オファーをする
オファーを行う方法は、売り手、市場時間 (同じ家の最近の過去のリストを含む)、物件の状態などを含むがこれらに限定されない多くの変数に大きく依存します.
オファーを提示する最良の方法の 1 つは、複数のオファーの状況を提供することです。これがそれです（スプレッドシートに直接アクセスするにはクリックしてください：
低または高の提供:
投資家はマシンガンのアプローチを検討するかもしれませんが、所有者と居住者のほとんどはスナイパーのアプローチを検討します。投資家と一緒に、あなたは自分の好みや感情を方程式からかなりの程度取り除こうとし、ローボールのオファーを行う柔軟性を高めます.個人的な好みよりも貯蓄に重きを置いている一部の所有者と居住者がいます。その結果、十分な取引ではない物件が次の可能な家に移動することを意味するマシンガンアプローチの結果として、低価格のオファーを選択します。 .しかし、所有者の居住者の場合、多くの人は自分の家族に特に適した家を望んでおり、売り手がオファーを拒否するだけでなく、別のオファーをしたくないと言う状況を望んでいません（これはまれですが発生します）。あなたが本当に欲しい物件を値下げし、別の買い手が数日以内に値下げではないオファーを提示した場合、売り手は他の買い手と行ったり来たり、交渉を行ったり来たりしたいと思う可能性が高くなります。多くの場合、複数のオファーのシナリオであっても、一度に 1 人のバイヤーだけで発生する可能性があります。この正確なシナリオで、私は以前に不動産で契約を結びました。市場時間または 5% 以上の値下げ後の時間が短いほど、その可能性が高くなります。また、購入希望者のエージェントとして、アクティブなオファーがあるかどうかを問い合わせることも重要です。これは、何をオファーするかを理解するためだけでなく、オファーがある場合、または売り手にオファーが通知されている場合は、それに応じてオファーのタイムラインを早めるためにも重要です。すぐ。
強力なオファー:
売り手は通常、30 日 (または空いている場合はそれ以下) で取引を終了し、1% 以上の手付金 (500 ドルが許容される場合もあります)、および現金を好みます。資金調達オプションの中で、売り手は一般的に現金を最も好み、次にハードマネーローン、従来のローン、FHA、VA の順です。もちろん、彼らはクロージングコストの支援なしで提示価格以上を好むが、この市場では、バイヤーがフルアスク価格以上を提供している場合、クロージングコストがバイヤーに与えられることが多い.売り手が同意せず、買い手が成約費用を必要とする場合、査定によって部分的に保護されたオファー価格を上げることを検討できます (以下を参照)。
提供前に見える修理:
出品者に依頼する前に気づいた修理/修正/更新がある場合は、通常、それらを出品に含めることをお勧めします。売り手は、オファーを行う前にホームインスペクションの前に明白であるべきだったと述べているため、ホームインスペクションで出てきた特定のことをしないと言ったことがあります._cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_
口頭での申し出から始めます。
複数のオファーの状況、空売り、不動産の売却、差し押さえを除いて、多くのシナリオで口頭でオファーを与えることから始めるのがベストプラクティスです。それを行うことは、特にローボールのオファーを数多く行っている場合に、時間を節約できる非コミットメントのアプローチです。口頭でやり取りする売り手もいれば、そうでない売り手もいます。それは多くの場合、エージェントの好みに依存し、リスティング エージェントは、すべてのオファーを (口頭であるかどうかにかかわらず) どのように提示しなければならないかについての法律を混同することがありますが、不動産の契約は書面でのみ行うことができます。
カウンターオファー:
場合によっては、オファーを行うチャンスが 1 回しか得られないことがあります。たとえば、HUD 所有の物件では、所有者の占有者のみの期間中、その期間が終了する前の多くの場合です。売り手が 2 つのオファーを受け取り、カウンターを発行したり、入札戦争を刺激したりすることなく、一方を他方よりも優先して受け入れることにする場合があります。あるバイヤーが個人の売り手に提示した堅実なオファーを持っていたのを覚えていますが、彼らが提示した条件は他のバイヤーとほぼ同じであり、売り手は最初のオファーを提示した人を受け入れました。別の機会に、2 つのオファーが提示され、一方が他方よりも優れていたため、再び入札合戦を起こすのではなく、2 つのオファーのうちのより良い方が受け入れられました。ただし、ほとんどの場合、他の人に販売される前に売り手がそれを受け入れない場合、売り手はあなたの申し出に反対するか拒否する可能性があり、2 回目の申し出の機会が与えられます。場合によっては、価格が上がるにつれて最高のオファー者が合計 3 つ以上のオファーを提示する可能性がある場合、入札戦争が刺激されます。私は、提示価格の 50% をさらに上回る場合にこれが発生するのを見てきました。
評価:
買い手は、評価を条件とするすべてのローンおよびすべての現金オファーの場合、ある程度保護されます。買い手が 30 万ドルのオファーを出し、鑑定士が 29 万 5,000 ドルの価値があると言った場合、ローンを持っている買い手は自分の資金を提供して差額を分割したり、売り手を引き下げたりすることができます。途中で会うこともあります。 VA ローンでは、評価が契約価格を下回った場合、売り手は、VA ローンを利用しているすべての人がその 1 回の評価によって数か月間影響を受けることを知っておく必要があります。一方、従来のローンの場合、売り手は別の買い手のために不動産を市場に戻し、誰かがそれを手に入れ、鑑定人が売却価格をより寛容にしてくれることを期待するより多くの手段を持っています.そうでないといいのですが、鑑定士は出品価格を見て、逆らわないように査定額をその金額以上にしようと偏見を持っていることが多いです。代理店、買い手、売り手のいずれも、この問題について非常に熱くなる可能性があります.
エスカレーション条項:
私は定期的にエスカレーション条項を使用して、バイヤーが勝利できるようにしています。エスカレーション条項を使用すると、1 つの価格でオファーを作成し、他のオファーによってトリガーされる最大値を提示し、オファーを反映するように値上げする前に、他のオファーのコピーを受け取る機会を得ることができます。エスカレーション条項の条件。私は通常、次に高いオファーよりも 1% 高い価格をお勧めしますが、それはオファーの条件に大きく依存します。現金の非条件付きの買い手は 1,000 ドルで済むかもしれませんが、住宅販売の条件付きの VA の買い手は、2 番目に高いオファーよりも 3% 高いほうが有利かもしれません。エスカレーション条項は一部のプロパティ (HUD ホームなど) では禁止されていますが、通常は使用が許可されています。
売り手への手紙:
これらはバイヤーが勝つのを助けるためによく使われます、そして私が代表した金銭的に悪いバイヤーが勝ったところを見てきました.売り手への手紙が主な理由でした.とはいえ、知らないうちに違法になることも非常に簡単であり、売り手への手紙の大部分には違法な要素が含まれている可能性があります.詳細はこちら.
非定型要素:
通常はオファーに含まれていない、購入者がさらに先に進むのを助ける方法がいくつかあります。たとえば、リスティング エージェントでの作業を容易にするために時間をかけて開発したメール テンプレートなどです (および、リスティング エージェントは、彼らに好印象を与えるのに役立ちます)。競合するエージェントから、私のオファーのプレゼンテーションが優れていると言われました。買い手が多額の現金を持っているか、上記の評価保証を提供している場合、買い手が強い立場にあることを示すために、それを裏付ける資金の証明を含めるのが好きです.購入者の信用度が高い場合は、それを共有したいと思います。また、購入者が貸主から引き出された信用度のコピーを持っていて、信用度が高い場合は、それを書類に含めたいと思います._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_
ホーム インスペクション:
通常、買い手は契約の承認後に住宅検査を受けます。一部のバイヤーは、オファーを提示する前にホーム インスペクションを実行します。他のバイヤーはホーム インスペクションを行いません。後者のルートを選択する場合、購入者/代理店はすべてのシステムの使用年数を確認し、高いはしごまたはドローンで家の屋根を確認し、できる限りクロール スペースや屋根裏部屋に行くことをお勧めします。ほとんどのバイヤーズエージェントはそれをしません & 機器を持っていません (つまり、ほとんどははしご、ボアスコープカメラ付きの長いポール、またはドローンを持ち運ばず、商業的にドローンを飛ばすには認定を受ける必要があります)。したかったのですが、事前に通知していただければ可能です (つまり、クロールスペース用の衣類を用意する、ドローンの許可を要求する、LAANC の即時承認が不可能な基地の場所で FAA の承認を取得するなど)。
売り手占有契約: これらは、オファーを獲得するために競争を凌駕することがあります。詳細はこちら.