top of page

Επιλέγοντας αν θα νοικιάσετε ή θα αγοράσετε

Ενώ εκείνοι που σχεδιάζουν να μείνουν σε μια περιοχή για λιγότερο από 3 χρόνια είναι συνήθως ιδανικοί υποψήφιοι ενοικιαστές και δεν είναι οι καλύτεροι υποψήφιοι για αγορά λόγω των τελών που συνεπάγεται το selling being ένα πολύ υψηλότερο σημείο εκκίνησης από αγορά (αν και υπάρχουν εξαιρέσεις). Για όσους σχεδιάζουν να ζήσουν σε μια περιοχή για περισσότερα από 3 χρόνια, ειδικά για πολύ μεγαλύτερες χρονικές περιόδους, στο Hampton Roads θα πρέπει να ληφθούν υπόψη οι αγορές. "Δύο ερευνητές του Γραφείου Απογραφής των Η.Π.Α. καθοριστικοί παράγοντες του πλούτου του νοικοκυριού είναι  η κατοχή ενός σπιτιού και η ύπαρξη λογαριασμού συνταξιοδότησης . " Το χάσμα καθαρής αξίας μεταξύ ενοικιαστών και ιδιοκτητών κατοικιών είναι εκπληκτικό, με εκτιμήσεις συχνά μεταξύ 40 φορές μεγαλύτερη και 80 φορές μεγαλύτερη από την καθαρή αξία του σπιτιού εναντίον ενοικιαστών.

Συχνά η επιλογή για το αν θα νοικιάσετε ή θα αγοράσετε είναι πολιτιστική. Αν οι γονείς σου ήταν κάτοχοι, είναι πιο πιθανό να είσαι ιδιοκτήτης, και αν νοίκιαζαν, είναι πιο πιθανό να νοικιάσεις. Υπάρχουν επίσης πολλές εσφαλμένες αντιλήψεις σχετικά με την ιδιοκτησία και την ενοικίαση και από τις δύο πλευρές. Είναι σημαντικό να weigh the επιλογές και να επιλέξετε ποια είναι η καλύτερη για εσάς με βάση ακριβείς πληροφορίες. Φροντίστε να χρησιμοποιήσετε την αριθμομηχανή που παραθέτω στη σελίδα Χρήσιμες ηλεκτρονικές αριθμομηχανές και βεβαιωθείτε ότι έχετε εισαγάγει το σωστό ποσοστό εκτίμησης από το Zillow, όπως εξηγώ σε αυτήν τη σελίδα. Εάν η ενοικίαση είναι αυτή τη στιγμή η καλύτερη επιλογή σας, δείτε τη σελίδα μου εδώ .

image.png

Image courtesy Virginia Realtors from Census Bureau Data from 2022, with cost burdened defined as those paying >30% of their income on housing (rent or mortgage payments).

Πότε να αγοράσετε

Σχέδια για live in σπίτι για τουλάχιστον 3 χρόνια και προθυμία να αποδεχτεί τον κίνδυνο της ευθύνης για επίτευξη υψηλότερη καθαρή αξία στέγασης
 
Πίστωση τουλάχιστον 550 σε ορισμένες περιπτώσεις & 640 σε άλλες. Ωστόσο, υπάρχει 1 πρόγραμμα με στεγαστικά δάνεια όπου το πιστωτικό αποτέλεσμα δεν λαμβάνεται υπόψη και υπάρχουν δωρεάν επιλογές ενίσχυσης πίστωσης για υποψήφιους αγοραστές κατοικιών.
 
2 χρόνια εισοδήματος στον ίδιο τομέα  ακόμα και αν αλλάξετε δουλειά με ορισμένες εξαιρέσεις (όπως πρόσφατοι απόφοιτοι πανεπιστημίου που βγαίνουν με συμβάσεις στον τομέα τους όπου δεν χρειάζονται 2 χρόνια εμπειρία)
 
Εμπειρίες με κακούς ιδιοκτήτες ή διαχειριστές ακινήτων (οι κριτικές για διαχειριστές ακινήτων είναι γενικά σχετικά χαμηλές σε σύγκριση με πολλές άλλες επιχειρήσεις, συμπεριλαμβανομένων εταιρειών ακινήτων προς πώληση) στο παρελθόν και επιθυμία να μην επαναληφθούν αυτές οι εμπειρίες
 
Επιθυμία να έχετε την ελευθερία να κάνετε ουσιαστικές αλλαγές στο home ή αλλιώς να επενδύσετε σε μακροπρόθεσμους τρόπους, όπως ο εξωραϊσμός, η βαφή, τα φωτιστικά ή με άλλο τρόπο
 
Παρουσία καλύτερων επιλογών of programs για τη μείωση του κόστους κατοικίας  when αγοράζει παρά η ενοικίαση στις περισσότερες περιπτώσεις, όπως η βοήθεια για την αγορά, αλλά όχι περιοριστικά ;  λάβετε την εξατομικευμένη αναφορά σας για πιθανά προγράμματα που θα σας βοηθήσουν buy  εδώ , καθώς οι αγοραστές τις περισσότερες φορές δεν γνωρίζουν όλες τις επιλογές τους
​
Προβολή υψηλής εκτίμησης για το επόμενο έτος (βλ. Zillow)
​
Προβλεπόμενη αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων στο μέλλον όπως αυτό το άρθρο τον Ιανουάριο του 2021.
​
Το μηνιαίο κόστος είναι μικρότερο από την ενοικίαση για ένα παρόμοιο σπίτι σε πολλές περιπτώσεις, επομένως λάβετε υπόψη το ότι θα εξαντλήσετε ή θα αποκομίσετε κέρδος
​
​
​
​
​
 

Πότε να νοικιάσετε

Σχεδιάζει να ζήσει στο σπίτι για λιγότερο από 3 χρόνια σε μια τυπική αγορά (δηλαδή όχι 2020/2021/2022 όταν θα μπορούσατε να ζήσετε σε ένα σπίτι για 2 χρόνια και πιθανότατα εξακολουθείτε να έχετε κέρδος από μια τυπική αγορά σπιτιού χωρίς ανακαινίσεις λόγω υψηλότερου από το τυπικό ποσοστά ανατίμησης)
 
Πίστωση μικρότερη από 550 σε ορισμένες περιπτώσεις, 640 σε άλλες ανάλογα με το δάνειο, τους στόχους και την ικανότητα γρήγορης αύξησης του πιστωτικού σκορ και την επιθυμία να μην χρησιμοποιήσετε πρόγραμμα αγοράς κατοικίας όπου δεν λαμβάνεται υπόψη το πιστωτικό αποτέλεσμα. Λάβετε υπόψη ότι για χαμηλότερες βαθμολογίες, μια διπλή εγγύηση είναι συχνά χρήσιμη για την εξασφάλιση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου. Η χαμηλή πίστωση μπορεί επίσης να σημαίνει υψηλότερα χρέη, επομένως το να ζεις σε ένα χειρότερο σπίτι προσωρινά προς ενοικίαση, ενώ πληρώνεις τα χρέη υψηλού επιτοκίου πιο γρήγορα πριν αγοράσεις ένα καλύτερο σπίτι μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να είναι επωφελές, εφόσον η ανατίμηση δεν υπερβαίνει τα επιτόκια. μην ανεβείτε για το σπίτι, κλπ.
 
Μετακίνηση από 1 κλάδο σε τουλάχιστον έναν άλλο τα τελευταία 2 χρόνια με ορισμένες εξαιρέσεις όπως περιγράφονται στην ενότητα "Πότε να αγοράσετε"
 
Επιθυμία για αυξημένη ευελιξία στη μετάβαση από το ένα σπίτι στο άλλο χωρίς την επιθυμία να υπάρχει επιλογή για κέρδη κατά τη διάρκεια των μεταβάσεων
 
Ταχύ ποσοστό ανατίμησης σε μια αγορά που δεν φαίνεται να υποστηρίζεται ιστορικά, υποδεικνύοντας μια φούσκα (δεν πιστεύω ότι έχουμε φούσκα αυτή τη στιγμή στη Hampton Roads, αλλά αυτό συμβαίνει σε ορισμένες άλλες αγορές)
 
Εργασία που αναγκάζει κάποιον να μετακινείται γρήγορα από μέρος σε μέρος χωρίς βοήθεια για αγορά ή πώληση από τη δουλειά ή αβεβαιότητα για την εργασία
 
Δωρεάν ενοίκιο διαθέσιμο με την οικογένεια ή άλλους και επιθυμία να μην νοικιάσετε δωμάτια για να πληρώσετε για το σύνολο της υποθήκης ή αρκετή υποθήκη για να καλύψετε τα πάντα εκτός από τα ετήσια κέρδη ιδίων κεφαλαίων ανάλογα με την κατάσταση

Θέλετε να συνεχίσετε να επιβιβάζεστε ζωντανά σε σκάφος και θέλετε να το δοκιμάσετε πρώτα πριν αγοράσετε γη (δείτε τη στήλη liveaboard για τοπικές επιλογές ελλιμενισμού εδώ ).

Περνάει ένα διαζύγιο που δεν έχει οριστικοποιηθεί ακόμα.

Περνώντας από μια χρεοκοπία που δεν έχει οριστικοποιηθεί ακόμα.

Προβολή υψηλών αποσβέσεων για το επόμενο έτος (βλ. Zillow).

Προβλεπόμενη μείωση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων στο μέλλον όταν εξετάζουμε προβλέψεις όπως αυτό το άρθρο τον Ιανουάριο του 2021 (αν και αυτό το παράδειγμα υποδεικνύει το αντίθετο τον Ιανουάριο του 2021).
 

Here's the recent growth rate of rent.

Πολλές Εξαιρέσεις

Υπάρχουν πολλές εξαιρέσεις στους παραπάνω γενικούς κανόνες. Ακόμα κι αν εμπίπτετε σε ορισμένες από τις παραπάνω καταστάσεις, είναι καλή ιδέα να με ρωτήσετε εάν μπορείτε να πληροίτε τις προϋποθέσεις ως εξαίρεση. Ένας αγοραστής με μετρητά, φυσικά, μπορεί να εξοικονομήσει $ πολύ πιο γρήγορα, όπως και εκείνοι που αποκτούν βοήθεια κόστους κλεισίματος, καλές προσφορές και χρησιμοποιούν άλλα προγράμματα υψηλής αξίας για να μειώσουν το κόστος κατοικίας, μερικά από τα οποία μειώνουν το κόστος έως και 50%.

Το παράδειγμά μου εξαίρεσης: Ζούσα χωρίς ενοίκιο με την οικογένειά μου πριν αγοράσω ένα σπίτι όπου νοίκιαζα δωμάτια για να καλύψω την υποθήκη για 1 μήνα για να δοκιμάσω και να αποδείξω την ικανότητα να το κάνω πριν παντρευτώ. Αν είχα νοικιάσει ένα παρόμοιο σπίτι, η πληρωμή του ενοικίου θα ήταν πιθανότατα >40% μεγαλύτερη από την πληρωμή του στεγαστικού δανείου και >50% όταν ο PMI μου είχε καταρρεύσει. Επιπλέον, επειδή πήρα τόσο καλή συμφωνία, η καθαρή μου αξία αυξήθηκε αμέσως δραματικά καθώς έγιναν επισκευές στο σπίτι από το συμβατικό στεγαστικό δάνειο ανακαίνισης που απέκτησα με σχετικά χαμηλά επιτόκια & χαμηλό PMI υπό το φως my_cc781905-5cde-3194- bb3b-136bad5cf58d_ πιστωτική βαθμολογία  being πάνω από 760. Τα φοιτητικά δάνεια που είχα ήταν λιγότερα από τα κέρδη ιδίων κεφαλαίων μέσα σε 1 χρόνο, επειδή ήταν τόσο καλή συμφωνία. Επίσης, το μεγαλύτερο μέρος του 5% που χρειαζόμουν για την προκαταβολή καλύφθηκε από βοήθεια προκαταβολής, το μεγαλύτερο μέρος των εξόδων κλεισίματος καλύφθηκε από τον πωλητή και το PMI μου αφαιρέθηκε σε λιγότερο από 2 χρόνια αφότου ζήτησα την κατάργησή του και ανέφερε ότι είχα περίπου 30% ίδια κεφάλαια με βάση την εκτίμηση έναντι του ποσού της υποθήκης. Το σπίτι μου ήταν η πιο προσοδοφόρα επένδυση που έκανα ποτέ, παρόλο που επένδυσα σε μετοχές στη ζωή μου που αυξήθηκαν κατά περίπου 1000%, αλλά ήταν χαμηλότερο καθαρό κέρδος όγκου από αυτό που πέτυχα με την αγορά του σπιτιού μου. Αντί να πουλήσω το σπίτι μου και να αποκομίσω μεγάλο κέρδος μετά από 2 χρόνια, το νοίκιασα για μια επένδυση σε ακίνητα με θετικές ταμειακές ροές. Ενώ πλήρωσα το στεγαστικό μου δάνειο και είχα θετικές ταμειακές ροές από ενοίκια, το ακίνητο αυξήθηκε σε αξία πάνω από 20% λόγω ανατίμησης. Μπόρεσα επίσης να αυξήσω το ενοίκιο από το αρχικό ποσό που χρέωνα λόγω αυξημένων τιμών ενοικίασης (όπως τα σπίτια αυξάνονται σε αξία, τα ενοίκια αυξάνονται επίσης με την πάροδο του χρόνου).
bottom of page