Χρηματοδότηση επισκευών/ανακαινίσεων πριν από την πώληση
When Should Sellers Perform Renovations/Repairs? Typically Prior to Listing Informed sellers know that it's most often best to put a home in cost-effective marketable shape prior to listing it. You might think that they're crazy, but some buyers almost fall in love with a house, but are held back by a single negative feature about it that they assume will not be resolved by the seller, sometimes never even taking a 2nd look even if the seller states that the problem has since been resolved & they have not made an offer on another home yet. By that time it can be out of sight and out of mind. By doing cost effective work up front, even if they hire out all the work, sellers should make higher net profits than if they left it alone. Of course, not every home has work that needs to be done, but most often there are some items that I recommend that the seller does. There are many agents who will not make recommendations for work that obviously needs to be done simply because they want to get the listing & know that the better that they say the house is and the more they say that it's worth (regardless of reality), the more likely that many sellers will list with them. The most common reason why sellers do not list with me after a listing appointment at their home that I have found is my honesty in telling them what they don't want to hear. Conversely, there are other clients I've had where they found my honesty to be one of my strongest qualities because so many people in life will simply tell you what you want to hear & I refuse to do so.
Don't do a Bad DIY Job: Done ineffectively, attempting work on a home prior to a sale can result in more harm than good, such as a bad-looking DIY job (as I have seen on multiple occasions, even though on others DIY looks great) or renovations/repairs that are not cost-effective (such as putting a pool in the backyard) can also be a way to shoot yourself in the foot.
Why Homes in Need of Work are Good for Buyers and Bad for Sellers: My Experience & Flippers Done effectively, some flippers make a living, as you may have seen with various shows on HDTV like "Flip or Flop" where the best deals are often in the worst shape & the greatest need of cosmetic & other updates. I have helped buyers to purchase investment properties & continue to assist investors. Even the first home I purchased was a foreclosure that needed a lot of work that I purchased because it was such a great deal. I was able to gain essentially instant equity following the renovations/repairs even though I had most of the work contracted out. Most buyers are not willing to go to the lengths that I was, but when they do, they want a deal, and if a home is not priced well, they'll pass it by for another one that is or make a lowball offer. If there's a home that needs $20k worth of foundation work, for instance, where the after-repair value is $200k, an investor who wanted to flip it would in most cases be a fool to buy it for only $180k. If he did that, he wouldn't make any money when he went to resell it & he would have spent lots of time involved in a transaction and potentially come out of it with less than nothing to show for it because of the costs involved in a sale like real estate agent fees. In addition, a home purchase involves risk, and he needs to add risk padding to avoid a loss. In order to be a successful investor, in most cases, he would have to buy it for significantly less than $180k. Also, many standard buyers would not only be turned off by the $20k worth of work needed but wouldn't even be able to qualify for it on the mortgage that they are planning on using.
Even if a Seller Doesn't Initially Agree to Do Work, The Buyer May Request it or Walk: One of the first properties that I ever sold was a case where we told the seller what needed to be done to maximize the profits, but they were unwilling to have the work done. The buyer that, months later, got under contract to buy the house requested that certain work is done, and the sellers agreed. When it was all said & done, someone assessing the value of the property contacted me about why it sold for so little. I had to tell him that the sellers had initially refused to do the work that was needed to be done and that if they had done the work that they eventually did after it was under contract prior to listing it, it likely would've sold for more. If they had done as we advised, it likely would have sold faster and for more money, yielding the sellers higher net profits. There are also some situations I've encountered where a home inspection occurs and the problems are such that the buyer immediately opts to walk without giving the seller any chance to remediate the issues. When a home goes on and off the market, even if the home inspection had no issues, it will likely go for a lower contract price the next time around, so it's highly advised in most cases to get that work done before listing. Also, if you don't do the work after that first contract, it's important to note that all latent "material adverse facts" need to be disclosed, which is typically best done by providing the home inspection report with all the issues uncovered.
Sometimes "As-Is" is Best: In some cases, selling "as-is" is best. Here are some examples: 1. If your home is going to get foreclosed on in 40 days if you don't sell, you don't have any time to lose & should list your home now even if you have significant repair needs and schedule the repairs for immediately after listing. 2. If your house would likely be condemned if someone from the city walked in, paying someone for work on the property is likely going to be a net loss. 3. If your home is already in fantastic shape, with Adam not mentioning anything you should do in terms of repairs (which pretty much never happens, even if you're home's just a few years old & highly upgraded), he'll probably tell you to do some cleaning, and won't recommend that you sell "as is", but it's certainly possible that some day a seller could come to Adam where Adam doesn't recommend any repairs. There are repairs that add net value, and other repairs/upgrades that don't. For instance, Adam's encountered a highly influential tenant who was family to the seller who was convinced that upgrades should occur that Adam thought wouldn't be cost effective whatsoever. That said, if your agent isn't Adam, don't be surprised if they walk through your home and don't mention a single repair need. If Adam walked through your home, he'd likely share a very different story. There are occasions where Adam's been the only agent to suggest repairs to sellers who interviewed with multiple agents. The other agents know that if they have the appearance of "falling in love" with the home just like it is, the seller will be more biased to pick them than if they're honest like Adam tries to be.
While some sellers have the capital to get work done in cash through contractors that they pay, others do not have the cash to do that, and many are unaware of some of the alternative approaches to attaining those funds in order to maximize their net proceeds at closing.
Options for getting loan proceeds paid prior to closing for sellers:
Contractors Paid at Closing: Some contractors, including some that I've worked with, are willing to have some or a portion (i.e. half) of the work paid at closing. In those cases, there is often a financing fee involved.
Home Equity Line of Credit for Major Renovations/Repairs: Here you would work with a bank to get equity from your home in the form of a check. You could then pay it back following selling your home. The interest rates you pay here would typically be somewhat close to prevailing mortgage rates, which are often less than what you'd pay for a contractor's financing fee, though closing costs for HELOCs can be high, and the smaller the renovation, the higher by percentage those closing costs will be. Talk to your CPA about tax advantages of HELOCs over personal loans & other financing options if the numbers when comparing the two are close to matching.
Πότε πρέπει οι πωλητές να εκτελούν ανακαινίσεις/επισκευές;
Οι ενημερωμένοι πωλητές γνωρίζουν ότι τις περισσότερες φορές είναι καλύτερο να βάλετε ένα σπίτι σε οικονομικά αποδοτική εμπορεύσιμη μορφή πριν το καταχωρίσετε. Μπορεί να νομίζετε ότι είναι τρελοί, αλλά μερικοί αγοραστές σχεδόν ερωτεύονται ένα σπίτι, αλλά συγκρατούνται από ένα μόνο αρνητικό χαρακτηριστικό σχετικά με αυτό που υποθέτουν ότι δεν θα επιλυθεί από τον πωλητή, μερικές φορές ούτε καν ρίχνουν μια δεύτερη ματιά εάν ο πωλητής δηλώσει ότι το πρόβλημα έχει επιλυθεί από τότε και δεν έχουν κάνει ακόμη προσφορά σε άλλο σπίτι. Μέχρι εκείνη τη στιγμή μπορεί να είναι εκτός οπτικής επαφής και εκτός νου. Κάνοντας οικονομικά αποδοτική εργασία εκ των προτέρων, ακόμα κι αν προσλάβουν όλη την εργασία, οι πωλητές θα πρέπει να έχουν υψηλότερα καθαρά κέρδη από ό,τι αν την άφηναν στην ησυχία τους. Φυσικά, δεν έχει κάθε σπίτι δουλειά που πρέπει να γίνει, αλλά τις περισσότερες φορές υπάρχουν κάποια αντικείμενα που προτείνω να κάνει ο πωλητής. Υπάρχουν πολλοί πράκτορες που δεν θα κάνουν συστάσεις για εργασίες που προφανώς πρέπει να γίνουν απλώς και μόνο επειδή θέλουν να λάβουν την καταχώριση και να ξέρουν ότι όσο καλύτερο λένε ότι είναι το σπίτι και τόσο περισσότερο λένε ότι αξίζει (ανεξάρτητα από την πραγματικότητα), τόσο πιο πιθανό είναι ότι πολλοί πωλητές θα απαριθμήσουν μαζί τους. Ο πιο συνηθισμένος λόγος για τον οποίο οι πωλητές δεν εμφανίζονται μαζί μου μετά από ένα ραντεβού στο σπίτι τους που βρήκα είναι η ειλικρίνειά μου στο να τους λέω αυτά που δεν θέλουν να ακούσουν. Αντίθετα, υπάρχουν άλλοι πελάτες που είχα και βρήκαν ότι η ειλικρίνειά μου ήταν ένα από τα ισχυρότερα προσόντα μου, επειδή τόσοι πολλοί άνθρωποι στη ζωή θα σας πουν απλώς αυτό που θέλετε να ακούσετε και αρνούμαι να το κάνω.
Εάν γίνει αναποτελεσματική, η προσπάθεια εργασίας σε ένα σπίτι πριν από την πώληση μπορεί να οδηγήσει σε περισσότερο κακό παρά καλό, όπως μια κακή εμφάνιση (όπως έχω δει πολλές φορές, αν και σε άλλες το DIY φαίνεται υπέροχο) ή ανακαινίσεις/επισκευές που είναι μη οικονομικά αποδοτικό (όπως η τοποθέτηση μιας πισίνας στην πίσω αυλή) μπορεί επίσης να είναι ένας τρόπος να πυροβολήσετε τον εαυτό σας στο πόδι. Αν γίνουν αποτελεσματικά, ορισμένα βατραχοπέδιλα βγάζουν τα προς το ζην, όπως μπορεί να έχετε δει με διάφορες εκπομπές σε HDTV, όπως το "Flip or Flop", όπου οι καλύτερες προσφορές είναι συχνά στη χειρότερη μορφή και η μεγαλύτερη ανάγκη για καλλυντικά και άλλες ενημερώσεις. Έχω βοηθήσει τους αγοραστές να αγοράσουν επενδυτικά ακίνητα και να συνεχίσω να βοηθάω τους επενδυτές. Ακόμη και το σπίτι που αγόρασα ήταν ένας αποκλεισμός που χρειαζόταν πολλή δουλειά γιατί ήταν τόσο μεγάλη. Κατάφερα να κερδίσω ουσιαστικά άμεσα ίδια κεφάλαια μετά τις ανακαινίσεις/επισκευές, παρόλο που το μεγαλύτερο μέρος της εργασίας μου είχε ανατεθεί. Οι περισσότεροι αγοραστές δεν είναι διατεθειμένοι να κάνουν τα μήκη που ήμουν εγώ, αλλά όταν το κάνουν, θέλουν μια συμφωνία και αν ένα σπίτι δεν έχει καλή τιμή, θα το προσπεράσουν για ένα άλλο που είναι ή θα κάνουν μια προσφορά lowball. Εάν ένα σπίτι που χρειάζεται εργασίες θεμελίωσης αξίας 20.000 $, για παράδειγμα, όπου η αξία μετά την επισκευή είναι 200.000 $, ένας επενδυτής που ήθελε να το ανατρέψει στις περισσότερες περιπτώσεις θα ήταν ανόητος να το αγοράσει μόνο για 180.000 $. Αν το έκανε αυτό, δεν θα έβγαζε χρήματα όταν πήγαινε να το μεταπωλήσει και θα είχε αφιερώσει πολύ χρόνο σε μια συναλλαγή και ενδεχομένως θα είχε βγει από αυτήν χωρίς να έχει τίποτα να το δείξει. Επιπλέον, μια αγορά κατοικίας εμπεριέχει ρίσκο, οπότε θα μπορούσε στο τέλος να βγει ακόμη και από την τελική συναλλαγή με ζημία. Για να είναι επιτυχημένος επενδυτής, στις περισσότερες περιπτώσεις, θα έπρεπε να το αγοράσει για σημαντικά λιγότερο από 180 χιλιάδες δολάρια. Επίσης, πολλοί τυπικοί αγοραστές όχι μόνο θα αποκλείονταν από την απαιτούμενη εργασία αξίας 20.000 $, αλλά δεν θα μπορούσαν καν να πληρούν τις προϋποθέσεις για αυτήν στην υποθήκη που σχεδιάζουν να χρησιμοποιήσουν. Ένα από τα πρώτα ακίνητα που πούλησα ήταν μια περίπτωση όπου είπαμε στον πωλητή τι έπρεπε να γίνει για να μεγιστοποιηθούν τα κέρδη, αλλά δεν ήταν πρόθυμοι να κάνουν τη δουλειά. Ο αγοραστής που, μήνες αργότερα, υπέγραψε σύμβαση για να αγοράσει το σπίτι ζήτησε να γίνουν ορισμένες εργασίες και οι πωλητές συμφώνησαν. Όταν ειπώθηκαν και έγιναν όλα, κάποιος που αξιολογούσε την αξία του ακινήτου επικοινώνησε μαζί μου σχετικά με το γιατί πούλησε τόσο λίγα. Έπρεπε να του πω ότι οι πωλητές είχαν αρχικά αρνηθεί να κάνουν τη δουλειά που έπρεπε να γίνει και ότι αν είχαν κάνει τη δουλειά που τελικά έκαναν μετά από σύμβαση, πριν την καταχώριση. Αν είχαν κάνει όπως σας συμβουλεύαμε, πιθανότατα θα είχε πουληθεί πιο γρήγορα και με περισσότερα χρήματα, αποφέροντας στους πωλητές υψηλότερα καθαρά κέρδη. Για εκείνους που θέλουν να παίξουν σκληρά με τους αγοραστές σχετικά με την εργασία που πρέπει να γίνει, θέλουν να κάνουν όσο το δυνατόν λιγότερα, είναι σημαντικό να γνωρίζουν ότι μερικές φορές ο αγοραστής δεν θα απαντήσει με έναν πάγκο στον πάγκο του πωλητή σχετικά με τα είδη επισκευής, αλλά θα Απλώς απορρίψτε το και βγείτε από το συμβόλαιο αντί να ασχοληθείτε με την ταλαιπωρία αυτού που πιστεύουν ότι είναι τσιγκούνης πωλητής. Όταν εκπροσωπώ τους πωλητές, θέλω να μεγιστοποιήσω τα κέρδη του πωλητή, ενώ επίσης δεν απωθήσω έναν υποψήφιο αγοραστή από μια συμφωνία, εάν αισθάνομαι ότι είναι ο καλύτερος αγοραστής για το σπίτι. Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι σε ορισμένες περιπτώσεις, καμία από τις παρακάτω επιλογές δεν είναι η καλύτερη και ότι η πώληση ως έχει είναι η καλύτερη λύση για τον πωλητή, όπως εκείνοι που πρέπει να πάρουν το ακίνητό τους βάσει σύμβασης και να κλείσουν σε λιγότερο από 40 ημέρες από την ημέρα ότι επικοινωνούν μαζί μου για να αποφύγουν τον αποκλεισμό.
Ενώ ορισμένοι πωλητές έχουν το κεφάλαιο για να κάνουν την εργασία τους σε μετρητά μέσω εργολάβων που πληρώνουν, άλλοι δεν έχουν τα μετρητά για να το κάνουν και πολλοί δεν γνωρίζουν μερικές από τις εναλλακτικές προσεγγίσεις για την απόκτηση αυτών των κεφαλαίων προκειμένου να μεγιστοποιήσουν τα καθαρά τους έσοδα σε κλείσιμο.
Είναι επίσης σημαντικό να σημειωθεί ότι, σε περίπτωση που ο πωλητής θα είχε ζημιά, μερικές φορές συμβουλεύω τους πωλητές να νοικιάσουν ένα σπίτι πριν από την πώληση για να τεθούν σε καλύτερη θέση να πουλήσουν. Αν και δεν διαχειρίζομαι προσωπικά ακίνητα, ακόμη και για τη δική μου ιδιοκτησία, είναι μια βιώσιμη επιλογή και μπορώ να σας παραπέμψω σε άλλους, όπως το Property Management by Garrett .
Επιλογές για την πληρωμή των εσόδων του δανείου πριν από το κλείσιμο για τους πωλητές:
Garrett Realty Partners Επενδυτική Ευκαιρία για Περιορισμένες Ανακαινίσεις – Σε συνεργασία με την 22nd Century Contractors, μια συνδεδεμένη επιχείρηση της Greg Garrett Realty, εδώ η εργασία, εάν εγκριθεί (το ίδιο κεφάλαιο σε ένα σπίτι είναι πολύ σημαντικό για την έγκριση καθώς και τη συμφωνία του πωλητή με τους όρους ), θα γινόταν από την 22nd Century Contractors, με τα έσοδα της πώλησης να χρηματοδοτούν το έργο συν μια αμοιβή χρηματοδότησης. Αυτή η επιλογή θα περιελάμβανε αρκετά απλή γλώσσα που συμφωνήθηκε εκ των προτέρων στο πλαίσιο της συνήθους γραφειοκρατίας (δηλαδή η εκτίμηση του 22ου αιώνα καθώς και προσθήκες που έγιναν εκ των προτέρων για τη μείωση της τιμής βάσει δραστηριότητας - μερικές φορές δεν χρειάζονται προσθήκες που έχουν υπογραφεί εκ των προτέρων, αλλά πολλαπλές χρονομετρημένες μειώσεις περιλαμβάνονται για τα χειρότερα σενάρια), όπως η στρατηγική μείωσης των τιμών που βασίζεται σε εμφανίσεις και συμβόλαια. Προστατεύει τους εργολάβους από πωλητές με μη ρεαλιστικές προσδοκίες.
Πιστωτική γραμμή ιδίων κεφαλαίων - εδώ θα συνεργαστείτε με μια τράπεζα για να λάβετε μετοχές από το σπίτι σας με τη μορφή επιταγής. Στη συνέχεια, μπορείτε να το επιστρέψετε μετά την πώληση του σπιτιού σας.
Garrett Realty Partners Investor Opportunity for Extensive (δηλαδή 50.000 $, κ.λπ.) ανακαινίσεις – όπως το GRP IO for Limited Renovations, εκτός από εδώ ο πωλητής θα υπέγραφε ένα γραμμάτιο δανείου ανακαίνισης που περιλαμβάνει ετήσιο τόκο 12% για τις επισκευές που αρχίζουν να συγκεντρώνονται 30 ημέρες μετά ολοκλήρωση της εργασίας. Εδώ είναι το τρέχον πρότυπο τη στιγμή της γραφής.
Οι εναλλακτικές βιώσιμες μέθοδοι (ειδικά αν έχετε καλή πίστωση σε πολλές περιπτώσεις) περιλαμβάνουν τα ακόλουθα:
Πιστωτικές κάρτες με επιτόκιο <12% σε αγορές ή μεταφορές υπολοίπου (συμπεριλαμβανομένης οποιασδήποτε χρέωσης μεταφοράς) σε περιπτώσεις όπου το ποσοστό χρησιμοποίησης κατά τη μεταφορά υπολοίπου δεν θα επηρέαζε πολύ αρνητικά την πίστωση (ειδικά αν υπήρχε 0% APR ή άλλο χαμηλό περίοδος προσφοράς 6 μηνών ή περισσότερο καθώς και ένα μπόνους εγγραφής, το οποίο μερικές φορές μπορεί να αξίζει χιλιάδες δολάρια για υψηλά επίπεδα δαπανών. Αυτήν τη στιγμή εργάζομαι για ένα μπόνους εγγραφής αξίας άνω των 3.000 $ μετά από 50.000 $ σε μια κάρτα. Με μια άλλη κάρτα έχω μια προσφορά μεταφοράς υπολοίπου όπου, αν ήθελα, θα μπορούσα να λάβω μια εισαγωγική περίοδο ΑΠΡΙ 2,99% για 12 μήνες χωρίς χρέωση μεταφοράς)
Προσωπικό δάνειο σταθερού επιτοκίου με επιτόκιο <12% χωρίς τέλη ενεργοποίησης
Συμμετέχετε όσο μπορείτε για να κάνετε μόνοι σας μερικές, αν όχι όλες, με βάση τα κεφάλαια/το σύνολο δεξιοτήτων σας, όπου η εργασία δεν εμφανίζεται DIY (Έχω δει μερικές λανθασμένες δουλειές DIY από πωλητές, επομένως είναι σημαντικό να γνωρίζετε τους περιορισμούς σας, ειδικά αν θα ήταν δαπανηρή η πλήρης επανάληψη της εργασίας με βάση το κόστος υλικού). όταν έκανα ανακαινίσεις στο δικό μου σπίτι ως μέρος μιας υποθήκης ανακαίνισης, ενώ το μεγαλύτερο μέρος της εργασίας γινόταν από εργολάβους, έκανα μερικές από τις εργασίες χαμηλής δεξιότητας και ελάχιστων εργαλείων, όπως αφαίρεση κούτσουρων, κοπή δέντρων, άλλες εργασίες εξωραϊσμού, καθαρισμός υδρορροών , & τοποθέτηση λαμπτήρων LED & περσίδων παραθύρων. Σε ορισμένες περιπτώσεις, αποφάσισα τι θα κάνω μόνος μου αφού δω την τιμή. Η γυναίκα μου και η μητέρα της έκαναν πολλή δουλειά στους πάγκους της κουζίνας και στα ντουλάπια.
Αντιστροφή δανείου αυτοκινήτου ή άλλου εξασφαλισμένου χρέους με επιτόκιο <12%.
Δανεισμός από στενούς φίλους ή οικογένεια, όπως γονείς
Πώληση αντικειμένων αξίας που δεν χρειάζεστε, όπως ένα αυτοκίνητο με υψηλή πληρωμή και αντικατάστασή του με χαμηλότερης αξίας αλλά αξιόπιστο αυτοκίνητο αγορασμένο σε μετρητά ιδανικά ή χρηματοδότηση εάν η αγορά σε μετρητά δεν αποτελεί επιλογή (δεν έχω αγοράσει ποτέ αυτοκίνητο με χρηματοδότηση, και ποτέ δεν σκοπεύετε να το κάνετε, έχοντας αγοράσει αυτοκίνητα που κυμαίνονται από $600-$9000). Εάν ακολουθείτε αυτήν τη διαδρομή, προτείνω ένα μεμονωμένο αυτοκίνητο ηλικίας > 5 ετών, χαμηλά χιλιόμετρα, υψηλό MPG, με καλή βαθμολογία, που προέρχεται από μια αξιόπιστη μάρκα.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, υπάρχουν δωρεάν προγράμματα ή προγράμματα με μεγάλη έκπτωση που είναι διαθέσιμα στους πωλητές για βοήθεια για την επισκευή του σπιτιού τους , τα οποία συχνά επιδοτούνται από την κυβέρνηση ή/και εκτελούνται από μη κερδοσκοπικό οργανισμό. Όσο χαμηλότερο είναι το εισόδημα του πωλητή, τόσο πιο πιθανό είναι να πληρούν τις προϋποθέσεις.
Οι εναλλακτικές μέθοδοι που δεν προτείνω περιλαμβάνουν τις ακόλουθες:
Πιστωτική κάρτα με επιτόκιο >12% ή/και όπου τα χρήματα που δαπανώνται για ανακαινίσεις θα έκαναν τη χρήση σας αρκετά υψηλή ώστε να μειώσει σημαντικά προσωρινά το πιστωτικό σας σκορ, εάν περιμένετε να χρειαστείτε την πίστωσή σας κατά τη στιγμή της πώλησης (δηλαδή για άλλη αγορά σπιτιού)
Δανειοκαρχαρίες – ενώ κάποιοι μπορεί να γελούν με αυτή την ιδέα ως προφανώς άσοφη, μια φίλη μου επικοινώνησε μαζί μου για χρήματα (είπα όχι) που έπρεπε να πληρώσει σε δανεικούς καρχαρίες μια φορά.
Αλλαγή από αυτοκίνητο σε μοτοσικλέτα ή σκούτερ για να κερδίσετε άμεσα κεφάλαια ή χαμηλότερες πληρωμές – τα ποσοστά θνησιμότητας και τραυματισμού είναι πολύ υψηλά κατά τη γνώμη μου
Alternative Methods that I Don’t Recommend: Credit card at >12% interest rate &/or where the money put on renovations would make your utilization high enough to substantially temporarily lower your credit score if you expect to need your credit during the time of sale (i.e. for another home purchase) Loan sharks – while some may laugh at this notion as obviously unwise, a friend of mine did contact me for money (I said no) that she needed to pay to loan sharks once. Switching from a car to a motorcycle or scooter to gain immediate capital or lower payments – the fatality and injury rates are too high in my opinion "Pay Day" loans or car liens with >12% interest