家を買うのに最適な時期
1.金融機関
住宅を購入する前に、経済的に準備することが重要です。住宅所有者の純資産は、平均して賃借人の数十倍も高いことは事実ですが、住宅所有者が購入に関して最も後悔しているのは、「維持費やその他の費用が予想よりも高かったこと」であることも事実です ( 1) 。家を購入するために必要なものを確認するには、この件名の私のページにアクセスしてください。家のメンテナンスやその他のコストを削減するには、さまざまな方法があります。
初期費用の削減：
特定のローン (NACA など) には最小限の手数料/クロージング コストがかかります。特定のコストは免除されるか、ローンに組み込まれる場合があります (つまり、VA 資金調達手数料)。一部のローンには頭金の要件がありません。頭金と成約費用の世話をし、時には売り手が成約費用を手伝うことができます.資金やノウハウなしでフィクサーアッパーを購入しようとしている人にとって、フィクサーアッパーローンは、費用を住宅ローンにラップする方法であり、VA、FHA、従来のローン、およびその他のローン（NACAなど）で利用できます。 20% ダウンするまで待つ人もいますが、私が最初の家を購入したとき、私は個人的にわずか数百ドルでクレジットを大幅に増やし、クレジットに関する私自身の教育により、住宅コストを削減するプログラムを使用しました (これは住宅の 3.5% に相当します)。契約価格、状況によってはさらに多くの金額が利用可能です)、5% の従来のフィクサー アッパー ローン、売り手から 3% のクロージング コストの支援を受け、いくつかの小さな作業を自分で行い、そうでなければ初期費用を削減しました._cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
現在の料金を含む、上記の写真のプログラムの現在の提供内容をこちらでご覧ください。上記のリソースの場合、その地域の平均所得以上の借り手 (家族の規模に合わせて調整) は、購入できる地域に制限があることに注意してください。また、NACA は非営利団体であるため、多くの人に提供される # は比類のないものですが、混雑した DMV のようなものであり、プロセスは気弱な人向けではありません.
非常に競争の激しい市場で初期費用を削減するもう 1 つの方法は、希望価格よりも高い価格を提示し、すぐに売れると予想される住宅の 3% のクロージング コストを要求することです。複数のオファーの状況ではうまくいかないかもしれませんが、一部の住宅はまだ1つのオファーで販売されています.注目の市場にある人口密度の高い都市 (2021 年夏のポーツマス) で、定価より 3% 弱値上がりしたため、買い手が 3% の閉鎖費用を得た家を閉鎖しました。クローザーは、バイヤーが 3% 以上のクロージング コストの支援を得たのは久しぶりだったと述べました。 2021 年の春に私がクローズした別の物件で証明されているように、それはホットな市場であっても常に必要なわけではありません。買い手は、売り手が契約で合意した約 3.5% のクロージング コスト支援を受けながらも、提示価格をわずかに下回る価格で購入しました。 .
継続的なコストの削減:
住宅保証は、特に住宅所有の最初の年、およびシステムが故障したときにシステムをカバーするために必要な流動的な資本がない場合に、継続的なコストを削減するのに非常に役立つ方法です。住宅保険は、嵐などによる継続的なコストを削減するためのもう 1 つの非常に役立つ資産です。
継続的なコストを削減する 1 つの方法は、住宅検索でメンテナンス コストが低い住宅をターゲットにすることです。たとえば、評判の良いビルダーによって建てられた新しい建設物件では、これはほぼ当然のことです。 2021 年 8 月に、妻と私は庭のメンテナンスのない新しい建設物件を購入しました (含まれているものの比較的低い協会費でカバーされています)。レンガやハードプランクの家は、必要な外装のメンテナンスも少なくて済みます。スレートやスチールの屋根など、古い家であっても、50 年以上にわたって屋根が建てられている家もあります。標準的な 30 年の屋根でさえ、適切に取り付けられ、最近取り付けられたものであれば素晴らしいものです。古い家でも、HVAC、AC、給湯器などのシステムが更新されている場合があります。 HVAC および AC ユニットの寿命は、フィルターを定期的に交換し、古くないシステムの賃貸物件のように定期的なメンテナンス契約を結ぶことで延長できます。木材よりも多くの外装複合材を使用する家を購入することも、メンテナンスを減らす方法です。洪水地帯になく、倒れる可能性のある木のない家は、コストを削減するもう 1 つの方法です。 HOA 料金が低いか無料であることも、コストを削減する方法の 1 つです。 1 ドルあたりの芝生の手入れの時間を減らすために、少なくとも 4 人または 5 人の芝生の手入れをする人を調べてから、私の賃貸物件で低価格で優れた仕事をしてくれる人に落ち着きました。成長する）彼は、テナントの好みに基づいて私が削減した仕事をします.私はまだロボティック ランドスケープ オプションを購入していませんが、それは非常に重要な検討事項です。
ほとんどの人が考慮しないコストを削減するもう 1 つの方法ですが、私が学士号を取得している間に実行したのは、家の部屋を貸し出すことです。私はそれをうまくやるために、その前に主題について多くの研究をしましたが、中にはホラーストーリーがあることを知っていましたが、私は素晴らしい経験をしました.受け取った家賃は、結婚する直前に一度に 2 つの部屋を借りるテストを行った 1 ～ 2 か月で、住宅ローンの金額とほぼ同じでした.
家の部屋を借りたくないが、同様のものが欲しい人には、デュプレックス、トリプレックス、クアッドプレックスの購入がオプションです.
以下の財政支援セクションで、コスト削減の詳細を参照してください.
2. あなたのクレジット ( $ で購入したり、クレジット スコアが考慮されないローンを使用したりしない限り)
一部のローンは最低要件を満たした後は定額ですが、ほとんどのローンは信用度に応じて異なる金利になります。はるかに良いローン金利を得るために信用を迅速に改善できる場合は、待つ価値があるかもしれませんが、時間の経過とともに変動する金利があなたよりも速く上昇する場合、それは純損失になる可能性があります待ってください、そのリスクの要素があります。クレジットの詳細については、こちらの件名の私のページにアクセスしてください。
3. 生活に必要なもの
ドイツからハンプトン・ローズに駐在する場合は、すぐにレンタルまたは購入することが重要です。最初にレンタルを行い、その後 4 年以内に別の場所に駐在することを期待すると、翌年に市場が上昇すると、財政的にいくらかを失う可能性があります (通常はそうなりますが、郵便番号による 1 年間の上昇予測を見ると、ここZillowに行く.仮設住宅に1か月または2か月滞在する方が、1年間借りるよりもはるかに費用がかからない可能性があります. 一部のバイヤーは、この地域に来る前に購入することを選択します.そのためのデジタルオプションと、ライブビデオ用の優れたカメラ付き携帯電話。
一部の潜在的な購入者は、ハンプトン・ロード内およびその周辺での購入よりも賃貸用の在庫がはるかに少なく、家主が特定のことを頻繁に許可しないため、賃貸用に利用できない可能性のあるユニークな家を必要としています.たとえば、この記事を書いている時点で過去 24 時間に、購入を希望した理由の 1 つは、3 匹の犬と 1 匹の猫を飼っていて、地方で仕事を得ており、彼らの選択肢がレンタル限定となります。
リース条件は、考慮すべきもう 1 つの要素です。物件を借りていて、リースの解約に関して事前にリース期間が設定されていない場合、購入前にリースを解約しようとすると、難しい立場に置かれる可能性があります。場合によっては、リースを解約する価値がありますが、季節変動のために市場が時々下落すると予想され、その間に金利が低下すると予想される場合など、リースを中断する価値があります。まあ、リースを乗り切ったほうがいいかもしれません。
4. レンタルの代替手段
購入を検討するときはいつでも、家（または場合によっては部屋、特に独身者）を借りる際に数字を実行するのが最善です。ここにテーマ専用のページがあり ます。
一部のテナントは、家主が彼らが知っている人々であり、家主が主に利益に基づいて決定を下していないか、悪いテナントについて過度に心配している可能性があるため、賃貸料を大幅に過小に支払っています.私は最近、販売時のZestimateのレンタルが1650ドルだったのに対し、彼らが知っている人にのみ月額1000ドルから1200ドルで貸し出す、まともな形の物件を販売しているのを見ました.特に、その地域に短期間しか滞在しない場合、および評価の予測が低い時期にある場合、そのようなオプションは購入よりも優れている可能性があります.
5. 季節的な傾向と上昇予測を考慮した、検討中の地域の市場。
物事のこの側面を見るために、この件に関する私のページを提案します。
上記のように、住宅価格は単なる直線ではなく、季節的な高値と安値を経験しています。通常、夏の高値 (最も多いのは 6 月) と冬の安値 (最も多いのは 1 月) です。これらの高値と安値は、ほとんどが約 30 ～ 35 日前に発生した契約によるものです。
以下の例 (現在の情報へのリンク) では、3 月に住宅購入者が 8 月に購入を計画していて、住宅を購入する場合を除き、Zillow の評価予測が少しでも正確である場合、リースを早期に解約するために 3,000 ドルの追加料金を支払ったほうがよいかもしれません。非常に低い価値 (つまり 25,000 ドル) であるため、5.7% (174,000 ドル/164,689 ドル = 1.0565) の上昇 (25,000 ドルで約 1,400 ドル) は、リース解約料の 3,000 ドルを超えません。逆に、$100,000 の購入の場合、予測される評価額は約 $5650 ($3,000 をはるかに超える) になり、$1,000,000 の場合、予測される評価額は $56,500 になります。リース破りの金額とポリシーはさまざまであるため、購入を検討する際には条件を把握し、それを他の要因を考慮しながら予想される評価額と比較することが重要です。リースを早期に解約した場合、現在からリースが終了するまでの間に行われる元金の支払いも覚えておいてください。
6. 金利予測/履歴 (ドルで購入しない場合)
私はこのセクションを 3/18/21 に書いています。 Covid-19 は、経済の回復を刺激するために金利が時間の経過とともに非常に低くなった例です。 2021 年 2 月または 3 月に急速に上昇し始めました。来年中に大幅に上昇し、0.25% 高い金利を選択し、延長のために余分に支出する程度まで、まったく驚かないでしょう。ロック (最大 180 日)。他の金利は最初は低金利ですが、7 月のクロージングから 60 日後までロックできません。それまでに金利は 0.25% 以上高くなると予想しており、金利が過去 5 週間で行ったのと同じように続ければ、それよりもさらに高くなるでしょう。 2021 年 3 月 18 日にキプリンガーが発行した記事によると、「10 年物金利の上昇は住宅ローンの金利も押し上げ、現在の 3.1% から年末までに 3.5% に上昇するだろう。」 10 年金利は 2020 年 8 月 5 日の .555% から 2021 年 3 月 19 日の時点で 1.704% に上昇しました。
7. 該当する場合、使用するローン/金融支援の種類
住宅コストを削減するプログラムは、特に過去 3 年間、世帯規模の平均収入の 80% 未満の家を所有していないか、平均収入を下回る地域で購入していない人にとっては、大幅な節約をもたらす可能性があります。ハンプトン・ロードでは、頭金の支援が最大 40,000 ドルで利用でき、政府補助金により住宅が文字通り半額になる可能性があり (所得上限なしで!)、プログラムの金利は 0% と低い.
一部のプログラムでは、資格を得るまでに数か月から 1 年ほどかかる場合があります。多くの場合、その時間は価値がありますが、市場の動向などの要因によって異なります。プログラムを使用して 5,000 ドル節約できたとしても、購入予定の家の価格がその間に 5,000 ドル以上高く評価されている場合、標準的な元本で株式を取得して住宅ローンを返済できたはずなのに、お金を失い、時間を無駄にしていることになります。その間の支払い。
場合によっては、買い手が住宅費用を削減するプログラムに参加する資格を得るために、徐々にお金を稼ぎ始めます (ほとんどのプログラムには収入の上限があります)。他のケースでは、彼らがプログラムの資格を得るのに十分な収入を得ていない場所を見てきました (つまり、収入の最小値と最大値を持つ、私たちの地域での Habitat for Humanity の 0% 金利ローン)。一部のプログラムには資産制限もあり、多くの場合、車両などの特定の例外があります.そのようなプログラムを段階的に廃止する前に購入することが重要です。一部のプログラムは、限られた期間のみ利用できます。たとえば、従来のフィクサー アッパー ローンで 4,000 ドルの頭金支援を使用した (現在は利用できません) プログラムのように、数年後にそれを賃貸物件に変更しても違約金はありません (一方、住宅費用を削減するためのほとんどのプログラムは、リハビリローンでは不可能であり、支援を最大化するためにそこに住む必要がある特定の年数があるものもあります)。
8. 現在住んでいる家
無料の家賃（つまり、親と同居している場合）、または多額の補助金付きの家賃（つまり、セクション8）を得ることができる場合、それは考慮すべき重要な要素です.
場合によっては、家を所有することは、無料の家賃よりも優れている場合があります（つまり、住宅ローンをカバーまたは上回る優良なテナントで部屋をうまく貸し出す一方で、住宅ローンの金額よりも速く増加する賃貸料と評価から株式の利益を得ている場合）.とはいえ、多くの人は部屋を貸したくありません。妻は私に家の部屋を貸してくれませんでしたが、独身の私がそこに住んでいる間、部屋を借りることで家賃を得ることができました。独身のままだったら、おそらく続けていたでしょうが、数か月後に結婚しました。
無料の家賃を手に入れて、家賃に支払う金額をRoth IRA、IRA、および強力なリターンを得た歴史があるその他の投資に投資している場合（お金を投資/節約しない場合と比較して）多くの人のように無料の家賃で支払うことは、自己規律の難しさのためにうまくいきません）、家を購入した場合に部屋を貸したくない場合は、無料の家賃がうまく機能します.
Housing Choice Voucher (HCV) https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/homeownership "The... (HCV) 住宅所有プログラムHCV プログラムの下で支援を受けている家族は、バウチャーを使用して住宅を購入し、住宅所有費を満たすための毎月の支援を受けることができます。」とは言うものの、家を見たりオファーをしたりする前に、頭金や住宅ローンの継続的な支援を確認することが重要です。
9.あなたが選ぶ家
住宅所有者の主な後悔のいくつかは、彼らが選んだ家に要約されます。上で共有したように、購入者が最も後悔しているのは、認識されている維持費やその他の費用よりも高いことです。メンテナンスの手間がかかる家もあれば、同じ価格でもメンテナンスの手間がかからない家もあります。 10 エーカーの土地に 50 万ドルで屋根の上に枝が生えた背の高い木々に囲まれた大きな木造サイディングの荒廃した 100 年前の家は、木のない 0.25 エーカーの土地にある 15 万ドルの小さな田舎の家よりもはるかに維持費がかかります。それほど昔に建てられたものではなく、レンガの下見張り、スチール屋根、長持ちする合成デッキなどの材料を使用したオーバーハング。
家選びを考えるとき、立地はとても重要です。
9.神話を払拭する
ここまでで、購入に最適な時期についてより多くの知識を得ることができたことを願っています.考慮すべき多くの側面を共有しました。一部は個人的に購入する準備ができていませんが、このセクションを書いている時点 (2021 年 7 月 2 日) の契約に基づく私自身の購入は、市場の観点から、現在 (2021 年 7 月 2 日) は比較的家を買う良い機会。
神話: バブルはいつでもはじけます!
事実: SE VA の 1 年後の予測は強力ですが、長期にわたる予測はさらに強力です。住宅不足、住宅ローンの大幅な制限、Covid-19 の影響で商業価格が下落している一方で、住宅価格は上昇しています。その費用対効果と、以前のオフィス スペースの一部の不必要な性質を見てきました。
神話: この市場で競争できる唯一の買い手は現金買い手です
事実: 現金購入者の割合が通常よりも高くなっていますが、私の購入者のほとんどは現金で購入していません。
誤解: 売り手は譲歩しておらず、購入するには多額の資金が必要になる
事実: セクション 1 で共有したように、一部の売り手はまだいくらかの成約費用を支払っています。評価保証は複数のオファーのシナリオでは役立ちますが、常に必要というわけではありません。通常、1 つのオファーのシナリオではお勧めしません。多くの購入者の住宅費用を削減できるプログラムがまだあります.
通説: 住宅販売が上昇するのは、次のとおりです。
事実: 新築の価格は季節ごとに下がる傾向はありませんが、再販は行われます。そのため、夏に購入するか 12 月に購入するかを選択した場合、通常は 12 月に価格が下がり、競争が少なくなります。急速に上昇する市場では、1 月は通常、前年の 3 月よりも翌年の価格が高くなりますが、特定の年の最低価格です。