Bref guide de l'acheteur
Voici quelques ressources que j'aimerais souligner lorsque vous envisagez une recherche de maison qui ont été utiles à d'autres dans le passé.
1. Qualité de la zone
2. Localisation des propriétés
4. Trouver des logements réellement disponibles est plus difficile qu'il n'y paraît
5. Facteurs supplémentaires à prendre en compte
B. Ce qu'un acheteur peut utiliser pour acheter une maison
1. Prêteurs (à l'exception des acheteurs au comptant)
2. Crédit (à l'exception des acheteurs au comptant)
3. Programmes pour réduire le coût de la maison
5. Ce que je peux offrir aux acheteurs
6. En savoir plus sur les besoins d'un acheteur
Le prix, le quartier et l'état sont les principaux facteurs de vente d'une maison, et il est important de garder à l'esprit la revente lors de l'achat d'une maison.
Bien qu'un propriétaire puisse modifier le prix et l'état, il ne peut pas modifier l'emplacement, ce qui fait de la connaissance de la région un élément essentiel de votre recherche de maison. Il se trouve également que c'est le moins évident dans une recherche générale en ligne. Une chose intéressante à noter également est qu'il existe des lois de « pilotage », dans lesquelles les agents immobiliers ne sont pas légalement autorisés à vous dire si une zone est « bonne » ou non. Ce que les agents qui opèrent de manière éthique peuvent faire, c'est vous orienter vers des sources où vous pouvez déterminer par vous-même si un quartier est "bon" pour vous ou non en examinant directement les preuves concernant divers facteurs. Lorsque vous recherchez des maisons à partir d'une liste de possibilités, il est facile de simplement regarder la liste elle-même, sans tenir compte de la zone.
De nombreux acheteurs d'une première maison commettent cette erreur, et c'est très facile à faire, car les annonces sont plus axées sur les détails des maisons individuelles que sur les zones qui entourent la maison. Il y a eu de nombreuses fois où l'acheteur m'a dit qu'il était passé devant la maison et qu'il n'était plus intéressé en raison de ce trajet et de la zone dans laquelle il avait trouvé la maison. S'il avait d'abord fait quelques recherches en ligne, il n'aurait souvent pas eu besoin de faire ce trajet. Même si vous faites vos devoirs sur la zone, cela peut toujours arriver, mais en visualisant d'abord la zone en ligne, cela peut éliminer un certain nombre de possibilités en raison des qualités de la zone où se trouvent celles que vous ne désirez pas.
Il est très important de considérer la zone car la zone aide à déterminer la sécurité, la qualité de vie, la proximité de l'endroit où vous voulez et devez être, les districts scolaires (que ce soit pour vous-même ou pour la revente), les taux de criminalité, les différences fiscales, etc. Les quartiers de moindre valeur dans les pires districts scolaires avec le plus de crimes sont des quartiers dans lesquels vous pourriez obtenir une maison incroyablement attrayante pour un prix que vous ne pouvez pas obtenir ailleurs, mais les sacrifices uniques de la région faits pour que cela se produise en sont un que je ne conseille pas normalement.
Pour en savoir plus sur la recherche d'un logement, cliquez ici .
Localisation des propriétés
Ici est un moteur de recherche de propriété du principal MLS pour Hampton Roads où, si vous le souhaitez, vous pouvez me donner accès à ce que vous recherchez. Il y a quelques fonctionnalités qui sont intéressantes à ce sujet, y compris le fait qu'il provient directement de MLS, donc des informations plus précises que des sites comme Zillow, vous pouvez zoomer sur une carte pour révéler les zones inondables, et vous pouvez dessiner une forme autour de quoi précisément zone dans laquelle vous souhaitez effectuer des recherches. Cet outil de recherche ne dispose pas de la plupart des fonctionnalités de recherche que j'utilise en tant qu'agent , il est donc important que je configure également certaines recherches pour vous. Certaines fonctionnalités que vous pouvez configurer prendraient également beaucoup de temps, alors que je les ai déjà facilement disponibles grâce aux désirs des anciens clients que j'ai enregistrés dans les recherches pour une utilisation future, comme l'exclusion des zones de crime, la recherche dans les zones éligibles USDA, en regardant uniquement les écoles notées 7 ou plus sur GreatSchools, etc. Voici une vidéo sur la façon d'explorer le portail Matrix.
Les recherches détaillées sont d'une importance cruciale lors de la recherche d'une maison. La plupart des acheteurs n'ont pas la possibilité d'entrer dans ce processus avec des modèles de recherche, tandis que les agents ont la possibilité de rechercher avec des modèles. Bien que beaucoup n'utilisent pas leurs capacités avec des modèles, j'utilise beaucoup de modèles dans la plupart de mes activités. Dans le cas de mes modèles, ils ont été développés au fil des années et ne cessent de croître en nombre et en puissance à mesure que les besoins des acheteurs deviennent plus évidents. À cause des modèles, ce qu'un seul acheteur n'aurait aucune idée de la mise en place, et même s'il savait comment ne voudrait pas prendre le temps nécessaire pour déployer cet effort, j'ai parfois mis en place. En une heure, je peux utiliser des modèles pour mettre en place une recherche d'acheteur là où les modèles auraient pu prendre plus de 10 heures à mettre en place des mois ou des années auparavant. Je peux commencer avec des modèles que j'ai enregistrés à partir d'expériences passées (ou à partir de ce qu'un acheteur déclare comme ses préférences que je n'ai pas encore mais que je sais que d'autres acheteurs à l'avenir voudront également), puis adapter une recherche aux besoins d'un acheteur préférences en beaucoup moins de temps qu'un acheteur essayant de les définir lui-même. Pour voir quelques exemples de ce dont je parle, cliquez ici .
Si vous me communiquez les détails pour effectuer une recherche pour vous, cela ne proviendra pas de mon adresse e-mail habituelle. Au lieu de cela, je vous enverrai des liens vers les recherches que je vais mettre en place à partir de VAB@mlsmatrix.com .
Alors que la plupart des maisons à vendre sont sur MLS, il existe plusieurs façons de trouver les maisons qui ne sont pas sur MLS. Ces propriétés sont généralement des propriétés à vendre par le propriétaire, même si certaines propriétés à vendre par le propriétaire sont sur le MLS. Certains des meilleurs sites Web pour trouver des maisons FSBO sont https://norfolk.craigslist.org/, https://www.militarybyowner.com , https://www.forsalebyowner.com/ , & Zillow.com . Plus vous visitez de sites de vente de maisons tiers, plus il y a de propriétés FSBO qui tu trouveras. Chacun a des maisons FSBO uniques qui ne sont pas présentes sur les autres sites. Avec les propriétés FSBO, gardez à l'esprit que le vendeur n'a pas d'agent inscripteur aidant à être une voix de la raison qui le représente, il n'offrira souvent pas de commission à l'agent de l'acheteur et n'a pas la réputation d'un agent inscripteur à défendre, ce qui conduit à des tendances plus élevées à la malhonnêteté, manque de divulgation et fraude. Pour cette raison, il est particulièrement important d'avoir des inspections approfondies, des contingences contractuelles solides, une assurance titre de l'acheteur et un bon agent de l'acheteur, même si vous devez payer un supplément.
Zones inondables
Vous trouverez ci-dessous une autre vidéo que j'ai réalisée sur l'utilisation du portail Matrix où vos liens de recherche de propriété MLS mèneront, notamment en cherchant à voir si une propriété se trouve dans une zone inondable, ce qui est une préoccupation dans certaines parties de Hampton Roads. Toutes les routes de Hampton ont la capacité d'être affectées négativement par les ouragans. Il est important d' être prêt lorsque des ouragans se produisent.
Facteurs supplémentaires à prendre en compte lors du désherbage des propriétés :
Il est important de faire des recherches approfondies sur une propriété avant de faire une offre, mais pas si approfondie que vous perdez sur la propriété. Certaines des meilleures propriétés dont le prix est bon durent moins de 24 heures sur le marché, même celles qui sont mal commercialisées. Une fois, j'ai aidé un acheteur à acheter une magnifique maison à Coventry qui n'avait qu'une seule photo, et cette photo n'englobait même pas toute la façade de la maison. Il était toujours sous contrat avec l'acheteur que je représentais pour le prix demandé ci-dessus dans les 48 heures suivant la mise sur le marché dans une situation d'offre multiple. C'est l'une des raisons pour lesquelles il est essentiel d'avoir des mises à jour quotidiennes automatiques à mesure que de nouvelles propriétés arrivent sur le marché si vous voulez vraiment être mis à jour sur les meilleures propriétés.
C'est une bonne idée de vérifier également les permis des maisons, ce qui peut parfois être fait sur le site Web de la ville, et parfois vous devez contacter la ville pour le savoir. Norfolk, par exemple, a les permis depuis 3 ans, et au-delà, vous devez contacter la ville.
Ce qu'un acheteur peut utiliser pour acheter une maison
Bien que j'aie travaillé avec divers acheteurs au comptant, des investisseurs aux riches en passant par les économes, la majorité de ceux avec qui je travaille utilisent un prêteur. Plutôt que d'aller avec un seul prêteur tout le temps, il est préférable d'adapter le prêteur que vous choisissez en fonction de votre situation. Je recommande généralement un prêteur local plutôt qu'une personne en ligne, en gardant à l'esprit les programmes de réduction des coûts immobiliers dont ils disposent, les types de prêts dont ils disposent, leurs taux d'intérêt, leur utilité dans le processus (comme l'augmentation du crédit scores), leur éthique et leur connaissance de l'industrie. Je recommande également de me montrer les feuilles de taux des prêteurs potentiels avant de prendre une décision. Dans le passé, en me montrant une feuille de taux, les acheteurs ont décidé d'aller avec un prêteur complètement différent de celui qu'ils avaient initialement prévu d'utiliser parce qu'ils n'ont pas vu les trous dans la feuille de taux qui la rendaient nettement meilleure en raison de son inexactitude. Le prêteur trompeur n'était pas celui que je leur ai recommandé à l'origine, mais c'était un prêteur hors de la ville. Les prêteurs hors de la ville ont beaucoup plus de facilité avec les pratiques trompeuses car ils n'ont pas autant de réputation à défendre, surtout si vous ne trouvez pas une quantité importante d'avis sur ce prêteur individuel.
Aucun prêteur n'est parfait. Certains prêteurs seront plutôt insensibles, d'autres ne seront pas informés, d'autres auront une mauvaise éthique et d'autres n'auront pas de programme que vous souhaitez utiliser pour économiser sur les coûts de la maison. Bien qu'aucun prêteur ne soit parfait (j'en signale certains qui ont tendance à être pires que d'autres que je ne recommande pas dans ce lien), pour voir quelques prêteurs potentiels, y compris certains de leurs points forts, cliquez ici .
Je recommande de rechercher des programmes pour réduire les coûts de la maison avant d'obtenir un crédit auprès d'un prêteur. Certains prêteurs sont en mesure de faire des programmes différents des autres. Lors de l'obtention d'un crédit auprès des prêteurs, je suggère de faire toutes les demandes de renseignements difficiles le même jour. De cette façon, vous minimisez l'impact sur votre pointage de crédit et faites en sorte que tous les prêteurs s'appuient sur des taux de base similaires pour comparer les taux des différents prêteurs.
Alors que beaucoup ne considèrent pas l'éthique d'une personne qu'ils embauchent pour une transaction immobilière d'importance critique, l'éthique est absolument essentielle lors de la prise de décisions d'embauche impliquant ce qui est le plus grand atout de la plupart des gens. Quelqu'un avec un haut niveau d'éthique est plus susceptible de traiter vos meilleurs intérêts à l'esprit, qu'ils soient tenus de le faire ou non. Par exemple, au cours du dernier mois environ au moment d'écrire ces lignes, j'ai parlé à la mère d'un adulte handicapé qui cherchait à acheter sa première maison. Elle m'a dit avec enthousiasme que son fils avait été préapprouvé. Lorsque j'ai regardé la pré-approbation, j'ai été immédiatement déçu par le prêteur de leur propre banque, une personne que je n'avais jamais rencontrée. La raison en était que leur prêteur les avait préapprouvés avec un prêt hypothécaire à taux ajustable. Un prêt hypothécaire à taux variable les a aidés à obtenir un prix d'achat plus élevé, et un prix d'achat plus élevé signifie généralement une commission plus élevée pour le prêteur. Ce que le prêteur n'a pas réussi à leur communiquer, c'est que la plupart des personnes instruites de l'industrie restent à l'écart des ARM. La raison en est que nous sommes actuellement proches des taux d'intérêt historiques (au moment d'écrire ces lignes). Le seul endroit où les taux augmentent de manière réaliste est en hausse. Alors qu'un ARM sera toujours inférieur à un taux fixe au départ, compte tenu du fait que vous êtes près de creux historiques et que les taux ont été plus du triple de ce qu'ils sont maintenant dans le passé, un ARM, à mon avis professionnel, et dans le de l'avis de nombreux autres professionnels de l'immobilier, n'est PAS une bonne idée. Bien que cela puisse signifier un prix d'achat initial plus élevé, ce qui est utile pour les marges bénéficiaires basées sur la commission d'un prêteur, c'est une recette pour des coûts mensuels considérablement accrus qui pourraient conduire à une saisie si l'acheteur n'est pas en mesure de suivre ces coûts croissants à mesure que les intérêts les taux augmentent. Le fait que le prêteur n'ait pas informé l'acheteur de cette question très préoccupante concernant son enfant handicapé est, à mon avis, une preuve évidente du manque d'éthique de ce prêteur, car il connaîtrait beaucoup mieux les ARM que la mère sans méfiance qui était essayant juste d'aider son fils et a vu la capacité de son fils à acheter une maison à prix plus élevé avec l'ARM que le prêteur a présenté, avec une discussion négligeable, voire aucune, concernant les pièges potentiels d'un ARM pour éduquer la mère. À mon avis, un manque d'éthique correspond toujours à un manque de sagesse, que l'on puisse toujours ou non voir la sagesse et les traits positifs de l'éthique. Dans ce cas, il pourrait être en mesure de gagner rapidement de l'argent avec quelqu'un si je n'avais pas prévenu la mère des ARM, mais lorsque l'enfant handicapé avait des taux qui explosaient, la mère pouvait être très déçue par le prêteur pour ne pas avoir les avertissant et ce n'est pas le genre de personne qu'ils renverraient à d'autres acheteurs.
4. « Le rôle de votre agent immobilier » explique un peu comment travailler avec un agent immobilier pour vous aider à trouver une propriété. Alors que l'agent inscripteur représente les meilleurs intérêts du vendeur, l'agent de l'acheteur représente les meilleurs intérêts de l'acheteur. Comme indiqué dans le guide de l'acheteur, les acheteurs ne paient pas leur agent immobilier dans la plupart des cas. Alors que la grande majorité des vendeurs offrent une commission d'agent de l'acheteur, dans les rares cas où un vendeur n'offre pas initialement de commission d'agent de l'acheteur, une commission peut parfois être négociée. Dans la grande majorité des cas, l'agent représentant l'acheteur qui a le devoir de représenter ses intérêts en tout temps est rémunéré sur le produit d'une vente par le vendeur. Par exemple, je peux recommander des prestataires de services, signaler les pièges potentiels d'une propriété que vous envisagez, aider à la négociation d'un contrat, les obligations légales, vous donner une approximation de la valeur d'une propriété particulière lorsque les évaluations fiscales et les estimations peuvent être supérieures à 50 % de réduction parfois, etc.
Un accord de courtage écrit avec l'acheteur est un élément juridique important de la collaboration avec l'agent de l'acheteur. Sans contrat de courtage acheteur, je peux vous donner des informations accessibles au public, mais je ne suis pas censé vous donner des conseils, tels que des conseils sur le prix à offrir sur une propriété. Tout agent qui vous donne des conseils de ce genre sans accord écrit de courtage avec l'acheteur ne respecte pas le code de conduite des agents et pourrait perdre sa licence. De plus, si votre intention est d'acheter, un agent inscripteur peut vous montrer ses propres annonces en tant que représentant du vendeur, mais un agent n'est pas censé vous montrer les propriétés d'autres sociétés sans un accord de courtage écrit avec l'acheteur._cc781905-5cde- 3194-bb3b-136bad5cf58d_
Il existe à la fois des contrats de courtage avec acheteur exclusif et des contrats de courtage avec acheteur non exclusif. De nombreux acheteurs ne connaissent pas ce dernier, en partie parce que de nombreux agents ne le feront pas et que certaines entreprises ne permettront même pas à leurs agents de le proposer. GRP ne l'interdit pas, et bien que je m'engage principalement dans des accords de courtage d'acheteur exclusif, je m'engage également dans des accords de courtage d'acheteur non exclusifs. Avec un contrat de courtage acheteur exclusif, vous vous engagez à travailler avec un certain agent immobilier quelle que soit la maison que vous achetez pendant une certaine période de temps. Avec des accords de courtage d'acheteur non exclusifs, vous pouvez travailler avec plusieurs agents si vous le souhaitez. Bien que je recommande des accords exclusifs pour la plupart des acheteurs, il y en a d'autres où il est plus logique d'utiliser un accord de courtage d'acheteur non exclusif, comme ceux qui recherchent dans une zone géographique très large, comme VA & NC. De plus, certains acheteurs ont eu de mauvaises expériences avec des agents mauvais payeurs et ont peur de se retrouver à nouveau dans ce scénario. Si vous êtes dans ce scénario maintenant, je vous recommande de contacter cet agent pour vous en sortir, et s'il ne vous libère pas, je vous recommande de contacter son courtier principal qui devrait être sur le site Web de son entreprise pour l'informer de la situation. Lors de la recherche d'un autre agent, je recommande d'en rechercher un où plusieurs critiques ont dit spécifiquement que l'agent "travaille dur" ou quelque chose du genre, ce que plusieurs acheteurs ont dit dans des critiques visibles publiquement à propos de moi, par exemple.