始成本。_cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
请参阅上图项目的当前报价，包括此处的当前费率。请记住，对于上述资源，高于平均收入的借款人（根据家庭人数进行调整）对他们能够购买的区域有限制。此外，NACA 是一个非营利组织，因此虽然为许多人提供的# 是无与伦比的，但它有点像一个拥挤的 DMV 并且这个过程不适合胆小的人。
在竞争激烈的市场中降低初始成本的另一种方法是提供高于要价的价格，同时要求您预期会快速上涨的房屋的成交成本为 3%。虽然在多重报价的情况下它可能不起作用，但仍有一些房屋仅以 1 个报价出售。在市场火爆的人口稠密城市（2021 年夏季的朴茨茅斯），我关闭了一处房屋，买家获得了 3% 的成交成本，因为我们的价格比标价上涨了略低于 3%。收盘人表示，这是一段时间以来买家第一次获得 3% 或更多的成交成本援助。即使在市场火爆的情况下，这也并非总是必要的，正如我在 2021 年春季关闭的另一处房产所证明的那样，买方以略低于要价的价格获得了卖方在合同中同意的成交成本援助的 3.5% 左右.
降低持续成本：
房屋保修可能是降低持续成本的一种非常有用的方法，尤其是在您拥有房屋的第一年，尤其是如果您没有足够的流动资金来覆盖系统发生故障时。家庭保险是另一项非常有用的资产，可以降低您因风暴等原因而产生的持续成本。
降低持续成本的一种方法是在您的房屋搜索中定位维护成本较低的房屋。例如，这几乎是由知名建筑商建造的新建筑财产的给定条件。 2021 年 8 月，我和妻子购买了一处没有庭院维护的新建筑物业（由相对较低的协会费用支付）。砖或硬板房屋也减少了所需的外部维护。有些房屋的屋顶建造时间超过 50 年，即使它们是较旧的房屋，例如带有石板或钢屋顶的房屋。即使是标准的 30 年屋顶，如果安装得当且最近装上，也很棒。有时，即使是老房子也更新了 HVAC、AC 和热水器等系统。可以通过定期更换过滤器和定期维护协议来延长 HVAC 和 AC 装置的使用寿命，就像我在不旧的系统上对我的出租物业所做的那样。购买比木材使用更多外部复合材料的房屋也是减少维护的一种方法。没有可以倒在洪水区的树木的房屋是另一种降低成本的方法。降低或不收取 HOA 费用是另一种降低成本的方法。为了减少我的草坪护理时间/美元，我至少经历了 4 或 5 个草坪护理人员，然后才选择了一个以低廉的价格在我的出租物业上做得很好的人，以及每月的次数（在种草的时候）增长）他确实根据租户的喜好减少了我的工作。虽然我还没有购买机器人景观选项，但这是我的一个重要考虑因素。
另一种降低成本的方法是大多数人不会考虑，但我在单身期间会这样做，那就是出租我家的房间。虽然我在此之前对这个主题进行了很多研究以做好它，并且知道有些有恐怖故事，但我有很好的体验。当我在结婚前不久测试一次出租 2 个房间时，我收到的租金与我在一个月或 2 个月内的抵押贷款金额大致相同。
对于那些不想出租他们房子的房间但想要类似的东西的人来说，可以选择购买复式、三层和四层。
在下面的经济援助部分查看更多关于降低成本的信息。
2. 您的信用（除非购买美元或使用不考虑信用评分的贷款）
虽然某些贷款在满足最低要求后具有统一利率，但大多数贷款的利率会根据您的信用而有所不同。如果您能够快速改善您的信用以获得更好的贷款利率，那么可能值得等待，但如果随着时间的推移而波动的利率比您上升得更快，这可能是净损失等等，所以存在风险因素。要查看更多关于信用的信息，请在此处访问我的主题页面。
3. 你的生活需求
如果您即将驻扎在来自德国的汉普顿路，那么尽快获得租赁或购买至关重要。如果您先进行租赁，然后期望在 4 年内驻扎在其他地方，那么如果明年市场升值，您可能会在经济上损失一些（通常会这样做，但要看到邮政编码的 1 年升值预测，去Zillow这里。在这里住一两个月的临时住房可能比租一年便宜得多。一些买家选择在来该地区之前购买，我有很多数字选项以及用于实时视频的出色拍照手机。
一些潜在买家需要一个可能无法出租的独特房屋，因为出租库存远低于在汉普顿路及其周边购买的房屋，并且因为房东不会经常允许某些事情。例如，在撰写本文时的过去 24 小时内，我与某人交谈，他们想购买的原因之一是因为他们有 3 只狗和 1 只猫，正在农村地区工作，并且知道他们的选择租金将受到限制。
租赁条款是另一个需要考虑的因素。如果您正在租用一处房产，并且在租约中没有关于违反租约的租赁条款，那么如果您希望在购买前解除租约，您可能会处于一个艰难的境地。虽然在某些情况下，打破租约是值得的，但在其他情况下，例如，如果由于季节性波动，预计市场从现在到那时会下跌，而利率预计会同时下跌，因为好吧，最好还是摆脱租约。
4. 出租替代品
每当考虑购买时，最好计算出租房屋（或某些情况下的房间，尤其是单身人士）的数量。我在这里有一个专门讨论这个主题的页面 。
一些租户严重少付租金，因为他们的房东是他们认识的人，而房东可能不是主要根据利润做出决定，或者可能过度担心不良租户。我最近看到一处形状不错的房产出售，他们只以每月 1000 至 1200 美元的价格将其出租给他们认识的人，而出售时的租金 Zestimate 为 1650 美元。特别是如果您只在该地区短期停留，并且在升值预测较低的时候，这样的选择可能优于购买。
5. 考虑到季节性趋势和升值预测，您所考虑区域的市场。
为了看到这方面的事情，我建议我在这个主题上的页面。
正如您在上面看到的，房价不仅是一条直线，而且还会经历季节性的高点和低点。通常有一个夏季高点（最常见于 6 月）和一个冬季低点（最常见于 1 月）。这些高点和低点主要来自大约 30-35 天前发生的合约。
在下面的示例中（链接到当前信息），如果购买计划在 3 月购买的购房者可能会更好地支付 3,000 美元以提前解除租约，并且如果 Zillow 升值预测甚至非常准确，除非购买如此低的价值（即 25,000 美元）以至于 5.7%（174,000 美元/164,689 美元 = 1.0565）的升值（在 25,000 美元上约为 1400 美元）不会超过 3,000 美元的租赁违约费。相反，对于 100,000 美元的购买，预计升值金额将约为 5650 美元（远超过 3,000 美元），如果 1,000,000 美元，预计升值将为 56,500 美元。租赁违约金额和政策确实有所不同，因此在考虑购买时获取条款并将其与预计升值进行比较并考虑其他因素非常重要。如果您提前解除租约，请记住从现在到租约到期时将支付的本金。
6. 利率预测/历史（除非以美元购买）
我在 21 年 3 月 18 日写这个部分。 Covid-19 就是一个例子，利率随着时间的推移变得非常低，以刺激经济复苏。在 2021 年 2 月/3 月 0 日，它们开始迅速上涨，如果它们在接下来的一年里大幅上涨，我一点也不感到惊讶，以至于我可能会选择高 0.25% 的利率并在更长时间内额外支出锁定（最长 180 天）。虽然另一种利率最初是较低的利率，但我要等到 7 月收盘后 60 天才能锁定。我预计到那时利率会高出 >.25%，如果利率继续保持过去 5 周的水平，它们甚至会更高。根据Kiplinger 在 2021 年 3 月 18 日发表的一篇文章，“10 年期利率的上升也将推高抵押贷款利率，从目前的 3.1% 上升到年底的 3.5% 。” 10 年利率从 2020 年 8 月 5 日的 0.555% 上升到 21 年 3 月 19 日的 1.704%。
7. 如果适用，您将使用的贷款/金融援助类型
降低房屋成本的计划有时可以节省大量资金，尤其是对于那些在过去 3 年中没有拥有低于其家庭收入中位数 80% 的房屋或在低于中位数收入地区购买房屋的人。汉普顿路可提供高达 40,000 美元的首付援助，政府补贴几乎一半的房屋是可能的（没有收入上限！），计划的利率低至 0%。
有些课程可能需要数月或长达一年的时间才能获得资格。这段时间通常是值得的，但它确实取决于市场趋势等因素。如果您通过使用某个程序节省了 5,000 美元，但当时市场对您要购买的房屋升值了 5,000 多美元，那么您本可以获得股权并用标准本金偿还抵押贷款，您只是在浪费金钱和时间期间付款。
在某些情况下，买家逐渐开始赚太多钱，以便有资格参加降低家庭成本的计划（大多数计划都有收入上限）。在其他情况下，我看到他们没有足够的收入来获得计划的资格（即人类家园在我们地区的最低收入和最高收入的 0% 利息贷款）。一些程序也有资产限制，通常有某些例外，如车辆。在逐步退出此类程序之前购买非常重要。有些程序仅在有限的时间内可用，例如我使用（不再可用）的程序，在传统的固定器上层贷款中获得 4,000 美元的首付援助，几年后我将其变成出租物业而不会受到处罚（而大多数降低家庭成本的计划都无法通过康复贷款进行，有些计划需要您在那里居住一定年数才能最大限度地获得援助）。
8. 你现在住的房子
如果您能够获得免费租金（即某些情况下与父母同住），或获得大量补贴的租金（即第 8 条），这是需要考虑的重要因素。
在某些情况下，拥有房屋甚至可能比免费租金更好（即，如果成功出租房间并拥有覆盖或超过抵押贷款的好租户，同时仍能从升值和租金金额中获得比抵押金额增长更快的资产收益）。也就是说，许多人不想出租房间。虽然我的妻子永远不会让我出租我们房子的房间，而单身汉我却可以通过出租房间获得租金，在我做了 1 个月的试运行中超过了我的抵押贷款。如果我仍然是单身汉，我可能会继续这样做，但几个月后我结婚了。
如果您获得免费租金并将您支付租金的金额投资于 Roth IRA、IRA 和其他您曾经获得丰厚回报的投资（与不投资/存钱相比）由于自律的困难，像许多免费租金一样支付不这样做），如果您不想在买房的情况下出租房间，那么免费租金对您来说很有效。
如果您通过 Housing Choice Voucher (HCV) https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/homeownership “The ... (HCV) 房屋所有权计划允许在 HCV 计划下获得援助的家庭使用他们的代金券购买房屋并获得每月援助以支付房屋所有权费用。”也就是说，在看房或提出要约之前，获得任何首付或持续的抵押贷款援助是至关重要的。
9. 你会选择的家
房主的一些主要遗憾归结为他们选择的房子。如上所述，高于感知的维护和其他成本是买家的第一大遗憾。有些房屋需要高维护，而其他房屋即使价格相同，维护成本也很低。一栋年久失修的 100 年历史大型木制壁板房屋，周围环绕着高大的树木，屋顶上有树枝，占地 500,000 美元，占地 10 英亩，比占地 0.25 英亩，没有树木的 150,000 美元农村小房子的维护成本要高得多不是很久以前建造的悬垂结构，使用的材料如砖壁板、钢屋顶和复合甲板可以持续很长时间。
在考虑家庭选择时，位置很重要。
9. 消除神话
我希望到现在您已经能够获得更多关于最佳购买时间的知识。我分享了许多需要考虑的方面。虽然有些人还没有准备好购买，但我在撰写本节时（21 年 7 月 2 日）根据合同购买的证据表明，从市场角度来看，我认为现在（21 年 7 月 2 日）是一个相对买房的好时机。
神话：泡沫随时都会破灭！
事实： SE VA 的 1 年预测很强劲，更长的预测甚至更强。 导致 2008 年崩盘的因素并不存在。我们的住房短缺，对贷款的限制要好得多，住宅价格上涨，而商业价格因 Covid-19 而下跌，许多以前从未考虑过远程工作者的企业现在从长远来看考虑了这一点，因为他们已经看到了它的成本效益以及他们以前的一些办公空间的不必要性质。
误区：唯一能在这个市场上竞争的买家是现金买家
事实：虽然现金买家的比例比平时高，但我的大多数买家都不是现金购买。
误区：卖家没有做出任何让步，我手头需要很多美元才能购买
事实：正如我在第 1 节中所分享的，一些卖家仍在支付一些成交费用，而一些房屋仍然只追求 1 个报价。虽然评估保证在多报价方案中很有帮助，但并不总是必要的，而且我通常不建议在 1 报价方案中使用它。还有一些方案可以降低很多购房者的购房成本。
误区：房屋销售的唯一增长点是：
事实：虽然新建筑的价格不会季节性下降，但转售价格会下降，因此如果在夏季购买和 12 月购买之间进行选择，您通常会发现 12 月份价格较低且竞争较少，而 1 月份几乎总是任何给定年份的最低价格，即使在快速升值的市场中，明年 1 月的价格通常会高于去年 3 月。