ADAM GARRET

​

Menawarkan Rendah atau Tinggi:

Seorang investor mungkin lebih mempertimbangkan pendekatan senapan mesin, sedangkan sebagian besar pemilik-penghuni lebih mempertimbangkan pendekatan penembak jitu. Dengan seorang investor, Anda mencoba untuk mengambil preferensi dan emosi Anda sendiri dari persamaan ke tingkat yang substansial dan memiliki lebih banyak fleksibilitas untuk membuat penawaran lowball. Ada beberapa pemilik-penghuni yang sangat fokus pada penghematan daripada preferensi pribadi, dan memilih penawaran bola rendah sebagai hasil untuk lebih banyak pendekatan senapan mesin di mana properti yang tidak cukup bagus berarti kemungkinan rumah berikutnya . Dengan penghuni pemilik, banyak yang menginginkan rumah yang cocok untuk keluarga mereka secara khusus dan tidak ingin memiliki situasi di mana penjual tidak hanya menolak tawaran mereka tetapi mengatakan bahwa mereka tidak ingin mereka membuat penawaran lain ( yang jarang terjadi tetapi memang terjadi). Jika Anda menjual properti yang benar-benar Anda inginkan, dan pembeli lain memberi mereka penawaran yang tidak murah dalam beberapa hari, penjual kemungkinan besar ingin bolak-balik dengan pembeli lain, dan negosiasi bolak-balik. sering dapat terjadi hanya dengan 1 pembeli pada satu waktu bahkan dalam skenario beberapa penawaran. Saya telah mendapatkan kontrak sebelumnya di properti dengan skenario yang tepat ini. Semakin rendah waktu pasar atau waktu setelah penurunan harga 5% atau lebih, semakin tinggi kemungkinan hal itu terjadi. Penting juga sebagai agen calon pembeli untuk menanyakan apakah ada penawaran aktif, tidak hanya untuk mendapatkan ide tentang apa yang akan ditawarkan tetapi juga untuk mempercepat timeline penawaran Anda sesuai jika ada satu atau penjual telah diberitahu tentang yang akan datang. segera.

Penawaran yang Kuat:

Penjual umumnya menyukai 30 hari (atau kurang jika kosong) untuk menutup, 1% atau lebih untuk setoran uang yang sungguh-sungguh (walaupun $500 terkadang dapat diterima), & uang tunai. Di antara opsi pembiayaan, penjual umumnya paling menyukai uang tunai, lalu pinjaman uang keras, lalu pinjaman konvensional, lalu FHA, lalu VA. Tentu saja mereka menyukai harga permintaan atau lebih tinggi tanpa bantuan biaya penutupan juga, meskipun di pasar ini, biaya penutupan sering diberikan kepada pembeli jika pembeli menawarkan harga permintaan penuh atau lebih. Jika penjual tidak mau dan pembeli membutuhkan biaya penutupan, Anda dapat mempertimbangkan untuk menaikkan harga penawaran, yang sebagian dilindungi oleh penilaian (lihat di bawah).

Perbaikan Terlihat Sebelum Penawaran:

Jika ada perbaikan/modifikasi/pembaruan yang Anda ingin penjual lakukan yang Anda perhatikan sebelum membuat penawaran, biasanya yang terbaik adalah memasukkannya ke dalam penawaran. Ada kalanya penjual mengatakan bahwa mereka tidak akan melakukan hal-hal tertentu yang muncul dalam pemeriksaan rumah karena penjual menyatakan bahwa hal itu harus jelas sebelum pemeriksaan rumah sebelum melakukan penawaran._cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

Mulailah dengan Penawaran Verbal:

Ini adalah praktik terbaik untuk memulai dengan memberikan penawaran lisan dalam banyak skenario, tidak termasuk beberapa situasi penawaran, penjualan singkat, penjualan properti, dan penyitaan. Melakukan itu adalah pendekatan non-komitmen yang dapat menghemat waktu Anda, terutama jika Anda membuat sejumlah penawaran bola rendah. Beberapa penjual akan bolak-balik dengan verbal dan beberapa tidak. Ini sering tergantung pada preferensi agen, dan kadang-kadang agen daftar dapat mencampuradukkan undang-undang tentang bagaimana agen daftar harus menyajikan semua penawaran (baik lisan atau tidak) tetapi kontrak untuk real estat hanya dapat dibuat secara tertulis.

Penawaran balasan:

Dalam beberapa kasus, Anda hanya mendapatkan satu kesempatan untuk melakukan penawaran, seperti banyak kasus dengan properti yang dimiliki HUD selama periode hanya penghuni pemilik sebelum periode tersebut habis. Terkadang penjual akan mendapatkan 2 penawaran dan memutuskan untuk hanya menerima satu dari yang lain tanpa pernah mengeluarkan counter atau merangsang perang penawaran. Saya ingat satu kesempatan di mana seorang pembeli memiliki penawaran yang solid yang diberikan kepada penjual individu, tetapi dengan persyaratan yang mereka berikan hampir sama dengan pembeli lain, penjual menerima orang yang memberikan penawaran pertama. Pada kesempatan lain, dengan 2 penawaran yang disajikan dengan satu lebih baik dari yang lain, daripada menciptakan perang penawaran lagi, yang lebih baik dari 2 penawaran diterima. Namun, dalam sebagian besar kasus, penjual dapat melawan atau menolak tawaran Anda jika mereka tidak menerimanya sebelum dijual kepada orang lain, memberi Anda kesempatan untuk tawaran kedua. Dalam beberapa kasus, perang penawaran dirangsang di mana penawar tertinggi dapat memberikan 3 atau lebih total penawaran saat harga naik, dan saya telah melihat ini terjadi di mana harganya bahkan lebih tinggi dari 50% di atas harga yang diminta.

Penilaian:

Pembeli dilindungi sampai tingkat tertentu dalam kasus semua pinjaman dan semua penawaran tunai bergantung pada penilaian. Jika pembeli mengajukan penawaran sebesar $300k, dan penilai mengatakan bahwa itu bernilai $295k, pembeli dengan pinjaman terkadang dapat menyediakan dana mereka sendiri untuk membagi selisihnya, atau terkadang dapat membuat penjual turun. Terkadang mereka bertemu di tengah. Dengan pinjaman VA, jika penilaian berada di bawah harga kontrak, penjual harus tahu bahwa siapa pun yang memiliki pinjaman VA akan terpengaruh oleh penilaian tersebut selama berbulan-bulan. Dalam kasus pinjaman konvensional, di sisi lain, penjual memiliki lebih banyak pilihan untuk mengembalikan properti ke pasar untuk pembeli lain dan berharap seseorang mendapatkannya dan penilai lebih memaafkan harga jual. Sementara saya berharap bahwa ini tidak terjadi, penilai melihat harga daftar, dan sering bias membuat nilai yang dinilai sama dengan atau lebih besar dari jumlah itu agar tidak mengacak-acak bulu. Agen, pembeli, dan penjual sama-sama bisa menjadi sangat panas dalam masalah ini. 

​

Klausul Eskalasi:

Saya secara rutin menggunakan klausa eskalasi untuk membantu pembeli saya menang. Dengan klausul eskalasi, Anda membuat penawaran pada satu harga, lalu menyatakan maks yang Anda bersedia untuk pergi yang dipicu oleh penawaran lain, dengan Anda memiliki kesempatan untuk menerima salinan dari penawaran lain sebelum meningkatkan penawaran Anda untuk mencerminkan ketentuan klausul eskalasi. Saya biasanya merekomendasikan 1% di atas penawaran tertinggi berikutnya, tetapi itu sangat tergantung pada ketentuan penawaran. Pembeli non-kontingen tunai mungkin bisa lolos dengan $1k, sementara pembeli VA kontingen penjualan rumah mungkin lebih baik dengan 3% di atas penawaran tertinggi berikutnya. Sementara klausa eskalasi dilarang untuk beberapa properti (yaitu rumah HUD), biasanya mereka diizinkan untuk digunakan.  Ini lebih lanjut tentang itu.

​

Surat kepada Penjual:

Ini sering digunakan untuk membantu pembeli menang, dan saya telah melihat di mana pembeli yang secara moneter lebih buruk yang saya wakili menang, dengan surat kepada penjual menjadi alasan utama yang dinyatakan. Konon, sangat mudah untuk menjadi ilegal tanpa menyadarinya, dan kemungkinan besar sebagian besar surat kepada penjual mengandung unsur ilegal. Ini lebih lanjut tentang itu. 

​

Elemen Atipikal:

Ada beberapa cara yang saya suka untuk membantu pembeli saya maju lebih jauh yang biasanya tidak disertakan dalam penawaran, seperti template email yang telah saya kembangkan dari waktu ke waktu untuk membuat segalanya lebih mudah di agen daftar (& melakukan hal-hal yang membantu agen daftar dapat membantu memberi mereka kesan positif). Saya telah diberitahu oleh agen pesaing bahwa presentasi penawaran saya sangat bagus. Jika pembeli memiliki volume uang tunai yang tinggi atau memberikan jaminan penilaian di atas, saya ingin menyertakan bukti dana untuk mendukungnya untuk menunjukkan bahwa pembeli berada dalam posisi yang kuat. Jika pembeli memiliki nilai kredit yang kuat, saya ingin membagikannya, dan jika pembeli memiliki salinan dari pemberi pinjaman yang menarik nilai kredit dan memiliki kredit yang kuat, saya ingin memasukkannya ke dalam dokumen._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

​

Inspeksi Rumah:

Biasanya pembeli memperoleh inspeksi rumah setelah ratifikasi kontrak. Beberapa pembeli melakukan pemeriksaan rumah sebelum mengajukan penawaran. Pembeli lain tidak melakukan pemeriksaan rumah. Jika memilih rute yang terakhir, saya menyarankan agar pembeli/agen memeriksa semua usia sistem, memeriksa atap rumah dengan tangga tinggi atau drone, dan pergi ke ruang merangkak dan loteng sejauh mungkin. Sebagian besar agen pembeli tidak akan melakukan itu & tidak memiliki peralatan (yaitu sebagian besar tidak membawa tangga, tiang panjang dengan kamera borescope, atau drone & Anda harus memiliki sertifikasi untuk menerbangkan drone secara komersial) bahkan jika mereka ingin, tapi saya bisa jika Anda memberi saya pemberitahuan lanjutan (yaitu untuk memiliki pakaian untuk crawlspace, meminta izin untuk drone saya, dan memperoleh otorisasi FAA di lokasi dasar di mana persetujuan instan LAANC tidak mungkin).

​

Perjanjian Kepemilikan Penjual: Perjanjian ini terkadang dapat memenangkan persaingan untuk memenangkan penawaran. Berikut detail selengkapnya. 

​