Pembiayaan Perbaikan/Renovasi Sebelum Penjualan
When Should Sellers Perform Renovations/Repairs? Typically Prior to Listing Informed sellers know that it's most often best to put a home in cost-effective marketable shape prior to listing it. You might think that they're crazy, but some buyers almost fall in love with a house, but are held back by a single negative feature about it that they assume will not be resolved by the seller, sometimes never even taking a 2nd look even if the seller states that the problem has since been resolved & they have not made an offer on another home yet. By that time it can be out of sight and out of mind. By doing cost effective work up front, even if they hire out all the work, sellers should make higher net profits than if they left it alone. Of course, not every home has work that needs to be done, but most often there are some items that I recommend that the seller does. There are many agents who will not make recommendations for work that obviously needs to be done simply because they want to get the listing & know that the better that they say the house is and the more they say that it's worth (regardless of reality), the more likely that many sellers will list with them. The most common reason why sellers do not list with me after a listing appointment at their home that I have found is my honesty in telling them what they don't want to hear. Conversely, there are other clients I've had where they found my honesty to be one of my strongest qualities because so many people in life will simply tell you what you want to hear & I refuse to do so.
Don't do a Bad DIY Job: Done ineffectively, attempting work on a home prior to a sale can result in more harm than good, such as a bad-looking DIY job (as I have seen on multiple occasions, even though on others DIY looks great) or renovations/repairs that are not cost-effective (such as putting a pool in the backyard) can also be a way to shoot yourself in the foot.
Why Homes in Need of Work are Good for Buyers and Bad for Sellers: My Experience & Flippers Done effectively, some flippers make a living, as you may have seen with various shows on HDTV like "Flip or Flop" where the best deals are often in the worst shape & the greatest need of cosmetic & other updates. I have helped buyers to purchase investment properties & continue to assist investors. Even the first home I purchased was a foreclosure that needed a lot of work that I purchased because it was such a great deal. I was able to gain essentially instant equity following the renovations/repairs even though I had most of the work contracted out. Most buyers are not willing to go to the lengths that I was, but when they do, they want a deal, and if a home is not priced well, they'll pass it by for another one that is or make a lowball offer. If there's a home that needs $20k worth of foundation work, for instance, where the after-repair value is $200k, an investor who wanted to flip it would in most cases be a fool to buy it for only $180k. If he did that, he wouldn't make any money when he went to resell it & he would have spent lots of time involved in a transaction and potentially come out of it with less than nothing to show for it because of the costs involved in a sale like real estate agent fees. In addition, a home purchase involves risk, and he needs to add risk padding to avoid a loss. In order to be a successful investor, in most cases, he would have to buy it for significantly less than $180k. Also, many standard buyers would not only be turned off by the $20k worth of work needed but wouldn't even be able to qualify for it on the mortgage that they are planning on using.
Even if a Seller Doesn't Initially Agree to Do Work, The Buyer May Request it or Walk: One of the first properties that I ever sold was a case where we told the seller what needed to be done to maximize the profits, but they were unwilling to have the work done. The buyer that, months later, got under contract to buy the house requested that certain work is done, and the sellers agreed. When it was all said & done, someone assessing the value of the property contacted me about why it sold for so little. I had to tell him that the sellers had initially refused to do the work that was needed to be done and that if they had done the work that they eventually did after it was under contract prior to listing it, it likely would've sold for more. If they had done as we advised, it likely would have sold faster and for more money, yielding the sellers higher net profits. There are also some situations I've encountered where a home inspection occurs and the problems are such that the buyer immediately opts to walk without giving the seller any chance to remediate the issues. When a home goes on and off the market, even if the home inspection had no issues, it will likely go for a lower contract price the next time around, so it's highly advised in most cases to get that work done before listing. Also, if you don't do the work after that first contract, it's important to note that all latent "material adverse facts" need to be disclosed, which is typically best done by providing the home inspection report with all the issues uncovered.
Sometimes "As-Is" is Best: In some cases, selling "as-is" is best. Here are some examples: 1. If your home is going to get foreclosed on in 40 days if you don't sell, you don't have any time to lose & should list your home now even if you have significant repair needs and schedule the repairs for immediately after listing. 2. If your house would likely be condemned if someone from the city walked in, paying someone for work on the property is likely going to be a net loss. 3. If your home is already in fantastic shape, with Adam not mentioning anything you should do in terms of repairs (which pretty much never happens, even if you're home's just a few years old & highly upgraded), he'll probably tell you to do some cleaning, and won't recommend that you sell "as is", but it's certainly possible that some day a seller could come to Adam where Adam doesn't recommend any repairs. There are repairs that add net value, and other repairs/upgrades that don't. For instance, Adam's encountered a highly influential tenant who was family to the seller who was convinced that upgrades should occur that Adam thought wouldn't be cost effective whatsoever. That said, if your agent isn't Adam, don't be surprised if they walk through your home and don't mention a single repair need. If Adam walked through your home, he'd likely share a very different story. There are occasions where Adam's been the only agent to suggest repairs to sellers who interviewed with multiple agents. The other agents know that if they have the appearance of "falling in love" with the home just like it is, the seller will be more biased to pick them than if they're honest like Adam tries to be.
While some sellers have the capital to get work done in cash through contractors that they pay, others do not have the cash to do that, and many are unaware of some of the alternative approaches to attaining those funds in order to maximize their net proceeds at closing.
Options for getting loan proceeds paid prior to closing for sellers:
Contractors Paid at Closing: Some contractors, including some that I've worked with, are willing to have some or a portion (i.e. half) of the work paid at closing. In those cases, there is often a financing fee involved.
Home Equity Line of Credit for Major Renovations/Repairs: Here you would work with a bank to get equity from your home in the form of a check. You could then pay it back following selling your home. The interest rates you pay here would typically be somewhat close to prevailing mortgage rates, which are often less than what you'd pay for a contractor's financing fee, though closing costs for HELOCs can be high, and the smaller the renovation, the higher by percentage those closing costs will be. Talk to your CPA about tax advantages of HELOCs over personal loans & other financing options if the numbers when comparing the two are close to matching.
Kapan Penjual Harus Melakukan Renovasi/Perbaikan?
Penjual yang berpengetahuan tahu bahwa yang paling sering terbaik adalah menempatkan rumah dalam bentuk yang dapat dipasarkan dengan biaya yang efektif sebelum mendaftarkannya. Anda mungkin berpikir bahwa mereka gila, tetapi beberapa pembeli hampir jatuh cinta dengan sebuah rumah, tetapi ditahan oleh satu fitur negatif tentangnya yang mereka anggap tidak akan diselesaikan oleh penjual, kadang-kadang bahkan tidak pernah melihat kedua kalinya. jika penjual menyatakan bahwa masalahnya telah teratasi & mereka belum mengajukan penawaran untuk rumah lain. Pada saat itu bisa hilang dari pandangan dan pikiran. Dengan melakukan pekerjaan yang hemat biaya di muka, bahkan jika mereka menyewakan semua pekerjaan, penjual harus mendapatkan keuntungan bersih yang lebih tinggi daripada jika mereka membiarkannya sendiri. Tentu saja, tidak setiap rumah memiliki pekerjaan yang harus dilakukan, tetapi paling sering ada beberapa item yang saya sarankan agar penjual melakukannya. Ada banyak agen yang tidak akan membuat rekomendasi untuk pekerjaan yang jelas perlu dilakukan hanya karena mereka ingin mendapatkan listingan & tahu bahwa semakin baik mereka mengatakan rumah itu dan semakin mereka mengatakan bahwa itu layak (terlepas dari kenyataan), semakin besar kemungkinan banyak penjual akan mendaftar dengan mereka. Alasan paling umum mengapa penjual tidak mendaftar dengan saya setelah janji temu di rumah mereka yang saya temukan adalah kejujuran saya dalam memberi tahu mereka apa yang tidak ingin mereka dengar. Sebaliknya, ada klien lain yang pernah saya alami di mana mereka menemukan kejujuran saya sebagai salah satu kualitas terkuat saya karena begitu banyak orang dalam hidup hanya akan memberi tahu Anda apa yang ingin Anda dengar & saya menolak untuk melakukannya.
Dilakukan dengan tidak efektif, mencoba mengerjakan rumah sebelum penjualan dapat mengakibatkan lebih banyak kerugian daripada kebaikan, seperti pekerjaan DIY yang terlihat buruk (seperti yang saya lihat pada beberapa kesempatan, meskipun pada kesempatan lain DIY tampak hebat) atau renovasi/perbaikan yang tidak hemat biaya (seperti meletakkan kolam di halaman belakang) juga bisa menjadi cara untuk menembak diri sendiri di kaki. Dilakukan secara efektif, beberapa sirip mencari nafkah, seperti yang mungkin telah Anda lihat dengan berbagai acara di HDTV seperti "Flip atau Flop" di mana penawaran terbaik seringkali dalam bentuk terburuk & kebutuhan terbesar kosmetik & pembaruan lainnya. Saya telah membantu pembeli untuk membeli properti investasi & terus membantu investor. Bahkan rumah yang saya beli adalah penyitaan yang membutuhkan banyak pekerjaan karena sangat banyak. Saya pada dasarnya dapat memperoleh ekuitas instan setelah renovasi/perbaikan meskipun saya memiliki sebagian besar pekerjaan yang dikontrakkan. Sebagian besar pembeli tidak bersedia melakukan sejauh yang saya lakukan, tetapi ketika mereka melakukannya, mereka menginginkan kesepakatan, dan jika sebuah rumah tidak dihargai dengan baik, mereka akan melewatkannya untuk yang lain atau membuat penawaran rendah. Jika sebuah rumah yang membutuhkan pekerjaan pondasi senilai $20k, misalnya, di mana nilai setelah perbaikan adalah $200k, seorang investor yang ingin membaliknya dalam banyak kasus akan menjadi bodoh untuk membelinya hanya dengan $180k. Jika dia melakukan itu, dia tidak akan menghasilkan uang ketika dia pergi untuk menjualnya kembali & dia akan menghabiskan banyak waktu untuk terlibat dalam suatu transaksi dan berpotensi keluar darinya tanpa menunjukkan apa-apa. Selain itu, pembelian rumah mengandung risiko, sehingga pada akhirnya dia bahkan bisa keluar dari transaksi akhir dengan kerugian. Untuk menjadi investor yang sukses, dalam banyak kasus, dia harus membelinya dengan harga kurang dari $180 ribu. Juga, banyak pembeli standar tidak hanya akan dimatikan oleh pekerjaan senilai $ 20k yang dibutuhkan tetapi bahkan tidak akan dapat memenuhi syarat untuk itu pada hipotek yang mereka rencanakan untuk digunakan. Salah satu properti pertama yang pernah saya jual adalah kasus di mana kami memberi tahu penjual apa yang perlu dilakukan untuk memaksimalkan keuntungan, tetapi mereka tidak mau menyelesaikan pekerjaan itu. Pembeli yang, berbulan-bulan kemudian, terikat kontrak untuk membeli rumah meminta agar pekerjaan tertentu dilakukan, dan penjual setuju. Ketika semuanya dikatakan & dilakukan, seseorang yang menilai nilai properti menghubungi saya tentang mengapa itu dijual dengan harga yang sangat rendah. Saya harus mengatakan kepadanya bahwa penjual pada awalnya menolak untuk melakukan pekerjaan yang perlu dilakukan dan bahwa jika mereka telah melakukan pekerjaan itu, mereka akhirnya melakukannya setelah ada kontrak sebelum mendaftarkannya. Jika mereka melakukan seperti yang kami sarankan, kemungkinan akan terjual lebih cepat dan lebih banyak uang, menghasilkan keuntungan bersih yang lebih tinggi bagi penjual. Bagi mereka yang ingin bermain keras dengan pembeli mengenai pekerjaan yang perlu dilakukan, ingin melakukan sesedikit mungkin, penting untuk diketahui bahwa terkadang pembeli tidak akan menanggapi dengan konter ke loket penjual mengenai item yang diperbaiki, tetapi akan tolak saja dan keluar dari kontrak daripada berurusan dengan kerumitan dari apa yang mereka yakini sebagai penjual pelit. Ketika saya mewakili penjual, saya ingin memaksimalkan keuntungan penjual sambil juga tidak menjauhkan calon pembeli dari kesepakatan jika saya merasa mereka adalah pembeli terbaik untuk rumah tersebut. Penting untuk diketahui bahwa dalam beberapa kasus, tidak ada opsi di bawah ini yang terbaik, dan penjualan apa adanya adalah cara terbaik penjual, seperti mereka yang perlu mendapatkan properti mereka berdasarkan kontrak dan ditutup dalam waktu kurang dari 40 hari sejak hari bahwa mereka menghubungi saya untuk menghindari penyitaan.
Sementara beberapa penjual memiliki modal untuk menyelesaikan pekerjaan secara tunai melalui kontraktor yang mereka bayar, yang lain tidak memiliki uang tunai untuk melakukan itu, dan banyak yang tidak mengetahui beberapa pendekatan alternatif untuk mendapatkan dana tersebut untuk memaksimalkan hasil bersih mereka di penutupan.
Penting juga untuk dicatat bahwa, jika penjual mengalami kerugian, terkadang saya menyarankan penjual untuk menyewakan rumah sebelum penjualan untuk menempatkan diri mereka pada posisi yang lebih baik untuk menjual. Meskipun saya tidak mengelola properti secara pribadi, bahkan untuk properti saya sendiri, ini adalah opsi yang layak & saya dapat merujuk Anda ke orang lain seperti Manajemen Properti oleh Garrett yang melakukannya.
Opsi untuk mendapatkan hasil pinjaman yang dibayarkan sebelum penutupan untuk penjual:
Garrett Realty Partners Peluang Investor untuk Renovasi Terbatas – Dalam kemitraan dengan 22nd Century Contractors, bisnis afiliasi Greg Garrett Realty, di sini pekerjaan, jika disetujui (ekuitas di rumah sangat penting untuk persetujuan serta persetujuan oleh penjual untuk persyaratan ), akan dilakukan oleh Kontraktor Abad ke-22, dengan hasil penjualan mendanai pekerjaan ditambah biaya pembiayaan. Opsi ini akan mencakup bahasa yang cukup sederhana yang disepakati sebelumnya dalam dokumen normal (yaitu Perkiraan Abad ke-22 serta tambahan yang dibuat sebelumnya untuk mengurangi harga berdasarkan aktivitas – terkadang adendum yang ditandatangani sebelumnya tidak diperlukan tetapi pengurangan beberapa waktu disertakan untuk skenario terburuk), seperti strategi pengurangan harga berdasarkan pertunjukan dan kontrak. Tprotect kontraktor dari penjual dengan harapan yang tidak realistis.
Jalur Kredit Ekuitas Rumah – di sini Anda akan bekerja dengan bank untuk mendapatkan ekuitas dari rumah Anda dalam bentuk cek. Anda kemudian dapat membayarnya kembali setelah menjual rumah Anda.
Peluang Investor Garrett Realty Partners untuk Renovasi Ekstensif (yaitu $50.000, dll.) – seperti GRP IO untuk Renovasi Terbatas, kecuali di sini penjual akan menandatangani Nota Janji Pinjaman Renovasi yang mencakup bunga tahunan 12% untuk perbaikan yang mulai terkumpul 30 hari setelahnya penyelesaian pekerjaan. Di sini adalah templat saat ini pada saat penulisan ini.
Metode alternatif yang layak (terutama jika Anda memiliki kredit yang baik dalam banyak kasus) termasuk yang berikut:
Kartu kredit dengan suku bunga <12% untuk pembelian atau transfer saldo (termasuk biaya transfer apa pun) dalam situasi di mana tingkat penggunaan saat membawa saldo tidak akan terlalu berdampak negatif pada kredit (terutama jika ada APR 0% atau nilai rendah lainnya periode promosi 6 bulan atau lebih serta bonus pendaftaran, yang terkadang bernilai ribuan dolar untuk tingkat pengeluaran tinggi. Saat ini saya sedang mengupayakan bonus pendaftaran senilai lebih dari $3k setelah pengeluaran $50.000 untuk satu kartu. Dengan kartu lain saya memiliki promosi transfer saldo di mana, jika saya mau, saya bisa mendapatkan periode APR intro 2,99% selama 12 bulan tanpa biaya transfer)
Pinjaman pribadi dengan suku bunga tetap dengan suku bunga <12% tanpa biaya aktivasi
Terlibatlah semampu Anda untuk melakukan beberapa jika tidak semua pekerjaan sendiri berdasarkan dana/keterampilan Anda di mana pekerjaan tidak muncul DIY (Saya telah melihat beberapa pekerjaan DIY yang gagal oleh penjual jadi penting untuk mengetahui batasan Anda, terutama jika itu akan mahal untuk sepenuhnya mengulang pekerjaan berdasarkan biaya material); ketika saya melakukan renovasi ke rumah saya sendiri sebagai bagian dari hipotek renovasi, sementara sebagian besar pekerjaan dilakukan oleh kontraktor, saya melakukan beberapa pekerjaan dengan keterampilan rendah & alat minimal, termasuk pemindahan tunggul, menebang pohon, lansekap lainnya, pembersihan selokan , & pemasangan lampu LED & tirai jendela. Dalam beberapa kasus, saya memutuskan apa yang akan saya lakukan sendiri setelah melihat harganya. Istri saya dan ibunya melakukan banyak pekerjaan di meja dapur dan lemari.
Membalikkan pinjaman mobil atau utang terjamin lainnya dengan suku bunga <12%
Meminjam dari teman dekat atau keluarga, seperti orang tua
Menjual barang-barang berharga yang tidak Anda butuhkan, seperti mobil dengan pembayaran tinggi dan menggantinya dengan mobil yang bernilai lebih rendah namun andal yang dibeli secara tunai, idealnya, atau pembiayaan jika membeli secara tunai bukanlah pilihan (Saya tidak pernah membeli mobil dengan pembiayaan, dan tidak pernah berencana, setelah membeli mobil mulai dari $600-$9000). Jika menempuh rute ini, saya merekomendasikan mobil individu berusia > 5 tahun, jarak tempuh rendah, MPG tinggi, dan dinilai baik yang berasal dari merek yang dapat dipercaya.
Dalam beberapa kasus, ada program gratis atau diskon besar yang tersedia bagi penjual untuk mendapatkan bantuan untuk perbaikan rumah mereka , sering kali disubsidi oleh pemerintah &/atau dijalankan oleh organisasi nirlaba. Semakin rendah pendapatan penjual, semakin besar kemungkinan mereka akan memenuhi syarat.
Metode alternatif yang tidak saya rekomendasikan adalah sebagai berikut:
Kartu kredit dengan tingkat bunga >12% &/atau uang yang digunakan untuk renovasi akan membuat penggunaan Anda cukup tinggi untuk secara substansial menurunkan skor kredit Anda untuk sementara jika Anda mengharapkan kredit Anda selama waktu penjualan (yaitu untuk pembelian rumah lainnya)
Para rentenir – sementara beberapa orang mungkin menertawakan gagasan ini sebagai hal yang jelas tidak bijaksana, seorang teman saya menghubungi saya untuk meminta uang (saya katakan tidak) bahwa dia harus membayar kepada rentenir sekali.
Beralih dari mobil ke sepeda motor atau skuter untuk mendapatkan modal langsung atau pembayaran yang lebih rendah – tingkat kematian dan cedera terlalu tinggi menurut saya
Alternative Methods that I Don’t Recommend: Credit card at >12% interest rate &/or where the money put on renovations would make your utilization high enough to substantially temporarily lower your credit score if you expect to need your credit during the time of sale (i.e. for another home purchase) Loan sharks – while some may laugh at this notion as obviously unwise, a friend of mine did contact me for money (I said no) that she needed to pay to loan sharks once. Switching from a car to a motorcycle or scooter to gain immediate capital or lower payments – the fatality and injury rates are too high in my opinion "Pay Day" loans or car liens with >12% interest