Trouver une maison
Le formulaire de recherche que je recommanderais serait la fonction " Personnaliser votre recherche " répertoriée ci-dessus. En plus des éléments habituels que vous pouvez saisir, il existe une boîte pour "autres désirs" qui peut inclure de nombreux éléments que vous ne trouvez traditionnellement sur aucun des sites habituels accessibles au public home find_cc781905-5cde- 3194-bb3b-136bad5cf58d_sites. Pour voir quelques exemples des nombreuses possibilités que j'ai en tant qu'agent, rendez-vous ici .
Si vous préférez ne pas opter pour cette option, il existe des alternatives. Ici est un chercheur de maison du MLS principal pour Hampton Roads où si vous le souhaitez, vous pouvez me donner accès à voir ce que vous recherchez. Il y a quelques fonctionnalités qui sont intéressantes à ce sujet, y compris le fait qu'il provient directement de MLS, donc des informations plus précises que des sites comme Zillow, vous pouvez zoomer sur une carte pour révéler les zones inondables, et vous pouvez dessiner une forme autour de quoi précisément zone dans laquelle vous aimeriez regarder. Ici est un chercheur de propriété commerciale.
Vous verrez un chercheur de maison par Greg Garrett Realty ici et plus d'endroits pour trouver une maison ici . Vous pouvez également trouver des maisons sur Realtor.com , Zillow.com et Trulia.com . Parmi Zillow, Trulia et Realtor.com, Realtor.com semble être le plus précis. Cependant, la recherche via le MLS directement est la plus précise, que ce soit par l'intermédiaire de votre agent immobilier ou par vous-même . Parmi ceux-ci, Zillow est le meilleur pour trouver la qualité du quartier. Parmi celles-ci, j'aime le plus la fonctionnalité crime de Trulia. Il est préférable de chercher soi-même des maisons et de donner des critères de recherche détaillés à son agent immobilier afin qu'ils puissent également effectuer des recherches. Votre agent peut obtenir les informations les plus précises, effectuer la recherche la plus complète, etc. En utilisant l'agent d'un acheteur, vous pouvez souvent éviter de nombreuses erreurs que les acheteurs non représentés peuvent plus facilement commettre. Si je suis l'agent de votre acheteur, vous ne me paierez pas un sou pour mes services dans la grande majorité des cas. Je n'ai jamais eu d'exception, bien qu'il y ait des cas où un vendeur à vendre par le propriétaire n'offrira pas de commission à l'agent de l'acheteur. Les agents de l'acheteur sont généralement payés par le produit de la vente d'une maison par le vendeur.
Proposition de valeur des villes/comtés lors de l'examen de l'appréciation, des prix des maisons et des taxes :
Si les taxes vont vous aider à déterminer dans quelle ville ou dans quel comté vous allez déménager, cliquez ici pour les tarifs. Gardez à l'esprit que les taux d'imposition varient considérablement entre les villes et les comtés de Hampton Roads, certaines villes/comtés étant inférieurs de moitié aux taux d'imposition des autres. Les taxes sont particulièrement importantes si vous envisagez un achat au comptant, en utilisant un acompte important et pour ceux qui envisagent éventuellement de rembourser leur hypothèque. Le taux d'inflation moyen de 1913 à 2013 était de 3,22 % . Le taux d'appréciation des maisons est généralement égal ou légèrement supérieur à celui du taux d'inflation au fil du temps. Le taux moyen d'appréciation de la maison, selon Zillow, est compris entre 3 et 5%. Ce montant est inférieur aux taux d'imposition de n'importe quelle ville ou comté de Hampton Roads et en dessous de la moyenne même pour les pires états pour les taxes foncières.
À Hampton Roads, les taux d'imposition inférieurs ont tendance à correspondre à des valeurs moyennes des maisons plus élevées et à de meilleurs districts scolaires selon les grandes écoles. Par exemple, dans le quartier de Kiln Creek, je ont vécu du côté de Newport News dans la communauté de Dunhill ainsi que du côté de Yorktown dans la communauté d'Avery Woods. Pour la même maison du côté Yorktown de Kiln Creek, vous paierez généralement plus cher que du côté de Newport News. Au moment d'écrire ces lignes, lorsque j'ai recherché des propriétés de 4 chambres et 2 salles de bains et demie vendues à Kiln Creek au cours de la dernière année, la propriété la plus chère de Newport News s'est vendue moins que la propriété la moins chère de Yorktown, comme vous peut voir ici . Le prix des propriétés Kiln Creek Yorktown de cette liste était de 31% de plus en moyenne par pied carré. Lorsque l'on compare les mêmes critères pour Yorktown & Seaford et Newport News au cours des 30 derniers jours dans toutes les villes, la différence moyenne est de 30 % de plus par pied carré (au moment d'écrire ces lignes).
À l'inverse, les taxes foncières de Newport News sont 53 % plus élevées que celles du comté de York. Si les districts scolaires ne sont pas du tout une priorité, et en supposant que les taux d'imposition n'augmenteront pas (bien qu'ils augmentent généralement avec le temps), et en supposant que Kiln Creek est un représentant moyen d'une comparaison entre Newport News et Yorktown, et en supposant que les taux d'appréciation cette année seront de 4 % à Newport News & Yorktown, quelqu'un qui achèterait la même maison à Yorktown paierait moins d'impôts et obtiendrait une plus grande appréciation. Cela dit, pour ceux qui n'achètent pas en espèces, plus la mise de fonds est petite, plus le pourcentage de l'hypothèque qui servira aux intérêts au début du prêt est élevé, en particulier pour les prêts de 30 ans. Cela signifie que pour les propriétaires occupants qui peuvent se permettre la même maison à Newport News & Yorktown qu'ils aimeraient, s'ils mettent 5% de moins et ne prévoient d'y vivre que 5 ans avant de vendre, cela pourrait être une meilleure proposition de valeur pour buy_cc781905 -5cde-3194-bb3b-136bad5cf58d_in Hampton ou Newport News que Yorktown, tous les autres facteurs étant les mêmes. Le choix de l'emplacement va bien au-delà de la simple proposition de valeur entre le prix de vente, le financement et les taxes, et inclut des facteurs tels que l'endroit où vous travaillez, les taux de criminalité, etc.
De plus, pour ceux qui sont des investisseurs professionnels ou qui ont autrement eu beaucoup de succès en investissant à divers titres, certains pourraient préférer disposer de capitaux plus liquides pour les investissements, même s'ils ont l'argent pour acheter le type de maison qu'ils voudraient dans n'importe quel ville de Hampton Roads. Pour ceux qui ont eu beaucoup de succès en matière d'investissement, il est toujours important de tenir compte des ramifications fiscales, puisque les bénéfices d'une vente de maison occupée par son propriétaire qui n'est pas utilisée à des fins commerciales, après 2 ans d'occupation sur une période de 5 ans , dans de nombreux cas ne nécessitent pas d'impôts sur les bénéfices. Cela dit, je ne suis pas CPA et de telles ramifications imposables devraient être discutées avec votre comptable.
Il est important de noter que l'augmentation de la valeur des propriétés à Yorktown par rapport à Newport News par pied carré ne correspond pas directement à des prix de location plus élevés au même niveau que l'augmentation du prix de vente. Exécutant la même recherche de 4 chambres et 2,5 salles de bain à Newport News et dans le comté de York, les propriétés du comté de York n'étaient que 9% plus élevées par pied carré en moyenne à louer. C'est l'une des raisons pour lesquelles de nombreux investisseurs avec lesquels je travaille choisissent de concentrer leurs recherches dans des zones où la valeur moyenne de la maison est inférieure malgré les taux d'imposition plus élevés en raison du flux de trésorerie potentiel plus élevé par dollar, ce qui semble être le cas à la fois d'après l'opinion d'expert de mon père_cc781905 -5cde-3194-bb3b-136bad5cf58d_ainsi que mes propres calculs lors d'un achat en espèces. Étant donné que les maisons les moins chères ont un retour sur investissement plus élevé lorsqu'elles utilisent de l'argent comptant, la différence de retour sur investissement est encore plus grande en faveur de Newport News par rapport à Yorktown pour les investisseurs qui souhaitent être propriétaires. Cela dit, les différences statistiques ne sont pas suffisamment importantes pour exclure les propriétés de Yorktown des recherches d'investisseurs pour ceux qui ont le capital à acheter à Yorktown, car une bonne affaire à Yorktown pourrait être meilleure que la différence moyenne relativement faible de retour sur investissement pour les achats au comptant. .
Autres facteurs:
Vous pouvez comparer les districts scolaires ici . Explorez la région de Hampton Roads en consultant un guide simple que j'ai créé ici ou un Powerpoint que j'ai créé pour les attractions de la péninsule ici . Voir un éventail beaucoup plus large de choses à faire dans la région ici et tapez ce que vous recherchez suivi de la ville et de l'état. Maps.google.com est une autre bonne ressource. City Data donne une grande variété d'informations statistiques sur les villes et, dans de nombreux cas, sur des zones encore plus petites, des niveaux de revenu moyens à la criminalité, etc. Zillow est également une ressource solide pour avoir une idée du taux d'appréciation passé ou prévu dans un code postal , une ville ou un état particulier.
Outre le fait que la maison elle-même soit en bon état, les zones sont également très importantes. Bien que vous puissiez modifier l'état d'une maison, vous n'êtes pas en mesure de modifier beaucoup la zone dans la plupart des cas. La vidéo suivante devrait être très utile à cette fin :
Précision de la recherche :
Pour obtenir la plus grande précision lors de la recherche, en particulier pour savoir si une maison est sur le marché ou non, il est généralement préférable de regarder directement à partir du MLS.
La seule exception concerne généralement les propriétés à vendre par le propriétaire qui ne sont parfois pas répertoriées sur le MLS. À partir de MLS, vous pouvez consulter les propriétés, créer vos propres recherches en fonction de vos critères, etc. Si vous souhaitez que je configure une liste supplémentaire en fonction d'autres critères, faites-le moi savoir. Les options dont je dispose sont beaucoup plus étendues que ce qui est accessible au public, même sur le portail Matrix. Lorsque vous regardez sur le portail matriciel, "Pend" signifie qu'une propriété est en attente de vente, et un "C" en lui-même représente une éventualité, ce qui signifie qu'il est sous contrat mais qu'il existe une forme de contingence. Si vous voyez "1er droit de refus" ou quelque chose de similaire en plus des "éventualités", cela signifie que tant qu'il est sous contrat, vous pouvez toujours soumettre une offre supérieure au prix du contrat et éventuellement obtenir la maison. Une chose à garder à l'esprit est que la plupart des agents n'aiment pas divulguer le prix du contrat, surtout s'il est inférieur au prix catalogue. Con.", ou autre chose à côté des éventualités sans dire quelque chose comme "1er droit de refus" qui signifie qu'il est sous contrat avec un autre acheteur, et je recommande de ne voir aucune propriété qui est sous contrat avec un autre acheteur à moins que le 1er droit de refus est en place et j'ai contacté l'agent pour vérifier qu'il y a suffisamment de temps avant qu'il ne soit prévu de le supprimer. pour voir si une propriété est disponible, les agents ne la mettent pas toujours à jour aussi rapidement qu'ils le devraient, alors même si la vue de l'agent peut montrer qu'une propriété est sous contrat par des moyens non accessibles au public, il y a encore des cas où elle pourrait être sous contrat sans l'afficher sur la vue Matrice de l'agent.