집을 사기에 가장 좋은 시기
1. 재정
집을 구입하기 전에 재정적으로 준비하는 것이 중요합니다. 집주인의 순자산이 세입자보다 평균 수십배 높은 것은 사실이지만, 집주인이 구매에 대해 가장 후회하는 것은 "유지보수, 기타 비용이 생각보다 비싸다"( 1) 인 것도 사실입니다. 주택 구입에 필요한 사항을 보려면 여기 에서 해당 주제에 대한 내 페이지로 이동하십시오. 주택 유지 관리 및 기타 비용을 줄이는 다양한 방법이 있습니다.
초기 비용 절감:
특정 대출(예: NACA)에는 최소 수수료/마감 비용이 있습니다. 때로는 특정 비용이 면제되거나 대출에 포함될 수 있습니다(예: VA 자금 지원 수수료). 일부 대출에는 계약금이 필요하지 않으며, 주택 비용을 줄이기 위한 특정 프로그램은 계약금 및 마감 비용 관리 및 때로는 판매자가 마감 비용을 도울 수 있습니다. 자본 없이 픽서 어퍼를 구입하려는 사람이나 방법을 알고 있는 사람들을 위해 픽서 어퍼 론은 비용을 모기지론에 담는 방법이며 VA, FHA, 일반 대출 및 기타 일부 대출(예: NACA)과 함께 사용할 수 있습니다. 어떤 사람들은 20% 다운될 때까지 기다리지만, 내가 첫 집을 구입했을 때 나는 개인적으로 단 몇 백 달러로 학점을 크게 늘렸고 학점에 대한 교육을 받았으며 주택 비용을 줄이는 프로그램을 사용했습니다. 약정가, 상황에 따라 더 많이 가능), 5%의 기존 픽서 상한가 대출, 판매자로부터 3%의 클로징 비용 지원, 약간의 사소한 작업을 직접 및 기타 초기 비용 절감._cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
여기에서 현재 요금을 포함하여 위의 사진 프로그램에 대한 현재 제공을 참조하십시오. 위 자료의 경우 해당 지역의 평균 소득 이상 차용인(가족 규모에 맞게 조정됨)은 구매할 수 있는 지역에 제한이 있음을 명심하십시오. 또한 NACA는 비영리 단체이기 때문에 많은 사람들에게 제공되는 #은 타의 추종을 불허하지만 혼잡한 DMV와 비슷하며 프로세스는 마음의 희미한 사람을 위한 것이 아닙니다.
매우 경쟁이 치열한 시장에서 초기 비용을 줄이는 또 다른 방법은 예상 가격보다 높은 가격을 제시하면서 예상되는 주택에 대해 3%의 마감 비용을 요청하는 것입니다. 다중 제안 상황에서는 작동하지 않을 수 있지만 일부 주택은 여전히 1개의 제안으로 판매되고 있습니다. 인구 밀도가 높은 도시의 핫 마켓(2021년 여름 포츠머스)에서 저는 정가보다 가격이 3% 약간 낮았기 때문에 구매자가 클로징 비용 3%를 받는 집을 폐쇄했습니다. 클로저는 바이어가 클로징 비용 지원을 3% 이상 받는 것은 처음이라고 말했다. 2021년 봄에 내가 마감한 다른 부동산에 의해 입증된 바와 같이 뜨거운 시장에서도 항상 필요한 것은 아닙니다. 구매자는 계약에서 판매자가 동의한 마감 비용 지원에서 약 3.5%를 유지하면서 요구 가격보다 약간 낮습니다. .
지속적인 비용 절감:
주택 보증은 특히 주택 소유 첫 해에, 특히 시스템이 고장났을 때 이를 충당하는 데 필요한 유동 자본이 없는 경우 지속적인 비용을 줄이는 데 매우 유용한 방법이 될 수 있습니다. 주택 보험은 폭풍우와 같은 상황으로 인한 지속적인 비용을 줄이는 데 매우 유용한 또 다른 자산입니다.
지속적인 비용을 줄이는 한 가지 방법은 유지 비용이 낮은 집을 검색하는 것입니다. 예를 들어, 평판이 좋은 건축업자가 지은 신축 건물에 거의 주어진 것입니다. 2021년 8월에 아내와 나는 마당 유지 관리 없이 신축 건물을 구입했습니다(포함된 항목에 대해 상대적으로 낮은 조합비로 충당됨). 벽돌이나 단단한 판자로 된 집은 또한 외부 유지 관리가 덜 필요합니다. 슬레이트 또는 강철 지붕이 있는 집과 같이 오래된 집일지라도 일부 집은 50년 넘게 지어진 지붕을 가지고 있습니다. 표준 30년 된 지붕이라도 잘 설치되고 최근에 입었다면 훌륭합니다. 때로는 오래된 집에도 HVAC, AC 및 온수기와 같은 업데이트된 시스템이 있습니다. HVAC 및 AC 장치의 수명은 필터를 정기적으로 교체하고 오래되지 않은 시스템의 임대 부동산에 있는 것과 같은 정기 유지 관리 계약을 통해 연장할 수 있습니다. 목재보다 외부 합성물을 더 많이 사용하는 주택을 구입하는 것도 유지 관리를 줄이는 방법입니다. 홍수 지역이 아닌 곳에 쓰러질 수 있는 나무가 없는 집은 비용을 줄이는 또 다른 방법입니다. HOA 수수료가 낮거나 없는 것은 비용을 줄이는 또 다른 방법입니다. 잔디 관리 시간/$을 줄이기 위해 최소 4~5명의 잔디 관리 직원을 거쳐 저렴한 가격으로 우수한 작업을 수행하는 사람을 임대 부동산에 정착시켰고, 한 달에 몇 번(잔디가 성장) 그는 세입자의 선호도에 따라 내가 줄이는 일을 합니다. 아직 로봇 랜드스케이프 옵션을 구입하지 않았지만, 그것은 내 생각에 무겁게 고려됩니다.
비용을 줄이는 또 다른 방법은 대부분의 사람들이 고려하지 않지만 제가 총각일 때 했던 방법은 내 집의 방을 임대하는 것입니다. 나는 그것을 잘하기 위해 그 주제에 대해 많은 연구를 했고 일부는 공포 이야기를 가지고 있다는 것을 알고 있지만 나는 훌륭한 경험을 했습니다. 내가 받은 집세는 내가 결혼하기 직전에 방 2개를 동시에 렌트를 시험했을 때 1~2달간 모기지 금액과 거의 같았다.
자신의 집에서 방을 빌리고 싶지는 않지만 비슷한 것을 원하는 사람들을 위해 이중, 삼중 및 사중 구매가 옵션입니다.
아래의 재정 지원 섹션 에서 비용 절감에 대해 자세히 알아보십시오. .
2. 신용 ( $로 구매하거나 신용 점수가 고려되지 않는 대출을 사용하지 않는 경우)
일부 대출은 최소 요구 사항을 충족한 후 고정 이자율이 적용되지만 대부분의 대출은 신용에 따라 다른 이자율이 적용됩니다. 훨씬 더 나은 대출 금리를 받기 위해 신용을 빠르게 개선할 수 있다면 기다릴 가치가 있을 수 있지만, 시간이 지남에 따라 변동하는 금리가 귀하보다 빠르게 오르면 순손실이 발생할 수 있습니다. 잠깐, 위험 요소가 있습니다. 크레딧에 대한 자세한 내용을 보려면 여기 에서 해당 주제에 대한 내 페이지로 이동하십시오.
3. 당신의 생활 필요
독일에서 오는 Hampton Roads에 주둔할 예정이라면 곧 렌탈 또는 구매를 받는 것이 중요합니다. 먼저 임대를 하고 4년 후에 다른 곳에 주둔할 것으로 예상되는 경우, 시장이 내년에 상승하면 재정적으로 일부 손실을 입을 가능성이 높습니다(일반적으로 우편번호로 1년 동안의 상승 예측만 보고, 여기 Zillow에 가십시오. 임시 주택 으로 1~2개월 장기 체류하는 것이 1년 동안 임대하는 것보다 훨씬 저렴할 수 있습니다. 이를 위한 디지털 옵션 과 라이브 비디오를 위한 훌륭한 카메라 폰이 있습니다.
일부 잠재 구매자는 임대 재고가 Hampton Road와 그 주변에서 구매하는 것보다 훨씬 낮고 집주인이 특정 물건을 자주 허용하지 않기 때문에 임대할 수 없는 독특한 주택이 필요합니다. 예를 들어, 이 글을 쓰는 시점에서 지난 24시간 동안 나는 그들이 사고 싶어하는 이유 중 하나가 개 3마리와 고양이가 있고 시골 지역에서 일을 하고 있고 그들의 옵션이 임대가 제한될 것입니다.
임대 조건은 고려해야 할 또 다른 요소입니다. 부동산을 임대하고 있고 임대차 계약 파기에 관한 임대차 기간이 사전에 없는 경우 구매 전에 임대차 계약을 파기하려는 경우 어려운 상황에 처할 수 있습니다. 어떤 경우에는 임대를 깰 가치가 있지만 다른 경우에는 계절적 변동으로 인해 시장이 지금과 그때 사이에 하락할 것으로 예상되고 그 사이에 이자율이 하락할 것으로 예상됩니다. 글쎄, 그것은 임대를 타는 것이 더 나을 수 있습니다.
4. 임대 대안
구매를 고려할 때마다 집(또는 어떤 경우에는 방, 특히 독신의 경우) 임대에 대한 수치를 실행하는 것이 가장 좋습니다. 여기 에 주제 전용 페이지가 있습니다.
일부 세입자는 집주인이 아는 사람이고 집주인이 주로 이익을 기반으로 결정을 내리지 않거나 불량한 세입자에 대해 지나치게 걱정할 수 있기 때문에 임대료를 심하게 적게 지불하고 있습니다. 나는 최근에 판매 당시 Zestimate의 임대 가격이 $1650인 반면에 아는 사람에게만 $1000-$1200/월에 임대하여 판매하는 괜찮은 모양의 부동산을 보았습니다. 특히 당신이 단기적으로 그 지역에 머무를 예정이고, 평가 전망이 낮은 시기라면 그러한 옵션이 구매보다 더 나을 수 있습니다.
5. 계절적 추세와 평가절상을 고려하여 고려한 지역의 시장.
사물의 이러한 측면을 보려면 해당 주제에 대한 내 페이지 를 제안합니다.
위에서 볼 수 있듯이 집값은 직선이 아니라 계절적 최고점과 최저점을 경험합니다. 일반적으로 여름 최고점(가장 자주 6월)과 겨울 최저점(가장 자주 1월)이 있습니다. 그 최고점과 최저점은 대부분 약 30-35일 전에 발생한 계약에서 비롯됩니다.
아래의 예( 현재 정보에 대한 링크 )에서, 3월에 주택 구매자가 8월에 구매를 계획하고 있는 경우 주택을 구매하지 않는 한 Zillow 평가 예측이 원격으로 정확하더라도 조기에 임대 계약을 파기하기 위해 3,000달러를 추가로 지불하는 것이 더 나을 수 있습니다. 너무 낮은 가치(예: $25k)로 5.7%($174k/$164,689= 1.0565) 가치 상승($25k에 약 $1400)이 임대 파기 수수료 $3,000를 초과하지 않습니다. 반대로 $100,000 구매의 경우 예상되는 가치는 $5650($3k를 훨씬 초과함)이고 $1,000,000인 경우 예상되는 가치는 $56,500입니다. 임대 차액 및 정책은 다양하므로 구매를 고려할 때 조건을 파악하고 다른 요소를 고려하면서 예상 가치와 비교하는 것이 중요합니다. 임대차 계약을 조기에 파기할 경우 지금과 임대차 기간이 만료될 때까지 지불해야 하는 원금도 염두에 두십시오.
6. 예상 금리/이력($로 구매하지 않는 경우)
나는 이 섹션을 3/18/21에 쓰고 있습니다. 코로나19는 경기 회복을 촉진하기 위해 시간이 지남에 따라 매우 낮은 금리를 적용한 사례입니다. 2021년 2월/3월 0f에 그들은 빠르게 오르기 시작했고 내년에 크게 오르더라도 전혀 놀라지 않을 것입니다. 이자율을 0.25% 더 높게 선택하고 장기간에 걸쳐 추가 지출을 할 수 있을 정도로 잠금(최대 180일). 다른 이자율은 처음에는 더 낮은 이자율이지만 7월 마감일로부터 60일까지 잠글 수 없습니다. 나는 그 때까지 비율이 >.25% 더 높을 것으로 예상하며 비율이 지난 5주 동안 했던 일을 계속한다면 그보다 더 높을 것입니다. 2021년 3월 18일 Kiplinger가 발행한 기사 에 따르면 "10년 만기 금리 인상은 모기지 금리도 현재 3.1%에서 연말까지 3.5%로 끌어올릴 것입니다." 10년 이자율은 2020년 8월 5일의 0.555%에서 2020년 3월 19일 현재 1.704%로 인상되었습니다.
7. 해당되는 경우 사용할 대출/ 재정 지원 의 종류
주택 비용을 줄이기 위한 프로그램은 때때로 막대한 비용 절감 효과를 가져올 수 있습니다. 특히 지난 3년 동안 가구 규모의 중위 소득의 80% 미만인 주택을 소유한 적이 없거나 중위 소득 지역에서 구매하는 사람들의 경우에는 더욱 그렇습니다. 계약금 지원은 Hampton Roads에서 최대 $40,000까지 가능하며, 정부 보조금을 통해 말 그대로 주택의 절반을 절약할 수 있으며(소득 제한 없이!) 프로그램 이율은 최저 0%입니다.
일부 프로그램은 자격을 갖추는 데 수개월 또는 최대 1년이 소요될 수 있습니다. 종종 그 시간은 그만한 가치가 있지만 시장 동향과 같은 요인에 따라 다릅니다. 프로그램을 사용하여 $5,000를 절약했지만 그 시간에 시장에서 구매할 주택에 대해 $5,000 이상을 평가한다면, 표준 원금으로 자산을 확보하고 모기지론을 상환할 수 있었던 시간을 낭비하고 시간을 낭비한 것입니다. 그 기간 동안의 지불.
어떤 경우에는 구매자가 주택 비용을 줄이는 프로그램(대부분의 프로그램에는 소득 상한선이 있음)을 받기 위해 너무 많은 돈을 벌기 시작합니다. 다른 경우에, 나는 그들이 프로그램에 적격하기에 충분하지 않은 곳을 보았습니다(즉, 최소 및 최대 소득이 있는 우리 지역의 Habitat for Humanity의 0% 이자 대출). 일부 프로그램에는 자산 한도도 있으며 종종 차량과 같은 특정 예외가 있습니다. 그런 프로그램을 단계적으로 없애기 전에 구매하는 것이 중요합니다. 일부 프로그램은 몇 년 후 임대 부동산으로 전환하는 데 대한 패널티 없이 기존의 고정 융자 상한액에 대해 계약금 지원으로 $4,000에 사용한(더 이상 사용할 수 없음) 프로그램과 같이 제한된 시간 동안만 사용할 수 있습니다(반면 주택 비용을 줄이기 위한 대부분의 프로그램은 재활 대출로 가능하지 않으며 일부는 지원을 최대화하기 위해 거주해야 하는 일정 기간이 있습니다.
8. 현재 살고 있는 집
무료 임대료 (예: 부모와 함께 사는 일부 상황) 또는 보조금을 많이 받는 임대료 (예: 섹션 8)를 받을 수 있다면 이는 고려해야 할 중요한 요소입니다.
어떤 경우에는 집을 소유하는 것이 무료 임대료보다 훨씬 나을 수 있습니다(즉, 모기지 금액보다 빠르게 증가하는 평가 및 임대 금액에서 지분 이익을 얻는 동안 모기지를 커버하거나 초과하는 우수한 세입자와 성공적으로 방을 임대하는 경우). 즉, 많은 사람들이 방을 빌리고 싶어하지 않습니다. 아내는 내가 우리 집에서 방을 빌리는 것을 절대 허락하지 않았지만, 총각인 동안 나는 한 달 동안 테스트 실행에서 모기지 초과 금액을 초과하는 방을 렌트하여 거기에 거주하는 동안 방을 빌릴 수 있었습니다. 내가 독신으로 남아 있었다면 아마 계속 했을 것입니다. 그러나 나는 몇 달 후에 결혼했습니다.
무료 임대료를 받고 임대료를 지불할 금액을 Roth IRA, IRA 및 기타 투자에 투자하면 강력한 수익을 올린 이력이 있습니다. 자기 훈련의 어려움 때문에 많은 무료 임대료를 지불하지 않는 것처럼), 집을 샀을 때 방을 임대하고 싶지 않다면 무료 임대료가 잘 작동합니다.
Housing Choice Voucher(HCV) https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/homeownership "The... (HCV) homeownership program"을 통해 보조금을 받는 경우 HCV 프로그램에 따라 지원을 받는 가족이 바우처를 사용하여 주택을 구입하고 주택 소유 비용을 충당하는 데 매달 지원을 받을 수 있습니다." 즉, 주택을 보거나 제안을 하기 전에 확인된 모기지에 대한 계약금이나 지속적인 지원을 받는 것이 중요합니다.
9. 당신이 선택할 집
집주인의 주요 후회 중 일부는 선택한 집으로 귀결됩니다. 위에서 공유한 바와 같이, 인지된 유지 보수 및 기타 비용보다 더 높은 것은 구매자가 후회하는 #1입니다. 어떤 집은 유지비가 많이 들고, 다른 집은 같은 가격에 유지비가 적게 듭니다. 10에이커에 $500,000에 지붕 위에 나뭇가지가 있는 키 큰 나무로 둘러싸인 파손된 대형 목조 사이딩 100년 된 집은 나무가 없는 0.25에이커에 위치한 작은 시골의 $150,000 주택보다 유지 관리 비용이 훨씬 더 많이 듭니다. 오래되지 않은 오버행으로 벽돌 사이딩, 철제 지붕, 합성 데크 등 오래 사용할 수 있는 자재를 사용했습니다.
집 선택을 고려할 때 위치는 매우 중요합니다.
지역마다 법이 다릅니다( 총기 예; 방 임대 예 ), 다른 세율 , 다른 학군 , 다른 인구 밀도 등이 있습니다.
9. 신화 없애기
지금쯤이면 구매하기에 가장 좋은 시기에 대해 더 많은 지식을 얻을 수 있기를 바랍니다. 고려해야 할 여러 측면을 공유했습니다. 일부는 개인적으로 구매할 준비가 되지 않았지만 이 섹션을 작성하는 시점(7/2/21)에 계약하에 구매한 것은 시장 관점에서 볼 때 지금(7/2/21)이 상대적으로 집을 사기에 좋은 시기.
통념: 거품은 언제든지 터질 것입니다!
사실: SE VA의 1년 예측은 강력하고 장기 전망은 더욱 강력합니다. 2008년 충돌에 기여한 요인은 주변에 없습니다. 우리는 주택 부족, 대출에 대한 훨씬 더 나은 제한, 주택 가격은 상승하고 있지만 상업용 가격은 Covid-19로 인해 하락했습니다. 이전에는 원격 작업자를 고려하지 않았을 많은 기업이 이제는 장기적으로 이를 고려하고 있습니다. 비용 효율성과 이전 사무실 공간의 불필요한 특성을 보았습니다.
통념: 이 시장에서 경쟁할 수 있는 유일한 구매자는 현금 구매자입니다.
사실: 현금 구매자의 비율이 평소보다 높지만 대부분의 구매자는 현금으로 구매하지 않습니다.
통념: 판매자가 양보하지 않고 구매하려면 많은 달러가 필요합니다.
사실: 섹션 1에서 공유했듯이 일부 판매자는 여전히 일부 마감 비용을 지불하고 있으며 일부 주택은 여전히 1개의 제안만 받고 있습니다. 감정 보증은 다중 제안 시나리오에서 유용하지만 항상 필요한 것은 아니며 일반적으로 1 제안 시나리오에서는 권장하지 않습니다. 많은 구매자의 집값을 줄일 수 있는 프로그램이 아직 있습니다.
통념: 주택 판매가 증가하는 유일한 장소는 다음과 같습니다.
사실: 신축 건물은 계절에 따라 가격이 내려가는 경향이 없지만 재판매는 가격이 하락하므로 여름에 구매하고 12월에 구매하는 경우 일반적으로 12월에 가격이 저렴하고 경쟁이 적습니다. 비록 빠르게 평가되는 시장에서 1월은 일반적으로 다음 해가 이전 3월보다 높을 것이지만 주어진 연도의 가장 낮은 가격입니다.