ADAM GARRETT

​

Cung cấp Thấp hoặc Cao:

Một nhà đầu tư có thể cân nhắc nhiều hơn về phương pháp tiếp cận bằng súng máy, trong khi hầu hết các chủ sở hữu đều cân nhắc nhiều hơn về phương pháp bắn tỉa. Với một nhà đầu tư, bạn cố gắng loại bỏ sở thích và cảm xúc của riêng mình ra khỏi phương trình ở một mức độ đáng kể và linh hoạt hơn để đưa ra các đề nghị thấp. Có một số chủ sở hữu chủ sở hữu tập trung nhiều vào việc tiết kiệm theo sở thích cá nhân và chọn cung cấp bóng thấp vì kết quả là tiếp cận súng máy nhiều hơn, trong đó một tài sản không đủ tốt có nghĩa là vào ngôi nhà có thể tiếp theo. . Tuy nhiên, với chủ sở hữu, nhiều người muốn ngôi nhà phù hợp nhất với gia đình họ và không muốn có tình huống người bán không chỉ từ chối đề nghị của họ mà còn nói rằng họ không muốn họ đưa ra một đề nghị khác ( điều này hiếm nhưng xảy ra). Nếu bạn hạ thấp một bất động sản mà bạn thực sự muốn và một người mua khác cung cấp cho họ một đề nghị không phải là thấp trong vòng vài ngày, người bán có nhiều khả năng muốn qua lại với người mua kia và đàm phán qua lại thường có thể xảy ra với chỉ 1 người mua tại một thời điểm ngay cả trong một trường hợp nhiều phiếu mua hàng. Tôi đã nhận được hợp đồng trước đây về tài sản với kịch bản chính xác này. Thời điểm thị trường càng thấp hoặc thời điểm sau khi giảm giá từ 5% trở lên thì khả năng điều đó xảy ra càng cao. Với tư cách là đại lý của người mua tiềm năng, điều quan trọng là phải hỏi xem có bất kỳ ưu đãi nào đang hoạt động hay không, không chỉ để có ý tưởng về những gì sẽ cung cấp mà còn xúc tiến lịch trình ưu đãi của bạn cho phù hợp nếu có một hoặc người bán đã được thông báo về một trong những Sớm.

Ưu đãi mạnh mẽ:

Người bán thường thích 30 ngày (hoặc ít hơn nếu còn trống) để đóng, 1% hoặc hơn cho một khoản tiền gửi nghiêm túc (mặc dù 500 đô la đôi khi được chấp nhận) và tiền mặt. Trong số các lựa chọn tài chính, người bán thường thích tiền mặt nhất, sau đó là các khoản vay tiền khó, sau đó là các khoản vay thông thường, sau đó là FHA, sau đó là VA. Tất nhiên họ thích giá chào bán hoặc cao hơn mà không cần hỗ trợ chi phí đóng cửa, mặc dù trên thị trường này, người mua thường đưa ra chi phí đóng cửa nếu người mua đưa ra giá chào bán đầy đủ hoặc hơn. Trong trường hợp người bán không muốn và người mua cần chi phí đóng, bạn có thể cân nhắc việc tăng giá chào bán, được bảo vệ một phần bởi thẩm định (xem bên dưới).

Sửa chữa có thể nhìn thấy trước khi chào hàng:

Nếu có bất kỳ sửa chữa / điều chỉnh / cập nhật nào mà bạn muốn người bán thực hiện mà bạn thông báo trước khi đưa ra đề nghị, tốt nhất là nên đưa những điều đó vào một đề nghị. Đôi khi người bán nói rằng họ sẽ không thực hiện một số việc nhất định được đưa ra khi kiểm tra nhà bởi vì người bán nói rằng họ phải rõ ràng trước khi kiểm tra nhà trước khi đưa ra đề nghị._cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

Bắt đầu với Đề nghị bằng lời nói:

Cách tốt nhất là bắt đầu bằng cách đưa ra lời đề nghị bằng lời nói trong nhiều tình huống, ngoại trừ nhiều tình huống chào hàng, bán khống, bán bất động sản và tịch thu nhà. Làm điều đó là một cách tiếp cận không cam kết có thể giúp bạn tiết kiệm thời gian, đặc biệt nếu bạn đang đưa ra một số đề nghị thấp. Một số người bán sẽ nói đi nói lại và một số thì không. Nó thường phụ thuộc vào sở thích của đại lý và đôi khi các đại lý niêm yết có thể bị lẫn lộn luật về cách một đại lý niêm yết phải trình bày tất cả các đề nghị (dù bằng lời nói hay không) nhưng hợp đồng mua bán bất động sản chỉ có thể được hình thành bằng văn bản.

Cung cấp truy cập:

Trong một số trường hợp, bạn chỉ có một cơ hội để đưa ra đề nghị, chẳng hạn như nhiều trường hợp với tài sản thuộc sở hữu của HUD trong thời gian chỉ có chủ sở hữu trước khi hết thời gian đó. Đôi khi người bán sẽ nhận được 2 đề nghị và quyết định chỉ chấp nhận đề nghị này hơn đề nghị kia mà không bao giờ đưa ra phản đối hoặc kích thích chiến tranh đấu thầu. Tôi nhớ một lần người mua có một đề nghị chắc chắn được trao cho một người bán riêng lẻ, nhưng với các điều khoản mà họ trình bày gần giống với một người mua khác, người bán đã chấp nhận người đưa ra đề nghị đầu tiên. Trong một trường hợp khác, với 2 đề nghị được đưa ra với một đề nghị tốt hơn đề nghị kia, thay vì tạo ra một cuộc chiến đấu thầu lần nữa, đề xuất tốt hơn trong 2 đề nghị đã được chấp nhận. Tuy nhiên, trong phần lớn các trường hợp, người bán có thể phản đối hoặc từ chối đề nghị của bạn nếu họ không chấp nhận trước khi nó được bán cho người khác, tạo cơ hội cho bạn để có đề nghị thứ hai. Trong một số trường hợp, cuộc chiến đấu thầu được kích thích khi người chào giá cao nhất có thể đưa ra tổng số 3 đề nghị hoặc nhiều hơn khi giá tăng và tôi đã thấy điều này xảy ra khi nó thậm chí còn cao hơn 50% so với giá chào bán.

Thẩm định:

Người mua được bảo vệ ở một mức độ nào đó trong tất cả các trường hợp cho vay và tất cả các đề nghị tiền mặt đều phụ thuộc vào việc thẩm định. Nếu người mua đưa ra đề nghị với giá 300 nghìn đô la và người thẩm định nói rằng nó trị giá 295 nghìn đô la, thì người mua có khoản vay đôi khi có thể cung cấp vốn của chính họ để chia đôi sự khác biệt hoặc đôi khi có thể khiến người bán từ chối. Đôi khi họ gặp nhau ở giữa. Với khoản vay VA, nếu việc thẩm định nằm dưới giá hợp đồng, người bán nên biết rằng bất kỳ ai có khoản vay VA sẽ bị ảnh hưởng bởi lần thẩm định đó trong nhiều tháng. Mặt khác, trong trường hợp cho vay thông thường, người bán có nhiều quyền truy đòi hơn để đưa tài sản trở lại thị trường cho một người mua khác và hy vọng rằng ai đó sẽ nhận được nó và người thẩm định sẽ dễ dàng tha thứ hơn cho giá bán. Trong khi tôi ước rằng không phải như vậy, người thẩm định sẽ nhìn thấy giá niêm yết, và thường có thành kiến để làm cho giá trị được thẩm định bằng hoặc lớn hơn số tiền đó để không bị xù lông. Các đại lý, người mua và người bán đều có thể khá nóng lòng về vấn đề này. 

​

Điều khoản nâng cấp:

Tôi thường xuyên sử dụng các điều khoản leo thang để giúp người mua của tôi giành chiến thắng. Với điều khoản leo thang, bạn đưa ra đề nghị ở một mức giá, sau đó nêu mức giá tối đa mà bạn sẵn sàng thực hiện được kích hoạt bởi các đề nghị khác, bạn sẽ có cơ hội nhận được một bản sao của đề nghị khác trước khi tăng đề nghị của mình để phản ánh điều khoản điều khoản leo thang. Tôi thường đề xuất 1% cao hơn đề nghị cao nhất tiếp theo, nhưng nó phụ thuộc nhiều vào các điều khoản của đề nghị. Người mua không phụ thuộc tiền mặt có thể nhận được 1 nghìn đô la, trong khi người mua VA ngẫu nhiên bán nhà có thể được lợi hơn với 3% cao hơn đề nghị cao nhất tiếp theo. Mặc dù điều khoản leo thang bị cấm đối với một số tài sản (tức là nhà HUD), nhưng chúng thường được phép sử dụng.  Đây là thông tin thêm về điều đó.

​

Thư cho Người bán:

Những thứ này thường được sử dụng để giúp người mua giành chiến thắng và tôi đã thấy những người mua tồi tệ hơn về tiền bạc mà tôi đại diện giành chiến thắng ở đâu, với bức thư gửi người bán là lý do chính được nêu rõ tại sao. Điều đó nói rằng, cũng rất dễ trở thành bất hợp pháp nếu không biết điều đó, và có khả năng phần lớn các bức thư gửi cho người bán bao gồm các yếu tố bất hợp pháp. Đây là thông tin thêm về điều đó. 

​

Các yếu tố không điển hình:

Có một số cách mà tôi muốn giúp người mua của mình thân thiện hơn mà thường không có trong phiếu mua hàng, chẳng hạn như mẫu email mà tôi đã phát triển theo thời gian để giúp mọi thứ trở nên dễ dàng hơn với đại lý danh sách (& làm những điều hữu ích cho đại lý niêm yết có thể giúp tạo cho họ một ấn tượng tích cực). Tôi đã được một đại lý cạnh tranh cho biết rằng bản trình bày đề nghị của tôi rất xuất sắc. Nếu người mua có nhiều tiền mặt hoặc đang cung cấp bảo đảm thẩm định ở trên, tôi muốn bao gồm bằng chứng về nguồn tiền để hỗ trợ cho việc đó để cho thấy rằng người mua đang ở một vị trí vững chắc. Nếu người mua có điểm tín dụng cao, tôi muốn chia sẻ nó và nếu người mua có bản sao của điểm tín dụng đã được người cho vay kéo và có mức tín nhiệm cao, tôi muốn đưa nó vào tài liệu._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

​

Kiểm tra nhà:

Thông thường, người mua được kiểm tra nhà sau khi phê duyệt hợp đồng. Một số người mua thực hiện kiểm tra nhà trước khi đưa ra đề nghị. Những người mua khác không kiểm tra nhà. Nếu chọn con đường thứ hai, tôi khuyên người mua / đại lý nên kiểm tra tất cả các tuổi của hệ thống, kiểm tra mái nhà có thang cao hoặc máy bay không người lái, và đi vào không gian thu thập thông tin và gác mái càng xa càng tốt. Hầu hết các đại lý của người mua sẽ không làm điều đó và không có thiết bị (nghĩa là hầu hết không mang theo thang, máy ảnh có ống kính cực dài hoặc máy bay không người lái và bạn cần được chứng nhận để lái máy bay không người lái thương mại) ngay cả khi họ muốn, nhưng tôi có thể nếu bạn thông báo trước cho tôi (tức là về việc có quần áo cho không gian thu thập thông tin, yêu cầu cấp phép cho máy bay không người lái của tôi và xin phép FAA ở các địa điểm cơ sở mà LAANC không thể phê duyệt ngay lập tức).

​

Thỏa thuận sở hữu của người bán: Những thỏa thuận này đôi khi có thể cạnh tranh để giành được ưu đãi. Đây là thông tin chi tiết khác. 

​