簡単なバイヤーズガイド
過去に他の人に役立った家探しを検討する際に、私が指摘したいいくつかのリソースを次に示します.
1. エリアクオリティ
5. 考慮すべきその他の要因
1. 貸し手（現金購入者を除く）
3. 家のコストを削減するためのプログラム
5. バイヤーに提供できるもの
6. バイヤーが必要とするものについての詳細
A.家を探す
価格、近所、状態が家を売る主な要因であり、家を購入するときは転売を念頭に置くことが重要です。
住宅所有者は価格と状態を変更できますが、場所を変更することはできません。そのため、地域に関する知識が家探しの重要な要素になります。また、一般的なオンライン検索では、最も目立たないこともあります。また、注意すべき興味深い点の 1 つは、不動産業者がその地域が「良い」かどうかを判断することを法的に許可されていない「運営」法があることです。倫理的に行動するエージェントができることは、さまざまな要因に関する証拠を直接見て、近所があなたにとって「良い」かどうかを自分で判断できる情報源を指摘することです.可能性のリストから家を見るとき、エリアを考慮せずにリスト自体を見るのは簡単です.
初めて住宅を購入する人の多くは、この間違いを犯しがちです。リストは、住宅周辺のエリアよりも個々の住宅の詳細に重点を置いているためです。買い手が家のそばを車で通り過ぎ、その車で通り過ぎて家を見つけた地域に基づいて、もはや興味がないと私に言ったことが何度もありました.彼らが最初にオンラインで少し調査を行っていた場合、彼らは多くの場合、そのドライブを作成する必要はありませんでした。エリアの宿題をしても発生する可能性はありますが、最初にそのエリアをオンラインで表示することで、エリアの性質による望ましくない可能性の多くを排除できます。
エリアは、安全性、生活の質、必要な場所への近さ、学区 (自分用か転売用か)、犯罪率、税金の違いなどを判断するのに役立つため、エリアを考慮することは非常に重要です。犯罪が最も多い最悪の学区の価値の低い地域は、他では手に入らない価格で信じられないほど見栄えのする家を手に入れることができる地域ですが、それを実現するために地域固有の犠牲が払われたことは、私が考えたものです。通常はアドバイスしないでください。
家探しの詳細については、ここをクリックしてください。
プロパティの検索
ここ は、ハンプトン ロードのメイン MLS のプロパティ ファインダーです。必要に応じて、あなたが探しているものを見るためのアクセスを許可してください。 MLS から直接提供されているため、Zillow などのサイトよりも正確な情報を提供し、地図を拡大して洪水地域を明らかにし、正確に何の周りに図形を描くことができるかなど、いくつかの優れた機能があります。そのファインダーには、私がエージェントとして行っている検索機能の多くがありません。そのため、あなたのためにいくつかの検索を設定することが重要です。設定できる機能の中には、かなりの時間がかかるものもありますが、犯罪地域の除外、USDA の対象地域の調査など、将来の使用のために検索に保存した過去のクライアントの要望を通じて、私はすでにそれらをすぐに利用できるようにしています。 GreatSchoolsなどで評価が 7 以上の学校のみを調べます。これは、マトリックス ポータルの探索方法に関するビデオです。
家を探す際には、詳細な検索が非常に重要です。ほとんどの購入者は検索テンプレートを使用してこのプロセスに入ることができませんが、エージェントはテンプレートを使用して検索することができます。多くの人はテンプレートでその機能を使用しませんが、私は多くの作業でテンプレートを広範囲に使用しています。私のテンプレートの場合、それらは何年にもわたって開発されており、より多くのバイヤーのニーズが明らかになるにつれて、その数とパワーは絶えず増加しています.テンプレートのせいで、1 人の購入者がセットアップについて何も考えられないものや、たとえ彼らがその労力を費やすのに必要な時間をかけたくないことを知っていたとしても、私は時々セットアップしました. 1 時間で、テンプレートを使用してバイヤーの検索を設定できますが、数か月前または数年前にはテンプレートをまとめるのに 10 時間以上かかった可能性があります。過去の経験から保存したテンプレートから始めて (または、バイヤーが自分の好みとして述べているもので、私はまだ持っていないが、将来他のバイヤーも同様に欲しがるだろうとわかっている)、バイヤーの好みに合わせて検索を調整することができます。購入者が自分で設定しようとするよりもはるかに短い時間で好みを設定できます。私が話していることのいくつかの例を見るには、ここをクリックしてください。
検索をまとめるために詳細をお知らせいただければ、通常のメール アドレスからではありません。代わりに、 VAB@mlsmatrix.comから設定する検索へのリンクをお送りします。
販売中のほとんどの家は MLS に登録されていますが、MLS に登録されていない家を見つける方法はいくつかあります。これらの物件は、MLS に一部の所有者による販売物件がありますが、通常、所有者による販売物件です。 FSBOの家を見つけるのに最適なウェブサイトのいくつかは、 https://www.forsalebyowner.com/ , & Zillow.com . 見つけるだろう。それぞれに、他のサイトには存在しない固有の FSBO ホームがあります。 FSBO のプロパティでは、売り手は彼らを代表する理性を代弁するのに役立つリスティング エージェントを持たないことに注意してください。彼らは多くの場合、バイヤーのエージェント コミッションを提供しません。また、リスティング エージェントの評判を維持する必要がないため、不誠実な傾向が高くなります。開示の欠如、および詐欺。そのため、追加料金を支払わなければならない場合でも、徹底的な検査、確固たる契約上の不測の事態、買い手の権原保険、および優れた買い手のエージェントを持つことが特に重要です。
洪水地帯
以下は、マトリックス ポータルの使用について作成した別のビデオです。MLS プロパティ検索リンクから、ハンプトン ロードの特定の部分で懸念される洪水地帯にプロパティがあるかどうかを確認することもできます。すべてのハンプトン ロードは、ハリケーンの悪影響を受ける可能性があります。ハリケーンが発生したときに備えておくことが重要です.
プロパティを間引きする際に考慮すべきその他の要因:
オファーを行う前に物件について徹底的な調査を行うことが重要ですが、物件を失うほど徹底的に調べてはいけません。十分な価格が設定されている最高の物件の中には、市場での販売が不十分なものであっても、24 時間未満しか続かないものもあります。私はかつてバイヤーが in コベントリーの豪華な家を購入するのを手伝ったことがありますが、その家の写真は 1 枚しかなく、その写真には家の正面全体が含まれていませんでした。それは、複数のオファーの状況で市場に出てから48時間以内に、私が代理していたバイヤーと、提示価格よりも高い価格で契約を結びました.これが、本当に最高の物件を更新したいのであれば、新しい物件が市場に出るたびに自動で毎日更新されることが重要な理由の 1 つです。
住宅の許可についても確認することをお勧めします。これは、市のウェブサイトで確認できる場合もあれば、市に連絡して確認する必要がある場合もあります。たとえば、ノーフォークには過去 3 年間の許可があり、それ以降は市に連絡する必要があります。
私は投資家から金持ち、倹約家まで、さまざまな現金購入者と仕事をしてきましたが、私が一緒に仕事をする人の大部分は貸し手を使用しています。常に1つの貸し手に頼るのではなく、状況に応じてどの貸し手を選ぶかを調整するのが最善です.私は通常、オンラインで誰かよりも地元の貸し手をお勧めします。利用可能な住宅費を削減するためのプログラム、利用可能なローンの種類、金利、そのプロセスでどのように役立つ傾向があるか (信用を高めるなど) を念頭に置いてください。スコア）、彼らの倫理、および業界における彼らの知識。また、決定を下す前に、将来の貸し手のレートシートを見せることをお勧めします.過去に、レートシートを見せて、バイヤーは、レートシートの穴が見えず、不正確なためにシートが一見大幅に優れているように見えたため、最初に使用する予定だったものとはまったく異なる貸し手を使用することを決定しました.詐欺的な貸し手は、私が最初に彼らに勧めたものではなく、市外の貸し手でした。町外の貸し手は、特にその個々の貸し手についてかなりの量のレビューを見つけることができない場合、維持する評判があまりないため、欺瞞的な慣行にはるかに簡単に対処できます.
完璧な貸し手はありません。一部の貸し手はかなり無反応で、他の貸し手は無知で、他の貸し手は倫理が低く、他の貸し手は住宅費を節約するために使用したいプログラムを持っていません.完璧な貸し手はありませんが (このリンクで推奨しない他の貸し手より悪い傾向にあるものをいくつか指摘します)、強力なスーツを含むいくつかの潜在的な貸し手を見るには、ここをクリックしてください.
貸し手から融資を受ける前に、住宅費を削減するプログラムを検討することをお勧めします。特定の貸し手は、他の貸し手とは異なるプログラムを実行できます。貸し手から信用を引き出すときは、難しい質問をすべて同じ日に行うことをお勧めします。そうすれば、クレジットスコアへの影響を最小限に抑え、すべての貸し手がさまざまな貸し手のレートを比較するために同様の基本レートから引き出すことができます.
多くの人は、重要な重要な不動産取引のために雇う人の倫理を考慮していませんが、ほとんどの人にとって最大の資産であるものが関係する雇用決定を行う際には、倫理は絶対に不可欠です.高いレベルの倫理を持つ人は、必要かどうかにかかわらず、あなたの最善の利益を念頭に置いて扱う可能性が高くなります.たとえば、この記事の執筆時点でこの 1 か月ほどの間に、初めて家を購入しようとしている障害のある成人の母親と話をしました。彼女は興奮して、息子が事前承認されたと私に話しました。事前承認を見たとき、彼らの貸し手が自分の銀行の誰であれ、私が会ったことのない人であることにすぐに失望しました.その理由は、貸し手が変動金利住宅ローンを事前に承認していたためです。変動金利の住宅ローンは、彼らがより高い購入価格を得るのに役立ち、より高い購入価格は通常、貸し手の手数料が高くなることを意味します.貸し手が彼らに伝えなかったのは、業界で教育を受けた人々のほとんどが ARM から離れているということでした。その理由は、現在（この記事の執筆時点で）歴史的な金利に近づいているからです。金利が現実的に上昇している唯一の場所は上昇です。 ARM は最初は常に固定金利よりも低くなりますが、歴史的な低水準に近く、金利が過去の現在の 3 倍を超えているという事実を考慮すると、ARM は、私の専門的な意見では、他の多くの不動産専門家の意見は良い考えではありません。これは、貸し手の手数料ベースの利益率に役立つ、より高い初期購入価格を意味するかもしれませんが、買い手が金利として増加するコストに追いつくことができない場合、差し押さえにつながる可能性のある月々のコストが大幅に増加するレシピです。レートが上昇します。貸し手が買主に彼女の障害のある子供に関する大きな懸念事項について知らせなかったという事実は、私の意見では、貸し手が倫理に欠けていることの明らかな証拠です。彼女の息子を助けようとして、貸し手が提示した ARM でより高い価格の家を購入する息子の能力を見た.私の意見では、倫理の欠如は常に知恵の欠如に対応しています。倫理の知恵と肯定的な特徴を常に見ることができるかどうかは関係ありません.この場合、私が母親に ARM について警告しなければ、彼は誰かからすぐにお金を稼ぐことができたかもしれませんが、障害のある子供が屋根を突き破った金利を持っていた場合、母親はそうしないために貸し手に非常に失望する可能性があります。彼らに警告し、それは彼らが他のバイヤーに言及するような人ではありません.
4. 「あなたの不動産業者の役割」では、不動産業者と協力して物件を見つける手助けをすることについて少し説明しています。出品エージェントが売り手の最善の利益を代表するのに対し、買い手のエージェントは買い手の最善の利益を代表します。バイヤーズ ガイドで共有されているように、ほとんどの場合、バイヤーは不動産業者に支払いません。大多数の売り手は買い手のエージェント手数料を提供していますが、売り手が最初に買い手のエージェント手数料を提供していないというまれな可能性がありますが、手数料を交渉できる場合があります。ほとんどの場合、常に最善の利益を代表する義務を負っている買い手の代理人は、売り手による売却代金から支払われます。たとえば、サービス プロバイダーを推奨したり、検討している物件の潜在的な落とし穴を指摘したり、契約交渉を支援したり、法的義務を負ったり、税査定や Zestimates が 50 を超える可能性がある場合に特定の物件の概算価値を知らせたりすることができます。 100％オフの時など
書面によるバイヤー仲介契約は、バイヤーのエージェントと協力する上で重要な法的要素です。買い手仲介契約がなければ、公に入手可能な知識を提供することはできますが、物件の価格についてのアドバイスなどのアドバイスを提供することは想定されていません.書面によるバイヤー仲介契約なしにそのようなアドバイスを提供するエージェントは、エージェントの行動規範を遵守しておらず、ライセンスを失う可能性があります.さらに、あなたの意図が購入である場合、リスティングエージェントは売り手の代表として自分のリスティングをあなたに見せることができますが、エージェントは書面によるバイヤー仲介契約なしに他の会社の物件をあなたに見せることは想定されていません._cc781905-5cde- 3194-bb3b-136bad5cf58d_
専属買主媒介契約と非専属買主媒介契約があります。多くのバイヤーは後者について知りません。その理由の 1 つは、多くの代理店が後者を行わず、一部の企業が代理店にそれを提供することさえ許可しないためです。 GRP はそれを禁止していません。私は主に独占的な買い手仲介契約を結んでいますが、非独占的な買い手仲介契約も結んでいます。専属バイヤー仲介契約により、どのような家を購入するにしても、一定期間、特定の不動産業者と協力することを約束します。非独占的なバイヤー仲介契約により、必要に応じて複数のエージェントと連携できます。私はほとんどのバイヤーに独占契約をお勧めしますが、VA & NC のように非常に広い地理的エリアを検索する場合など、非独占的なバイヤー仲介契約を使用する方が理にかなっている場合もあります。また、一部の購入者は、デッドビート エージェントで悪い経験をしたことがあり、そのシナリオに再び閉じ込められることを恐れています。あなたが今そのような状況にある場合は、そのエージェントに連絡して契約を解除することをお勧めします。また、彼らがあなたを解放しない場合は、会社の Web サイトにいる主要なブローカーに連絡して状況を知らせることをお勧めします。別のエージェントを検索するときは、複数のレビュー担当者がそのエージェントが「一生懸命働いている」と具体的に述べているもの、またはそれらの線に沿ったものを探すことをお勧めします。例えば.