Adam Garrett

​

Oferta niska lub wysoka:

Inwestor może rozważyć bardziej podejście z użyciem karabinu maszynowego, podczas gdy większość właścicieli-użytkowników myśli bardziej o podejściu snajperskim. Z inwestorem starasz się w znacznym stopniu wykluczyć własne preferencje i emocje i mieć większą elastyczność w składaniu ofert lowball. Jest kilku właścicieli, którzy są bardziej skoncentrowani na oszczędnościach, a nie na osobistych preferencjach, i wybierają oferty z niską piłką, co skutkuje bardziej podejściem z karabinem maszynowym, w którym nieruchomość, która nie jest wystarczająco dobra, oznacza następny możliwy dom . Jednak z właścicielem zajmowanym przez właściciela, wielu chce domu, który jest odpowiedni dla ich rodziny i nie chce mieć sytuacji, w której sprzedawca nie tylko odrzuca ich ofertę, ale mówi, że nie chce, aby złożyli kolejną ofertę ( co jest rzadkie, ale się zdarza). Jeśli sprzedasz nieruchomość, której naprawdę chcesz, a inny kupujący złoży mu w ciągu kilku dni ofertę, która nie jest słaba, sprzedający będzie bardziej skłonny rozmawiać z innym kupującym i negocjować w tę i z powrotem często może wystąpić tylko z jednym kupującym na raz, nawet w scenariuszu z wieloma ofertami. Dostałem już wcześniej kontrakt na nieruchomości z tym dokładnym scenariuszem. Im krótszy czas na rynku lub czas po obniżce ceny o 5% lub więcej, tym większe prawdopodobieństwo, że tak się stanie. Ważne jest również, aby agent potencjalnego kupującego zapytał, czy są jakieś aktywne oferty, nie tylko po to, aby zorientować się, co zaoferować, ale także odpowiednio przyspieszyć harmonogram oferty, jeśli taka istnieje lub sprzedający zostali powiadomieni o jej nadejściu wkrótce.

Silna oferta:

Sprzedawcy zazwyczaj lubią 30 dni (lub mniej, jeśli są wolne) na zamknięcie, 1% lub więcej w przypadku poważnego depozytu pieniężnego (chociaż 500 USD jest czasami akceptowalne) i gotówki. Wśród opcji finansowania sprzedający na ogół najbardziej lubią gotówkę, następnie pożyczki na twarde pieniądze, następnie pożyczki konwencjonalne, następnie FHA, a następnie VA. Oczywiście podoba im się cena wywoławcza lub wyższa bez pomocy kosztów zamknięcia, chociaż na tym rynku koszty zamknięcia są często podawane kupującym, jeśli kupujący oferuje pełną cenę wywoławczą lub wyższą. W przypadkach, gdy sprzedający tego nie zrobi, a kupujący potrzebuje kosztów zamknięcia, możesz rozważyć podniesienie ceny ofertowej, częściowo chronionej przez wycenę (patrz poniżej).

Naprawy widoczne przed złożeniem oferty:

Jeśli są jakieś naprawy/modyfikacje/aktualizacje, które chcesz, aby sprzedawca wykonał, a które zauważyłeś przed złożeniem oferty, zwykle najlepiej jest uwzględnić je w ofercie. Zdarza się, że sprzedawca powiedział, że nie zrobi pewnych rzeczy, które pojawiły się podczas inspekcji domu, ponieważ sprzedawca twierdzi, że powinien być oczywisty przed inspekcją domu przed złożeniem oferty._cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

Zacznij od oferty słownej:

Najlepszą praktyką jest rozpoczęcie od złożenia oferty ustnej w wielu scenariuszach, z wyłączeniem wielu sytuacji ofertowych, krótkiej sprzedaży, sprzedaży nieruchomości i przejęcia nieruchomości. Robienie tego jest niezobowiązującym podejściem, które może zaoszczędzić czas, zwłaszcza jeśli składasz wiele ofert z niskimi piłkami. Niektórzy sprzedawcy będą powtarzać werbalnie, a inni nie. Często zależy to od preferencji agenta, a czasami agenci mogą pomylić przepisy dotyczące tego, w jaki sposób agent musi przedstawiać wszystkie oferty (werbalne lub nie), ale umowa dotycząca nieruchomości może być sporządzona tylko w formie pisemnej.

Kontroferty:

W niektórych przypadkach masz tylko jedną szansę na złożenie oferty, na przykład w wielu przypadkach z nieruchomościami należącymi do HUD w okresie zajmowania przez właściciela przed upływem tego okresu. Czasami sprzedawca dostanie 2 oferty i zdecyduje się po prostu zaakceptować jedną bez drugiej bez wystawiania licznika lub stymulowania wojny licytacyjnej. Pamiętam jeden przypadek, kiedy kupujący miał solidną ofertę, która została złożona indywidualnemu sprzedawcy, ale gdy warunki, które przedstawili, były prawie takie same, jak inny kupujący, sprzedawca przyjął tego, który przedstawił pierwszą ofertę. Innym razem, gdy przedstawiono 2 oferty, z których jedna była lepsza od drugiej, zamiast ponownie wywołać wojnę licytacyjną, zaakceptowano lepszą z 2 ofert. Jednak w większości przypadków sprzedawca może odrzucić lub odrzucić Twoją ofertę, jeśli nie zaakceptuje jej, zanim zostanie sprzedana komuś innemu, co daje Ci szansę na drugą ofertę. W niektórych przypadkach stymulowana jest wojna licytacyjna, w której najwyższy oferent może przedstawić 3 lub więcej całkowitych ofert w miarę wzrostu ceny, a widziałem, jak to się dzieje, gdy cena jest wyższa niż 50% powyżej ceny wywoławczej.

Wyceny:

Kupujący jest do pewnego stopnia chroniony w przypadku wszystkich kredytów i wszystkich ofert gotówkowych uzależnionych od wyceny. Jeśli kupujący złoży ofertę za 300 tys. USD, a rzeczoznawca określi, że jest ona warta 295 tys. Czasami spotykają się w środku. W przypadku pożyczki VA, jeśli wycena znajduje się poniżej ceny umownej, sprzedawca powinien wiedzieć, że każdy, kto ma pożyczkę VA, będzie miał wpływ na tę jedną wycenę przez wiele miesięcy. Z drugiej strony w przypadku konwencjonalnej pożyczki sprzedający ma większe pole manewru, aby wystawić nieruchomość z powrotem na rynek dla innego nabywcy i mieć nadzieję, że ktoś ją dostanie, a rzeczoznawca bardziej wybaczy cenę sprzedaży. Chociaż żałuję, że tak nie jest, rzeczoznawca widzi cenę aukcji i często jest stronniczy, aby wyceniona wartość była równa lub większa niż ta kwota, aby nie poruszyć żadnych piór. Zarówno agenci, kupujący, jak i sprzedający mogą być bardzo podekscytowani tą kwestią. 

​

Klauzule eskalacji:

Rutynowo używam klauzul eskalacji, aby pomóc moim kupującym wygrać. W przypadku klauzuli eskalacji składasz ofertę po jednej cenie, a następnie podajesz maksymalną kwotę, jaką chcesz osiągnąć, która jest wyzwalana przez inne oferty, z możliwością otrzymania kopii innej oferty przed zwiększeniem oferty w celu odzwierciedlenia warunki klauzuli eskalacji. Zazwyczaj polecam 1% powyżej kolejnej najwyższej oferty, ale w dużym stopniu zależy to od warunków oferty. Niewarunkowy nabywca gotówkowy może ujść na sucho z 1 tys. Chociaż klauzule eskalacji są zabronione w przypadku niektórych nieruchomości (np. domów HUD), zazwyczaj można ich używać.  Tutaj jest więcej na ten temat.

​

Listy do Sprzedawcy:

Są one często używane, aby pomóc kupującym wygrać, a widziałem, gdzie wygrywali gorsi pod względem finansowym kupujący, których reprezentowałem, a list do sprzedającego był głównym powodem, dlaczego. To powiedziawszy, bardzo łatwo jest być nielegalnym, nie wiedząc o tym, i prawdopodobnie większość listów do sprzedawcy zawiera nielegalne elementy. Tutaj jest więcej na ten temat. 

​

Elementy nietypowe:

Istnieje wiele sposobów pomagania kupującym w dalszych postępach, które zwykle nie są uwzględniane w ofertach, na przykład szablon wiadomości e-mail, który z biegiem czasu opracowałem, aby ułatwić pracę agentowi aukcji (i robić rzeczy pomocne dla agent aukcji może pomóc im wywrzeć pozytywne wrażenie). Konkurencyjny agent powiedział mi, że prezentacja mojej oferty jest doskonała. Jeśli kupujący ma dużą ilość gotówki lub zapewnia powyższą gwarancję wyceny, chciałbym dołączyć dowód posiadania środków, aby to potwierdzić, aby pokazać, że kupujący ma silną pozycję. Jeśli kupujący ma dobrą ocenę kredytową, lubię się nią dzielić, a jeśli kupujący ma kopię wyciągniętej oceny kredytowej pożyczkodawcy i ma dobrą zdolność kredytową, lubię to uwzględnić w dokumentach._cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

​

Inspekcje domu:

Zazwyczaj kupujący przeprowadzają inspekcję domu po ratyfikacji umowy. Niektórzy kupujący przeprowadzają inspekcję domu przed złożeniem oferty. Inni kupujący nie przeprowadzają inspekcji domu. Jeśli wybierasz tę drugą trasę, radzę kupującym/agentów sprawdzić wszystkie wieki systemu, sprawdzić dach domu za pomocą wysokiej drabiny lub drona i wejść jak najdalej na poddasze i poddasze. Większość agentów kupujących nie zrobi tego i nie ma sprzętu (tj. większość nie nosi drabiny, długiego masztu z kamerą boroskopową lub drona i musisz mieć certyfikat, aby latać dronem komercyjnie), nawet jeśli chciałem, ale mogę, jeśli poinformujesz mnie z wyprzedzeniem (tj. za posiadanie odzieży do przeszukiwania, prośbę o pozwolenie na mojego drona i uzyskanie autoryzacji FAA w bazowych lokalizacjach, w których natychmiastowe zatwierdzenie LAANC nie jest możliwe).

​

Umowy sprzedaży przez sprzedawcę: Czasami mogą one prześcignąć konkurencję, aby wygrać oferty. Oto więcej szczegółów. 

​