Kiedy sprzedawcy powinni przeprowadzać renowacje/naprawy?

Poinformowani sprzedawcy wiedzą, że najczęściej przed wystawieniem domu na sprzedaż najlepiej jest postawić dom w opłacalny, nadający się do sprzedaży kształt. Możesz pomyśleć, że są szaleni, ale niektórzy kupujący prawie zakochują się w domu, ale powstrzymuje je jedna negatywna cecha, która, jak zakładają, nie zostanie rozwiązana przez sprzedawcę, a czasami nawet nie spojrzy na drugi raz jeśli sprzedawca stwierdzi, że problem został już rozwiązany i nie złożył jeszcze oferty na inny dom. Do tego czasu może być poza zasięgiem wzroku i umysłu. Wykonując opłacalną pracę z góry, nawet jeśli wynajmują całą pracę, sprzedający powinni osiągać wyższe zyski netto, niż gdyby pozostawili to w spokoju. Oczywiście nie w każdym domu jest coś do zrobienia, ale najczęściej są takie rzeczy, które polecam sprzedającemu. Jest wielu agentów, którzy nie zarekomendują pracy, którą oczywiście trzeba wykonać tylko dlatego, że chcą dostać listę i wiedzą, że im lepiej mówią, że dom jest i tym bardziej mówią, że jest wart (niezależnie od rzeczywistości), tym bardziej prawdopodobne, że wielu sprzedających wystawi z nimi listę. Najczęstszym powodem, dla którego sprzedający nie wystawiają mi aukcji po umówieniu się na aukcję w ich domu, który znalazłem, jest moja uczciwość w mówieniu im, czego nie chcą słyszeć. I odwrotnie, mam innych klientów, dla których moja szczerość jest jedną z moich najsilniejszych cech, ponieważ tak wielu ludzi w życiu po prostu powie ci to, co chcesz usłyszeć, a ja tego nie zrobię.

​

Nieefektywna próba wykonania prac przy domu przed sprzedażą może przynieść więcej szkody niż pożytku, na przykład źle wyglądającą pracę DIY (co widziałem przy wielu okazjach, chociaż w innych DIY wygląda świetnie) lub remonty/naprawy, które są nieopłacalne (takie jak umieszczenie basenu na podwórku) może być również sposobem na strzelenie sobie w stopę. Robiąc to skutecznie, niektóre płetwy zarabiają na życie, jak mogłeś zobaczyć w różnych programach w HDTV, takich jak „Flip or Flop”, gdzie najlepsze oferty są często w najgorszym stanie i najbardziej potrzebują kosmetycznych i innych aktualizacji. Pomagałem kupującym kupować nieruchomości inwestycyjne i nadal pomagam inwestorom. Nawet dom, który kupiłem, był wykluczeniem, które wymagało dużo pracy, ponieważ była to świetna okazja. Udało mi się uzyskać zasadniczo natychmiastowy kapitał po remontach/naprawach, mimo że większość prac zlecono mi na zewnątrz. Większość kupujących nie chce posunąć się tak daleko, jak ja, ale kiedy to zrobią, chcą umowy, a jeśli dom nie jest dobrze wyceniony, przerzucą go na inny, który jest lub złoży ofertę lowball. Jeśli na przykład dom, który potrzebuje 20 tys. Gdyby to zrobił, nie zarobiłby żadnych pieniędzy, gdy poszedłby go odsprzedać i spędziłby dużo czasu zaangażowany w transakcję i potencjalnie wyszedłby z niej bez niczego do pokazania. Ponadto zakup domu wiąże się z ryzykiem, więc w końcu może nawet wyjść z ostatecznej transakcji ze stratą. Aby odnieść sukces jako inwestor, w większości przypadków musiałby go kupić za znacznie mniej niż 180 tys. Ponadto wielu standardowych nabywców nie tylko zostałoby zniechęconych potrzebą pracy o wartości 20 000 USD, ale nawet nie byłoby w stanie zakwalifikować się do niej z tytułu kredytu hipotecznego, który planują wykorzystać. Jedną z pierwszych nieruchomości, które sprzedałem, był przypadek, w którym powiedzieliśmy sprzedającemu, co należy zrobić, aby zmaksymalizować zyski, ale nie chcieli wykonać pracy. Kupujący, który kilka miesięcy później zawarł kontrakt na zakup domu, zażądał wykonania pewnych prac, a sprzedający zgodzili się. Kiedy wszystko zostało powiedziane i zrobione, ktoś, kto ocenia wartość nieruchomości, skontaktował się ze mną, aby dowiedzieć się, dlaczego sprzedano ją za tak mało. Musiałem mu powiedzieć, że sprzedający początkowo odmówili wykonania prac, które należało wykonać, i że jeśli wykonali pracę, którą w końcu wykonali, po tym, jak była ona w ramach umowy, przed umieszczeniem jej na liście. Gdyby zrobili tak, jak radziliśmy, prawdopodobnie sprzedaliby szybciej i za więcej pieniędzy, przynosząc sprzedającym wyższe zyski netto. Dla tych, którzy chcą grać twardo z kupującymi, jeśli chodzi o pracę, którą należy wykonać, chcąc zrobić jak najmniej, ważne jest, aby wiedzieć, że czasami kupujący nie odpowie licznikiem licznika sprzedawcy w sprawie napraw, ale będzie po prostu odrzuć to i wycofaj się z umowy, zamiast zajmować się tym, co uważają za skąpego sprzedawcę. Reprezentując sprzedających, chcę zmaksymalizować zyski sprzedającego, jednocześnie nie odpychając potencjalnego nabywcy od transakcji, jeśli uważam, że jest on najlepszym nabywcą domu. Ważne jest, aby wiedzieć, że w niektórych przypadkach żadna z poniższych opcji nie jest najlepsza, a sprzedaż w stanie obecnym jest najlepszym rozwiązaniem dla sprzedającego, na przykład dla tych, którzy muszą uzyskać nieruchomość na podstawie umowy i sfinalizować ją w mniej niż 40 dni od dnia że skontaktują się ze mną, aby uniknąć wykluczenia. 

Podczas gdy niektórzy sprzedający mają kapitał na wykonanie pracy w gotówce za pośrednictwem kontrahentów, inni nie mają na to gotówki, a wielu nie zdaje sobie sprawy z niektórych alternatywnych podejść do uzyskania tych środków w celu maksymalizacji przychodów netto na poziomie zamknięcie.

​

Ważne jest również, aby pamiętać, że w przypadku gdyby sprzedawca poniósł stratę, czasami radzę sprzedawcom wynająć dom przed sprzedażą , aby uzyskać lepszą pozycję do sprzedaży. Chociaż nie zarządzam osobiście nieruchomościami, nawet w przypadku mojej własnej nieruchomości, jest to realna opcja i mogę skierować Cię do innych, takich jak Property Management by Garrett , który to robi.

Opcje uzyskania środków z pożyczki wypłaconej przed zamknięciem dla sprzedających:

1. Garrett Realty Partners Inwestor Opportunity for Limited Renovations – We współpracy z 22nd Century Contractors, firmą powiązaną z Greg Garrett Realty, tutaj praca, jeśli zostanie zatwierdzona (kapitał w domu jest bardzo ważny dla zatwierdzenia, jak również zgody sprzedającego na warunki ), zostaną wykonane przez wykonawców z XXII wieku, a wpływy ze sprzedaży sfinansują prace plus opłata finansowa. Ta opcja obejmowałaby dość prosty język uzgodniony z góry w ramach normalnej dokumentacji (tj. Szacunkowe dane z XXII wieku, a także uzupełnienia sporządzone z góry w celu obniżenia ceny w oparciu o aktywność – czasami podpisane z wyprzedzeniem dodatki nie są potrzebne, ale wielokrotne obniżki w czasie są uwzględniane w przypadku najgorszych scenariuszy), takich jak strategia obniżania cen oparta na pokazach i kontraktach. Chroni kontrahentów przed sprzedawcami o nierealistycznych oczekiwaniach.

2. Linia kredytowa pod zastaw domu – tutaj współpracowałbyś z bankiem, aby uzyskać kapitał z domu w formie czeku. Następnie możesz go spłacić po sprzedaży domu.

3. Garrett Realty Partners Inwestor Opportunity na szeroko zakrojone (tj. 50 000 USD) renowacje – podobnie jak GRP IO dla ograniczonych remontów, z wyjątkiem tego, że sprzedawca podpisałby weksel kredytu na remont, który obejmuje 12% roczne odsetki od napraw, które zaczynają naliczać 30 dni po zakończenie pracy. Tutaj  jest aktualnym szablonem w momencie pisania tego tekstu. 

4. Alternatywne opłacalne metody (zwłaszcza jeśli w wielu przypadkach masz dobry kredyt) obejmują:

   1. Karty kredytowe z oprocentowaniem <12% od zakupów lub transferów salda (w tym opłata za przelew) w sytuacjach, w których wskaźnik wykorzystania podczas noszenia salda nie wpłynąłby zbyt negatywnie na kredyt (zwłaszcza jeśli APR 0% lub inny niski okres promocyjny 6 miesięcy lub więcej, a także premia za rejestrację, która czasami może być warta tysiące dolarów za wysokie poziomy wydatków.Obecnie pracuję nad premią za rejestrację o wartości ponad 3 000 USD po 50 000 USD wydanych na jedną kartę. Z inną kartą mam promocję transferu salda, w której, jeśli chcę, mogę uzyskać 2,99% APR przez okres 12 miesięcy bez opłaty za przelew)

   2. Pożyczka osobista o stałym oprocentowaniu z oprocentowaniem <12% bez opłat aktywacyjnych

   3. Zaangażuj się w jak największym stopniu, aby wykonać część, jeśli nie całą pracę samodzielnie, w oparciu o swoje fundusze / zestaw umiejętności, w których praca nie wydaje się DIY (widziałem kilka nieudanych prac DIY przez sprzedawców, więc ważne jest, aby znać swoje ograniczenia, zwłaszcza jeśli byłoby kosztowne całkowicie przerobić pracę w oparciu o koszt materiału); kiedy wykonywałem remonty we własnym domu w ramach hipoteki remontowej, podczas gdy większość prac wykonywali wykonawcy, wykonałem niektóre z prac o niskich umiejętnościach i minimalnych narzędziach, w tym usuwanie pni, wycinanie drzew, inne prace związane z kształtowaniem krajobrazu, czyszczenie rynien , oraz instalowanie żarówek LED i rolet okiennych. W niektórych przypadkach, po zapoznaniu się z ceną, decydowałem, co zrobię sam. Moja żona i jej mama wykonały dużo pracy przy blatach kuchennych i szafkach.

   4. Odwróć pożyczkę samochodową lub inny dług zabezpieczony przy oprocentowaniu <12%

   5. Pożyczanie od bliskich przyjaciół lub rodziny, takich jak rodzice

   6. Sprzedawanie przedmiotów o wartości, których nie potrzebujesz, takich jak samochód z wysoką opłatą i zastąpienie go samochodem o niższej wartości, ale niezawodnym, najlepiej zakupionym za gotówkę lub finansowanie, jeśli zakup za gotówkę nie wchodzi w grę (nigdy nie kupiłem samochód z finansowaniem i nigdy nie planuję, kupując samochody w cenie od 600 do 9000 USD). Jeśli wybierasz się na tę trasę, polecam >5-letni samochód z niskim przebiegiem, wysokim MPG, dobrze ocenianym samochodem indywidualnym, który jest rzetelnie ocenianej marki.

   7. W niektórych przypadkach sprzedawcy mają dostęp do bezpłatnych lub bardzo obniżonych programów pomocy w naprawie domu , często dotowanych przez rząd i/lub prowadzonych przez organizację non-profit. Im niższy dochód sprzedawca, tym większe prawdopodobieństwo, że się zakwalifikuje.

5. Alternatywne metody, których nie polecam, to:

   1. Karta kredytowa o oprocentowaniu >12% i/lub w przypadku, gdy pieniądze przeznaczone na remonty sprawią, że Twoje wykorzystanie będzie wystarczająco wysokie, aby tymczasowo obniżyć Twoją zdolność kredytową, jeśli spodziewasz się, że będziesz potrzebować kredytu w czasie sprzedaży (tj. na kolejny zakup domu)

   2. Rekiny pożyczkowe – choć niektórzy mogą się śmiać z tego pomysłu jako oczywiście niemądrego, moja przyjaciółka skontaktowała się ze mną w sprawie pieniędzy (odmówiłem), które kiedyś musiała zapłacić rekinom pożyczkowym.

   3. Przesiadka z samochodu na motocykl lub skuter w celu uzyskania natychmiastowego kapitału lub niższych płatności – wskaźniki śmiertelności i obrażeń są moim zdaniem zbyt wysokie