Khi nào Người bán nên Thực hiện Cải tạo / Sửa chữa?

Những người bán có thông tin đều biết rằng tốt nhất là bạn nên đặt một ngôi nhà ở dạng hiệu quả về chi phí có thể bán được trên thị trường trước khi niêm yết. Bạn có thể nghĩ rằng họ điên rồ, nhưng một số người mua gần như yêu một ngôi nhà, nhưng lại bị kìm hãm bởi một đặc điểm tiêu cực duy nhất về nó mà họ cho rằng sẽ không được người bán giải quyết, thậm chí đôi khi không bao giờ xem xét lại. nếu người bán nói rằng vấn đề đã được giải quyết và họ vẫn chưa đưa ra đề nghị về một ngôi nhà khác. Đến lúc đó nó có thể khuất tầm nhìn và mất trí. Bằng cách thực hiện công việc hiệu quả về chi phí ngay từ đầu, ngay cả khi họ thuê tất cả công việc, người bán sẽ kiếm được lợi nhuận ròng cao hơn so với việc họ bỏ mặc. Tất nhiên, không phải nhà nào cũng có việc cần phải làm, nhưng thường thì có một số hạng mục mà tôi khuyên người bán nên làm. Có nhiều đại lý sẽ không đưa ra đề xuất cho công việc rõ ràng cần phải thực hiện chỉ vì họ muốn có được danh sách và biết rằng họ nói căn nhà càng tốt và họ càng nói rằng nó có giá trị (bất kể thực tế), nhiều khả năng nhiều người bán sẽ niêm yết với họ. Lý do phổ biến nhất khiến người bán không niêm yết với tôi sau cuộc hẹn niêm yết tại nhà của họ mà tôi nhận thấy là sự trung thực của tôi trong việc nói với họ những gì họ không muốn nghe. Ngược lại, có những khách hàng khác mà tôi đã từng gặp ở đó họ nhận thấy sự trung thực của tôi là một trong những phẩm chất mạnh nhất của tôi bởi vì có rất nhiều người trong cuộc sống sẽ chỉ đơn giản nói với bạn những gì bạn muốn nghe và tôi từ chối làm như vậy.

​

Hoàn thành không hiệu quả, cố gắng thực hiện một ngôi nhà trước khi bán có thể gây hại nhiều hơn lợi, chẳng hạn như một công việc DIY trông xấu (như tôi đã thấy nhiều lần, mặc dù những thứ khác DIY trông rất tuyệt) hoặc cải tạo / sửa chữa không hiệu quả về chi phí (chẳng hạn như đặt một hồ bơi ở sân sau) cũng có thể là một cách tự bắn vào chân mình. Hoàn thành hiệu quả, một số tay chèo kiếm sống, như bạn có thể đã thấy với các chương trình khác nhau trên HDTV như "Flip or Flop", nơi các giao dịch tốt nhất thường ở dạng tồi tệ nhất và nhu cầu lớn nhất về mỹ phẩm và các bản cập nhật khác. Tôi đã giúp người mua mua BĐS đầu tư & tiếp tục hỗ trợ các nhà đầu tư. Ngay cả căn nhà tôi mua cũng bị tịch thu nhà cần rất nhiều công việc vì nó quá lớn. Tôi đã có thể đạt được vốn chủ sở hữu ngay lập tức sau khi cải tạo / sửa chữa mặc dù tôi đã ký hợp đồng hầu hết công việc. Hầu hết người mua không sẵn sàng đi đến mức như tôi, nhưng khi họ làm vậy, họ muốn có một thỏa thuận, và nếu một ngôi nhà không được định giá cao, họ sẽ chuyển nó cho một ngôi nhà khác hoặc đưa ra một đề nghị thấp. Ví dụ, nếu một ngôi nhà cần phần móng trị giá $ 20k, trong đó giá trị sau khi sửa chữa là $ 200k, một nhà đầu tư muốn lật nó trong hầu hết các trường hợp sẽ là một kẻ ngốc khi mua nó chỉ với giá $ 180k. Nếu anh ta làm điều đó, anh ta sẽ không kiếm được tiền khi bán lại nó và anh ta sẽ dành rất nhiều thời gian để tham gia vào một giao dịch và có khả năng thoát ra khỏi nó mà không có gì để hiển thị cho nó. Ngoài ra, việc mua nhà chứa đựng rủi ro, vì vậy cuối cùng anh ta thậm chí có thể thoát ra khỏi giao dịch cuối cùng với mức thua lỗ. Để trở thành một nhà đầu tư thành công, trong hầu hết các trường hợp, anh ta sẽ phải mua nó với giá ít hơn đáng kể là 180 nghìn đô la. Ngoài ra, nhiều người mua tiêu chuẩn sẽ không chỉ bị tắt bởi công việc trị giá $ 20k cần thiết mà thậm chí không thể đủ điều kiện cho nó với khoản thế chấp mà họ đang có kế hoạch sử dụng. Một trong những bất động sản đầu tiên mà tôi từng bán là trường hợp chúng tôi nói với người bán những gì cần phải làm để tối đa hóa lợi nhuận, nhưng họ không muốn hoàn thành công việc. Những tháng sau, người mua đã ký hợp đồng mua căn nhà đã yêu cầu phải hoàn thành một số công việc nhất định và những người bán đã đồng ý. Khi tất cả đã được nói và làm xong, một người nào đó đánh giá giá trị của tài sản đã liên hệ với tôi về lý do tại sao nó được bán với giá quá thấp. Tôi phải nói với anh ta rằng những người bán hàng ban đầu đã từ chối làm công việc cần phải làm và rằng nếu họ đã hoàn thành công việc mà cuối cùng họ đã làm sau khi hợp đồng trước khi niêm yết nó. Nếu họ đã làm như chúng tôi đã tư vấn, có thể họ sẽ bán nhanh hơn và kiếm được nhiều tiền hơn, mang lại lợi nhuận ròng cao hơn cho người bán. Đối với những người muốn chơi khó với người mua về công việc cần phải hoàn thành, muốn làm càng ít càng tốt, điều quan trọng cần biết là đôi khi người mua sẽ không phản hồi bằng cách phản đối quầy của người bán về các mặt hàng sửa chữa, nhưng sẽ chỉ đơn giản là từ chối nó và thoát khỏi hợp đồng hơn là đối phó với những rắc rối mà họ tin rằng đó là một người bán keo kiệt. Khi tôi đại diện cho người bán, tôi muốn tối đa hóa lợi nhuận của người bán đồng thời không đẩy người mua tiềm năng khỏi một giao dịch nếu tôi cảm thấy rằng họ là người mua tốt nhất cho căn nhà. Điều quan trọng cần biết là trong một số trường hợp, không có lựa chọn nào dưới đây là tốt nhất và giao dịch bán hiện tại là cách đòi hỏi tốt nhất của người bán, chẳng hạn như những người cần nhận tài sản theo hợp đồng và đóng cửa trong vòng chưa đầy 40 ngày kể từ ngày rằng họ liên hệ với tôi để tránh bị tịch thu tài sản. 

Trong khi một số người bán có vốn để hoàn thành công việc bằng tiền mặt thông qua các nhà thầu mà họ trả, những người khác không có tiền mặt để làm điều đó và nhiều người không biết về một số phương pháp thay thế để đạt được những khoản tiền đó nhằm tối đa hóa số tiền thu được ròng của họ tại đóng cửa.

​

Cũng cần lưu ý rằng, trong trường hợp người bán bị lỗ, đôi khi tôi khuyên người bán nên thuê nhà trước khi bán để đặt mình vào vị trí tốt hơn để bán. Mặc dù cá nhân tôi không quản lý tài sản, ngay cả đối với tài sản của riêng tôi, nhưng đó là một lựa chọn khả thi và tôi có thể giới thiệu bạn với những người khác như Quản lý tài sản của Garrett .

Các tùy chọn để nhận số tiền vay được thanh toán trước khi đóng cho người bán:

1. Đối tác Garrett Realty Cơ hội cho Nhà đầu tư Cải tạo Có giới hạn - Hợp tác với Nhà thầu Thế kỷ 22, một công ty liên kết của Greg Garrett Realty, đây là công việc, nếu được chấp thuận (vốn chủ sở hữu trong một ngôi nhà là rất quan trọng để được người bán chấp thuận cũng như đồng ý với các điều khoản ), sẽ được thực hiện bởi Nhà thầu Thế kỷ 22, với số tiền bán được tài trợ cho công việc cộng với phí tài trợ. Tùy chọn này sẽ bao gồm ngôn ngữ khá đơn giản được đồng ý trước trong thủ tục giấy tờ thông thường (tức là Ước tính thế kỷ 22 cũng như các phụ lục được đưa ra trước để giảm giá dựa trên hoạt động - đôi khi không cần các phụ lục được ký trước nhưng giảm nhiều thời gian được bao gồm cho các tình huống xấu nhất), chẳng hạn như chiến lược giảm giá dựa trên các buổi trình chiếu và hợp đồng. Bảo vệ nhà thầu khỏi những người bán với những kỳ vọng không thực tế.

2. Hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu - ở đây bạn sẽ làm việc với ngân hàng để nhận vốn chủ sở hữu từ căn nhà của bạn dưới hình thức séc. Sau đó, bạn có thể trả lại sau khi bán nhà của bạn.

3. Garrett Realty Partners Nhà đầu tư Cơ hội cho Cải tạo Mở rộng (tức là 50.000 đô la, v.v.) - như GRP IO cho Cải tạo Có giới hạn, ngoại trừ ở đây, người bán sẽ ký Thông báo cho vay Cải tạo bao gồm 12% lãi suất hàng năm cho việc sửa chữa bắt đầu tích lũy sau 30 ngày hoàn thành công việc. Đây  là mẫu hiện tại tại thời điểm viết bài này. 

4. Các phương pháp khả thi thay thế (đặc biệt nếu bạn có tín dụng tốt trong nhiều trường hợp) bao gồm những điều sau:

   1. (Các) thẻ tín dụng có lãi suất <12% khi mua hàng hoặc chuyển số dư (bao gồm bất kỳ phí chuyển khoản nào) trong các tình huống mà tỷ lệ sử dụng khi mang số dư sẽ không quá ảnh hưởng tiêu cực đến tín dụng (đặc biệt nếu có APR 0% hoặc mức thấp khác thời gian khuyến mại từ 6 tháng trở lên cũng như phần thưởng đăng ký, đôi khi có thể trị giá hàng nghìn đô la đối với mức chi tiêu cao. Tôi hiện đang nỗ lực hướng tới phần thưởng đăng ký trị giá hơn 3 nghìn đô la sau 50.000 đô la khi chi tiêu trên một thẻ. Với một thẻ khác, tôi có chương trình khuyến mãi chuyển số dư trong đó, nếu tôi muốn, tôi có thể nhận được thời gian APR giới thiệu 2,99% trong 12 tháng mà không phải trả phí chuyển khoản)

   2. Khoản vay cá nhân lãi suất cố định với lãi suất <12% không phí kích hoạt

   3. Tham gia hết mức có thể để tự mình làm một số công việc, nếu không phải là tất cả công việc dựa trên kinh phí / bộ kỹ năng của bạn mà công việc không xuất hiện Tự làm (Tôi đã thấy một số công việc Tự làm bị lừa bởi người bán, vì vậy điều quan trọng là phải biết những hạn chế của bạn, đặc biệt là nếu nó sẽ tốn kém để thực hiện lại hoàn toàn công việc dựa trên chi phí vật liệu); khi tôi cải tạo lại ngôi nhà của mình như một phần của khoản thế chấp cải tạo, trong khi hầu hết công việc do nhà thầu thực hiện, tôi đã làm một số công việc có kỹ năng thấp và dụng cụ tối thiểu, bao gồm loại bỏ gốc cây, chặt cây, cảnh quan khác, làm sạch rãnh nước , & lắp đặt bóng đèn LED & rèm cửa sổ. Trong một số trường hợp, tôi quyết định bản thân mình sẽ làm gì sau khi xem giá. Vợ tôi và mẹ cô ấy đã làm rất nhiều công việc trên mặt bàn bếp và tủ.

   4. Đảo ngược khoản vay mua ô tô hoặc khoản nợ có bảo đảm khác với lãi suất <12%

   5. Vay từ bạn bè thân thiết hoặc gia đình, chẳng hạn như cha mẹ

   6. Bán các mặt hàng có giá trị mà bạn không cần, chẳng hạn như một chiếc ô tô có khoản thanh toán cao và thay thế nó bằng một chiếc ô tô có giá trị thấp hơn nhưng đáng tin cậy được mua bằng tiền mặt một cách lý tưởng hoặc tài trợ nếu mua bằng tiền mặt không phải là một lựa chọn (Tôi chưa bao giờ mua một ô tô có tài chính, và không bao giờ có kế hoạch, đã mua ô tô từ $ 600- $ 9000). Nếu đi theo tuyến đường này, tôi khuyên bạn nên chọn ô tô cá nhân> 5 năm tuổi, số dặm thấp, MPG cao, được đánh giá tốt của một thương hiệu được đánh giá đáng tin cậy.

   7. Trong một số trường hợp, có những chương trình miễn phí hoặc chiết khấu lớn dành cho người bán để giúp họ sửa chữa ngôi nhà của họ , thường được chính phủ trợ cấp & / hoặc do một tổ chức phi lợi nhuận thực hiện. Người bán có thu nhập càng thấp thì càng có nhiều khả năng họ đủ tiêu chuẩn.

5. Các phương pháp thay thế mà tôi không khuyên dùng bao gồm những điều sau:

   1. Thẻ tín dụng với lãi suất> 12% & / hoặc khi số tiền được đưa vào cải tạo sẽ làm cho việc sử dụng của bạn đủ cao để tạm thời hạ thấp điểm tín dụng của bạn nếu bạn muốn cần tín dụng của mình trong thời gian bán (tức là để mua một căn nhà khác)

   2. Những kẻ cho vay nặng lãi - trong khi một số người có thể cười nhạo quan điểm này rõ ràng là không khôn ngoan, một người bạn của tôi đã liên hệ với tôi để xin tiền (tôi đã nói không) rằng cô ấy cần phải trả một lần cho những kẻ cho vay nặng lãi.

   3. Chuyển từ ô tô sang mô tô hoặc xe tay ga để thu được vốn ngay lập tức hoặc thanh toán thấp hơn - theo quan điểm của tôi, tỷ lệ tử vong và thương tật là quá cao