top of page

Najlepszy czas na zakup domu

money.jpg
Anchor 1

1. Finanse

Przed zakupem domu ważne jest, aby być na to przygotowanym finansowo. Chociaż prawdą jest, że wartość netto właścicieli domów jest średnio dziesiątki razy wyższa niż najemców, prawdą jest również, że największym żalem właścicieli domów z powodu ich zakupu jest to, że „utrzymanie, inne koszty są droższe niż oczekiwano” ( 1) . Ktoś, kto ma ogłosić upadłość lub dostać rozwód, prawdopodobnie nie powinien kupować domu. W przypadku nabywcy na progu znacznej podwyżki lub spadku w ciągu najbliższych kilku miesięcy, który chce dokonać zakupu w pobliżu nowego maksymalnego budżetu pod względem stosunku zadłużenia do dochodów, dobrze byłoby poczekać, dopóki nie zdyskwalifikowałoby to Ciebie od pomocy finansowej na zakup domu, jeśli to planowałeś. Aby zobaczyć, czego potrzebujesz, aby kupić dom, przejdź do mojej strony na ten temat tutaj . Istnieje wiele sposobów na zmniejszenie kosztów utrzymania domu i innych kosztów.

RealEstate_Buyers_Remorse_2019_Bankrate.

Zmniejszenie kosztów początkowych:

Niektóre pożyczki (np. NACA) mają minimalne opłaty/koszty zamknięcia, czasami niektóre koszty mogą zostać umorzone lub włączone do pożyczki (np. opłata za finansowanie VA), niektóre pożyczki nie wymagają zaliczki, niektóre programy mające na celu zmniejszenie kosztów domu są w stanie podjąć opieka nad zaliczką i kosztami zamknięcia, a czasami sprzedawca jest w stanie pomóc w kosztach zamknięcia. Dla tych, którzy chcą kupić górną część fixer bez kapitału lub wiedzą, jak to zrobić, pożyczki fixer upper są sposobem na uwzględnienie kosztów w hipotece i są dostępne z VA, FHA, konwencjonalnymi i niektórymi innymi pożyczkami (tj. NACA). Podczas gdy niektórzy czekają, aż spadną o 20%, kiedy kupiłem swój pierwszy dom, osobiście znacznie zwiększyłem swój kredyt o zaledwie kilkaset dolarów i własną edukację na kredyt , wykorzystałem program do obniżenia kosztów domu (który wyniósł 3,5% cena kontraktu, choć znacznie więcej jest dostępnych w zależności od okoliczności), konwencjonalna górna pożyczka w wysokości 5%, otrzymałem 3% pomocy w kosztach zamknięcia od sprzedającego, sam wykonałem drobne prace i w inny sposób zmniejszyłem moje początkowe koszty._cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_

NACA.jpg

Zobacz aktualną ofertę programu na zdjęciu powyżej, w tym aktualne stawki tutaj . Należy pamiętać, że w przypadku powyższego zasobu kredytobiorcy o ponadprzeciętnym dochodzie (dostosowanym do wielkości rodziny) dla swojego obszaru mają ograniczenia dotyczące obszarów, w których mogą kupować. Ponadto NACA jest organizacją non-profit, więc chociaż znaki # dla wielu nie mają sobie równych, jest to trochę jak zatłoczony DMV, zwykle zajmuje miesiące przed wstępnym zatwierdzeniem, a proces ten nie jest dla osób o słabym sercu.

Innym sposobem na obniżenie kosztów początkowych na bardzo konkurencyjnym rynku jest zaoferowanie ceny, która jest wyższa od ceny wywoławczej, jednocześnie żądając 3% kosztów zamknięcia domu, co do którego oczekujesz, że pójdzie szybko. Chociaż w sytuacji z wieloma ofertami może to nie działać, niektóre domy są nadal sprzedawane z tylko jedną ofertą. W gęsto zaludnionym mieście na gorącym rynku (Portsmouth latem 2021 r.) zamknąłem dom, w którym kupujący otrzymali 3% kosztów zamknięcia, ponieważ cena wzrosła powyżej ceny katalogowej o nieco poniżej 3%. Bliższy powiedział, że był to pierwszy raz od dłuższego czasu, kiedy kupujący otrzymywał 3% pomocy w kosztach zamknięcia lub więcej. Nie zawsze jest to konieczne, nawet na gorącym rynku, o czym świadczy kolejna nieruchomość, którą zamknąłem wiosną 2021 r., że kupujący otrzymał za cenę nieco niższą od ceny wywoławczej, a jednocześnie uzyskał około 3,5% pomocy w kosztach zamknięcia uzgodnionej przez sprzedającego w umowie , chociaż znajdował się na znacznie bardziej wiejskim obszarze.

Obniżenie bieżących kosztów:

Gwarancje na mieszkanie mogą być bardzo pomocnym sposobem na zmniejszenie bieżących kosztów, szczególnie w pierwszym roku posiadania domu, a zwłaszcza jeśli nie masz kapitału płynnego potrzebnego do pokrycia systemów, gdy ulegną awarii. Ubezpieczenie domu to kolejny bardzo pomocny atut, który pozwala zmniejszyć bieżące koszty związane z takimi rzeczami, jak burze.

Jednym ze sposobów zmniejszenia bieżących kosztów jest ukierunkowanie wyszukiwania na domy, które będą charakteryzować się niskimi kosztami utrzymania. Na przykład jest to prawie oczywiste w przypadku nowej nieruchomości budowlanej zbudowanej przez renomowanego budowniczego. W sierpniu 2021 moja żona i ja kupiliśmy nową nieruchomość budowlaną bez konserwacji podwórka (objęta stosunkowo niską opłatą stowarzyszeniową za to, co było wliczone). Domy, które są murowane lub z twardej deski, wymagają również mniejszej konserwacji zewnętrznej. Niektóre domy mają dachy budowane na ponad 50 lat, nawet jeśli są to starsze domy, takie jak te z dachem łupkowym lub stalowym. Nawet standardowy 30-letni dach jest świetny, jeśli został dobrze zainstalowany i został niedawno założony. Czasami nawet starsze domy mają zaktualizowane systemy, takie jak HVAC, AC i podgrzewacz wody. Żywotność urządzeń HVAC i AC można przedłużyć poprzez regularną wymianę filtrów i regularną umowę serwisową, taką jak moja wynajmowana nieruchomość w systemie, który nie jest stary. Kupowanie domu, w którym używa się więcej kompozytów zewnętrznych niż drewna, jest również sposobem na ograniczenie konserwacji. Dom bez drzew, które mogą na niego spaść, który nie znajduje się w strefie powodziowej, to kolejny sposób na obniżenie kosztów. Niskie lub zerowe opłaty HOA to kolejny sposób na obniżenie kosztów. Aby skrócić mój czas na pielęgnację trawnika / $, przeszedłem przez co najmniej 4 lub 5 osób zajmujących się pielęgnacją trawnika, zanim zdecydowałem się na kogoś, kto wykonuje doskonałą pracę za niską cenę na mojej wynajmowanej nieruchomości i ilość razy w miesiącu (w czasie, gdy trawa rośnie) wykonuje pracę, którą redukuję na podstawie preferencji najemcy. Chociaż nie kupiłem jeszcze opcji krajobrazu robota, jest to dla mnie poważny problem.

Innym sposobem na zmniejszenie kosztów, którego większość nie brałaby pod uwagę, ale który zrobiłem jako kawaler, jest wynajęcie pokoi w moim domu. Chociaż wcześniej przeprowadziłem wiele badań na ten temat, aby zrobić to dobrze i wiem, że niektórzy mają horrory, miałem doskonałe doświadczenie. Mój otrzymany czynsz był mniej więcej taki sam, jak kwota mojego kredytu hipotecznego w ciągu miesiąca lub 2, kiedy testowałem wynajmowanie 2 pokoi jednocześnie na krótko przed ślubem. 

Dla tych, którzy nie chcą wynajmować pokoi w swoim domu, ale chcą czegoś podobnego, możliwe są zakupy dupleksowe, potrójne i poczwórne. 

Więcej informacji na temat obniżania kosztów znajdziesz poniżej w sekcji pomocy finansowej

2. Twój kredyt ( chyba że kupujesz w $ lub korzystasz z pożyczki, w której ocena kredytowa nie jest brana pod uwagę)

Podczas gdy niektóre pożyczki mają zryczałtowaną stopę po spełnieniu minimalnych wymagań, większość pożyczek będzie miała różne oprocentowanie w zależności od kredytu. Jeśli jesteś w stanie szybko poprawić swój kredyt, aby uzyskać znacznie lepsze oprocentowanie, warto poczekać, ale jeśli stopy procentowe, które zmieniają się w czasie, rosną szybciej niż Ty, może to być strata netto poczekaj, więc jest ten element ryzyka. Aby zobaczyć więcej na kredyt, przejdź do mojej strony na ten temat tutaj .

Anchor 2
score%20w%20most%20negative%20factor%20o

3. Twoje potrzeby życiowe

Jeśli masz zamiar stacjonować w Hampton Roads z Niemiec, ważne jest, abyś wkrótce mógł go wypożyczyć lub kupić. Jeśli najpierw wynajmiesz samochód, a potem spodziewasz się, że za 4 lata będziesz stacjonować w innym miejscu, prawdopodobnie stracisz trochę finansowo, jeśli rynek wzrośnie w przyszłym roku (zazwyczaj tak jest, ale aby zobaczyć prognozy aprecjacji na 1 rok według kodu pocztowego, wpisz swój kod pocztowy w tym wyszukiwaniu  & kliknij wynik wyszukiwania z pasującym kodem pocztowym i frazą „Ceny domów i wartości domów” na komputerze stacjonarnym lub laptopie (projekcje zwykle nie są widoczne na telefonie ), co najlepiej sprawdza się w gęściej zaludnionych obszarach. Dłuższy pobyt z tymczasowym mieszkaniem przez miesiąc lub 2 może być o wiele mniej kosztowny niż wynajmowanie na rok. Niektórzy kupujący decydują się na zakup przed przyjazdem do okolicy , a do tego mam wiele opcji cyfrowych , a także świetny telefon z aparatem do wideo na żywo.

Niektórzy potencjalni nabywcy potrzebują wyjątkowego domu, który może nie być dostępny do wynajęcia, ponieważ inwentarz do wynajęcia jest znacznie niższy niż w przypadku zakupu w Hampton Roads i okolicach, a właściciele często nie pozwalają na pewne rzeczy. Na przykład w ciągu ostatnich 24 godzin w momencie pisania tego tekstu rozmawiałem z kimś, gdzie jednym z powodów, dla których chcieli kupić, było to, że mieli 3 psy i kota, znajdowali pracę na wsi i wiedzieli, że mają opcje do wynajęcia byłaby ograniczona.

Warunki najmu to kolejny czynnik do rozważenia. Jeśli wynajmujesz nieruchomość i nie masz z góry warunków najmu dotyczących zerwania umowy najmu, możesz znaleźć się w trudnej sytuacji, jeśli chcesz zerwać umowę przed zakupem. Podczas gdy w niektórych przypadkach warto byłoby zerwać umowę najmu, w innych przypadkach, na przykład jeśli oczekuje się, że rynek spadnie od teraz do tego czasu z powodu wahań sezonowych, a stopy procentowe miały spaść w międzyczasie, ponieważ cóż, lepiej byłoby wyjechać na dzierżawę.

Anchor 3

4. Alternatywa wynajmu

Za każdym razem, gdy rozważasz zakup, najlepiej sprawdzać liczby dotyczące wynajmu domu (lub pokoju w niektórych przypadkach, zwłaszcza w przypadku singli). Mam tutaj stronę poświęconą temu tematowi .

Niektórzy najemcy rażąco zaniżają czynsz, ponieważ ich właścicielami są ludzie, których znają, a właściciele mogą nie podejmować decyzji głównie na podstawie zysków lub mogą nadmiernie martwić się złymi najemcami. Niedawno widziałem nieruchomość w przyzwoitym stanie sprzedającą się, w której wynajmowali ją tylko znajomym znajomym za 1000-1200 USD miesięcznie, podczas gdy czynsz Zestimate w momencie sprzedaży wynosił 1650 USD. Zwłaszcza jeśli będziesz przebywać w okolicy tylko przez krótki czas i jeśli w czasie, gdy prognozy aprecjacji są niskie, taka opcja może być lepsza niż kupowanie.

Anchor 4

5. Rynek w rozważanym obszarze z uwzględnieniem sezonowych trendów i prognoz aprecjacyjnych.

Aby zobaczyć ten aspekt rzeczy, proponuję moją stronę na ten temat.

Anchor 5

Jak widać powyżej, ceny domów nie są tylko linią prostą, ale doświadczają sezonowych wzlotów i dołków. Zazwyczaj występuje letnie maksimum (najczęściej w czerwcu) i zimowe minimum (najczęściej w styczniu). Te wzloty i dołki pochodzą głównie z kontraktów, które mają miejsce około 30-35 dni wcześniej.

corrected highs and lows.png

W poniższym przykładzie ( link do aktualnych informacji ) nabywca domu w marcu, który planuje zakup w sierpniu, może lepiej zapłacić 3000 USD dodatkowych za wcześniejsze zerwanie umowy najmu, jeśli kupuje i jeśli prognozy wzrostu wartości Zillow są choć trochę dokładne, chyba że kupuje dom tak niska wartość (tj. 25 tys. USD), że aprecjacja 5,7% (174 tys. I odwrotnie, przy zakupie o wartości 100 000 USD przewidywana kwota aprecjacji wyniosłaby około 5650 USD (znacznie przekraczając 3 000 USD), a jeśli 1 000 000 USD, przewidywane zwiększenie wartości wyniesie 56 500 USD. Kwoty i zasady dotyczące zerwania umowy najmu różnią się, dlatego ważne jest, aby przy rozważaniu zakupu poznać warunki i porównać je z przewidywanym uznaniem, biorąc pod uwagę inne czynniki. Należy również pamiętać o głównych płatnościach, które zostałyby uiszczone między chwilą obecną a wygaśnięciem umowy najmu w przypadku wcześniejszego zerwania umowy.

appreciation forecastb.jpg

6. Prognozy/historia stóp procentowych (chyba że kupujesz w $)

Historia

Piszę ten rozdział 18.03.21. Covid-19 to przykład, w którym stopy procentowe z czasem bardzo się obniżyły, aby pobudzić gospodarkę do ożywienia. Na przełomie lutego/marca 2021 r. zaczęły gwałtownie rosnąć i wcale bym się nie zdziwił, gdyby znacznie wzrosły w ciągu następnego roku, do tego stopnia, że mogę wybrać oprocentowanie wyższe o 0,25% i wydać dodatkowo na dłuższy okres zamek (do 180 dni). Chociaż inna stopa byłaby początkowo niższą stopą procentową, nie mogę zablokować przed upływem 60 dni od mojego lipcowego zamknięcia. Spodziewam się, że do tego czasu stawki będą > 0,25% wyższe i będą nawet wyższe, jeśli stawki będą nadal robić to, co robiły w ciągu ostatnich 5 tygodni. Według artykułu opublikowanego przez Kiplingera 18 marca 2021 r. „Wzrost dziesięcioletniej stopy procentowej spowoduje również wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych z 3,1% obecnie do 3,5% do końca roku ”. 10-letnia stopa wzrosła z 0,555% w dniu 8.05.2020 do 1,704% na dzień 19.03.21.

Anchor 6
interest rates.jpg

7. Rodzaj pożyczki/ pomocy finansowej , z której będziesz korzystać, jeśli dotyczy

Programy mające na celu zmniejszenie kosztów domu mogą czasami przynieść ogromne oszczędności, szczególnie dla tych, którzy nie posiadali domu w ciągu ostatnich 3 lat poniżej 80% mediany dochodu dla ich wielkości gospodarstwa domowego lub kupując w obszarach poniżej mediany dochodu. Pomoc w postaci zaliczek jest dostępna w Hampton Roads do 40 000 USD, możliwe są dotacje rządowe dosłownie o połowę taniej (bez limitów dochodów!), a oprocentowanie z programami jest tak niskie, jak 0%. 

Niektóre programy mogą potrwać miesiące lub nawet rok, aby się zakwalifikować. Często ten czas jest tego wart, ale zależy to od czynników takich jak trendy rynkowe. Jeśli zaoszczędzisz 5000 USD, korzystając z programu, ale rynek doceni w tym czasie ponad 5000 USD za dom, który chcesz kupić, po prostu straciłeś pieniądze i zmarnowałeś czas, kiedy mogłeś pozyskać kapitał i spłacić kredyt hipoteczny za pomocą standardowego kapitału płatności w tym czasie.

W niektórych przypadkach kupujący stopniowo zaczynają zarabiać zbyt dużo pieniędzy, aby kwalifikować się do programu redukcji kosztów domu (większość programów ma limity dochodów). W innych przypadkach widziałem, gdzie nie zarabiają wystarczająco dużo, aby kwalifikować się do programu (np. 0% pożyczki oprocentowane przez Habitat for Humanity w naszym regionie, które mają minimalne i maksymalne dochody). Niektóre programy mają również limity zasobów, często z pewnymi wyjątkami, takimi jak pojazdy. Ważne jest, aby kupować przed wycofaniem się z takich programów. Niektóre programy są dostępne tylko przez ograniczony czas, na przykład program, z którego korzystałem (już nie jest dostępny) za 4000 USD w ramach pomocy z góry na konwencjonalną górną pożyczkę, bez żadnych kar, które zamieniłem w nieruchomość do wynajęcia kilka lat później (podczas gdy większość programów mających na celu zmniejszenie kosztów domu nie jest możliwa z pożyczką rehabilitacyjną, a niektóre mają określoną liczbę lat, które musisz tam żyć, aby zmaksymalizować pomoc).

Anchor 7

8. Dom, w którym obecnie mieszkasz

Jeśli jesteś w stanie uzyskać bezpłatny czynsz (np. w niektórych sytuacjach mieszkając z rodzicami) lub czynsz wysoko dotowany (np. sekcja 8), jest to ważny czynnik do rozważenia.

W niektórych przypadkach posiadanie domu może być nawet lepsze niż darmowy czynsz (tj. jeśli z powodzeniem wynajmujesz pokoje z dobrymi lokatorami, którzy pokrywają lub przekraczają kredyt hipoteczny, a jednocześnie uzyskują zyski kapitałowe z wzrostu wartości i czynszu, które rosną szybciej niż kwoty hipoteczne). To powiedziawszy, wielu nie chce wynajmować pokoi. Podczas gdy moja żona nigdy nie pozwoliła mi wynająć pokoi w naszym domu, podczas gdy kawaler był w stanie uzyskać czynsz z wynajmu pokoi, gdy tam mieszkałem, który przekroczył mój kredyt hipoteczny w próbnym biegu, który zrobiłem 1 miesiąc. Gdybym pozostał kawalerem, pewnie bym to robił dalej, ale wyszłam za mąż kilka miesięcy później.

Jeśli otrzymujesz bezpłatny czynsz i inwestujesz kwotę, którą płacisz za czynsz, w Roth IRA, IRA i inne inwestycje, w których miałeś historię uzyskiwania wysokich zwrotów (w przeciwieństwie do nieinwestowania/oszczędzania pieniędzy, które chciałbyś płacenie jak wielu darmowym czynszem nie robi z powodu trudności z samodyscypliną), darmowy czynsz jest dla ciebie dobry, jeśli nie chcesz wynajmować pokoi, jeśli kupiłeś dom.

Jeśli otrzymujesz dotacje za pośrednictwem  Housing Choice Voucher (HCV) https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/homeownership „Program posiadania domu (HCV) umożliwia rodzinom, które otrzymują pomoc w ramach programu HCV, wykorzystanie ich kuponu na zakup domu i otrzymywanie miesięcznej pomocy w pokryciu kosztów posiadania domu." To powiedziawszy, bardzo ważne jest uzyskanie jakiejkolwiek zaliczki lub bieżącej pomocy z potwierdzoną hipoteką przed sprawdzeniem domu lub złożeniem oferty.

Anchor 8

9. Dom, który wybierzesz

Niektóre z głównych żalów właścicieli domów sprowadzają się do domu, który wybrali. Jak wspomniano powyżej, wyższe niż postrzegane koszty utrzymania i inne koszty są największym żalem kupujących. Niektóre domy będą wymagały dużej konserwacji, a inne, nawet w tej samej cenie, będą wymagały niewielkiej konserwacji. Duży, drewniany siding, stuletni dom w ruinie otoczony wysokimi drzewami z gałęziami nad dachem za 500 000 dolarów siedzący na 10 akrach będzie znacznie droższy w utrzymaniu niż mały, wiejski dom o powierzchni 150 000 dolarów siedzący na 25 akrach bez drzew zwis, który nie został zbudowany tak dawno temu i wykorzystał materiały, takie jak ceglana siding, stalowy dach i kompozytowy pokład, który może trwać długo.

Jeśli kupujesz krótką wyprzedaż, zazwyczaj trwają one od 3 miesięcy do 1 roku, chociaż mogą zająć mniej lub więcej czasu.

Jeśli kupujesz nową konstrukcję, czasami te nieruchomości nie rozpoczęły budowy, gdy są objęte umową, a czas budowy 6 miesięcy nie jest niczym niezwykłym od czasu, gdy są one objęte umową.

Przy wyborze domu bardzo ważna jest lokalizacja.

Różne obszary mają różne prawa ( przykład dotyczący broni palnej;   przykład wynajmu pokoi ), różne stawki podatkowe , różne okręgi szkolne , różne gęstości zaludnienia itp. 

Sam czas dojazdu może mieć znaczną różnicę jakościową i ilościową .

Anchor 9

9. Obalanie mitów

Mam nadzieję, że do tej pory udało Ci się zdobyć więcej wiedzy na temat najlepszego czasu na zakup. Podzieliłem się wieloma aspektami do rozważenia. Podczas gdy niektórzy nie są osobiście gotowi do zakupu, mój własny zakup w ramach umowy w momencie pisania tego rozdziału (02.07.21) jest dowodem na to, że z perspektywy rynkowej uważam, że obecnie (02.07.21) jest stosunkowo dobry czas na zakup domu.

 

Mit: Bańka wybuchnie w każdej chwili!

Fakt: Prognozy roczne dla SE VA są mocne, prognozy dłuższe są jeszcze silniejsze.  Czynniki, które przyczyniły się do krachu w 2008 roku, nie istnieją. Mamy niedobór mieszkań, znacznie lepsze ograniczenia dotyczące kredytów i wzrost cen mieszkań, podczas gdy ceny komercyjne spadły z powodu Covid-19, a wiele firm, które nigdy wcześniej nie brały pod uwagę pracowników zdalnych, teraz rozważa to w dłuższej perspektywie, ponieważ” Widzieliśmy jego opłacalność i zbędny charakter niektórych z ich dotychczasowych powierzchni biurowych.

Mit: Jedynymi kupującymi, którzy mogą konkurować na tym rynku, są kupujący za gotówkę

Fakt: Chociaż odsetek kupujących za gotówkę jest wyższy niż zwykle, większość moich kupujących nie kupuje za gotówkę.

 

Mit: Sprzedawcy nie idą na żadne ustępstwa i będę potrzebować dużo $ w ręku, aby kupić

Fakt: Jak wspomniałem w sekcji 1, niektórzy sprzedawcy nadal płacą pewne koszty zamknięcia, a niektóre domy nadal korzystają tylko z 1 oferty. Chociaż gwarancja wyceny jest pomocna w scenariuszu z wieloma ofertami, nie zawsze jest konieczna i zazwyczaj nie polecam jej w przypadku scenariusza z 1 ofertą. Nadal istnieją programy, które mogą obniżyć koszty domu wielu kupujących. 

Mit: Jedyne miejsce, do którego zmierza sprzedaż domów, to wzrost:

Fakt: Podczas gdy ceny nowych konstrukcji nie spadają sezonowo, odsprzedaż tak, więc jeśli wybierasz między kupowaniem latem a kupowaniem w grudniu, zazwyczaj znajdziesz niższe ceny i mniejszą konkurencję w grudniu, przy czym styczeń prawie zawsze jest najniższe ceny w danym roku, mimo że na szybko rosnącym rynku styczeń zwykle będzie wyższy w przyszłym roku niż w marcu.

bottom of page