A legjobb idő lakásvásárlásra
Míg egyesek számára a könnyű válasz a „most”, mások számára ez nem olyan egyszerű. Számos tényezőt kell figyelembe venni a döntés meghozatalakor:
1. Pénzügyek
2. Az Ön hitele (kivéve, ha dollárban vásárol)
5. A piac az Ön által figyelembe vett területen
6. Kamatelőrejelzések/előzmények (kivéve, ha dollárban vásárol)
7. Az Ön által igénybe vett kölcsön/pénzügyi segítség típusa, ha van ilyen
8. Az otthon, ahol jelenleg élsz
1. Pénzügyek
Lakásvásárlás előtt fontos, hogy anyagilag felkészüljünk rá. Bár igaz, hogy a lakástulajdonosok nettó vagyona átlagosan több tucatszor magasabb, mint a bérlők átlagában, az is igaz, hogy a lakástulajdonosok leginkább azt sajnálják a vásárlással kapcsolatban, hogy a „fenntartási, egyéb költségek a vártnál drágábbak” ( 1) . Ha meg szeretné tekinteni, mire van szüksége lakásvásárláshoz, látogasson el a témával foglalkozó oldalamra itt . Az otthoni fenntartási és egyéb költségek csökkentésének számos módja van.
Kezdeti költségek csökkentése:
Egyes kölcsönöknél (pl. NACA) minimális díjak/zárási költségek vannak, néha bizonyos költségek elengedhetők vagy a kölcsönbe beépíthetők (vagyis a VA finanszírozási díj), egyes hiteleknél nincs előleg, bizonyos lakásköltség-csökkentő programok átvehetők. gondoskodik az előlegről és a zárási költségekről, és néha az eladó tud segíteni a zárási költségekben. Azok számára, akik tőke vagy tudás nélkül szeretnének fixáló felsőt vásárolni, a fixer felső kölcsönök egy módja annak, hogy a költségeket a jelzálogba csomagolják, és elérhetők VA, FHA, hagyományos és néhány más kölcsönnel (pl. NACA). Míg egyesek megvárják, amíg 20%-kal csökkennek, az első lakásom megvásárlásakor én személy szerint jelentősen megemeltem a hitelemet mindössze néhány száz dollárral, és hitelből tanultam, és egy programot használtam a lakásköltségek csökkentésére (amely a lakásköltségek 3,5%-át tette ki) a szerződéses ár, bár a körülményektől függően sokkal több is elérhető), 5%-os hagyományos rögzítő felső kölcsön, 3%-os zárási költség támogatást kaptam az eladótól, kisebb munkákat magam végeztem, és egyébként a kezdeti költségeimet csökkentem._cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
Tekintse meg a fenti képen látható program aktuális ajánlatát, beleértve az aktuális árakat itt . Ne feledje, hogy a fenti forrás esetében az átlagosnál magasabb jövedelmű (családmérethez igazított) hitelfelvevők számára korlátozottak azok a területek, ahol vásárolhatnak. A NACA is nonprofit szervezet, így bár a sokak számára biztosított #-nek nincs párja, kicsit olyan, mint egy zsúfolt DMV-hez, és a folyamat nem a gyenge szívűek számára való.
A kezdeti költségek csökkentésének egy másik módja egy nagyon versengő piacon az, ha a kért ár feletti árat ajánljuk, miközben 3%-os bezárási költséget kérünk egy olyan otthonra, amely várhatóan gyorsan megy. Míg több ajánlat esetén ez nem biztos, hogy működik, néhány lakást továbbra is csak 1 ajánlattal értékesítenek. Egy sűrűn lakott városban egy forró piacon (Portsmouth 2021 nyarán) bezártam egy otthont, ahol a vevők 3%-os zárási költséget kaptak, mert valamivel 3%-kal a listaár fölé emelkedtünk. A közelebbről azt mondta, hogy ez volt az első alkalom, hogy egy vevő 3%-os vagy annál nagyobb összegű zárási költséget kapott. Erre még a forró piacon sem mindig van szükség, amint azt egy másik ingatlan is bizonyítja, amelyet 2021 tavaszán lezártam, és amelyet a vevő valamivel a kért ár alatt kapott, miközben továbbra is 3,5% körüli zárási költséget kapott, amelyben az eladó szerződésben vállalta. .
Folyamatos költségek csökkentése:
Az otthoni jótállás nagyon hasznos módja lehet a folyamatos költségek csökkentésének, különösen a lakástulajdonlás első évében, és különösen akkor, ha nincs elegendő likvid tőkéje a rendszerek meghibásodása esetén. A lakásbiztosítás egy másik nagyon hasznos eszköz, amellyel csökkentheti a folyamatos költségeit, például viharokból.
A folyamatos költségek csökkentésének egyik módja az, hogy az otthonkeresés során olyan otthonokat céloz meg, amelyeknek alacsonyak a fenntartási költségei. Ez például szinte magától értetődő egy jó hírű építő által épített új építésű ingatlannál. 2021 augusztusában a feleségemmel vásároltunk egy új építésű ingatlant udvar karbantartása nélkül (amelyet a benne foglalt viszonylag alacsony társulási díj fedez). A téglából vagy kemény deszkából épült otthonok külső karbantartási igénye is kevesebb. Egyes otthonok tetője több mint 50 éve épült, még akkor is, ha régebbi házakról van szó, például pala- vagy acéltetős házakról. Még egy normál 30 éves tető is nagyszerű, ha jól van felszerelve és nemrégiben rakták fel. Néha még a régebbi otthonok is frissítettek rendszereket, például HVAC, AC és vízmelegítő. A HVAC és AC egység(ek) élettartama meghosszabbítható a szűrők rendszeres cseréjével és a rendszeres karbantartási szerződéssel, mint ahogyan a bérelt ingatlanomon kötöttem egy nem régi rendszeren. Ha olyan otthont vásárol, amely több külső kompozitot használ, mint fát, az is csökkentheti a karbantartást. A költségek csökkentésének egy másik módja egy olyan ház, ahol nincsenek rádőlő fák, és nem esik árvízi zónába. Az alacsony vagy egyáltalán nem HOA díjak egy másik módja a költségek csökkentésének. A gyepápolási idő/$ csökkentése érdekében legalább 4 vagy 5 gyepgondozón mentem keresztül, mielőtt rátelepedtem volna arra, aki kiváló munkát végez alacsony áron a bérleményemen, és havonta hányszor (amíg a fű nő) elvégzi a munkát csökkentem a bérlő preferenciái alapján. Bár még nem vásároltam robotos tájképet, ez komoly megfontolásom.
Egy másik módja annak, hogy csökkentsem a költségeket, amit a legtöbben nem gondolnának, de én agglegényként megtettem, hogy kibérelem a házam szobáit. Noha előtte sokat kutattam a témában, hogy jól csináljam, és tudom, hogy egyeseknek vannak horrortörténetei, kiváló tapasztalatom volt. A kapott bérleti díjam körülbelül annyi volt, mint a havi jelzáloghitelem összege vagy 2, amikor kipróbáltam, hogy nem sokkal a házasságom előtt 2 szobát adtam ki egyszerre.
Azok számára, akik nem szeretnének szobájukat bérbe adni, de valami hasonlót szeretnének, duplex, triplex és quadplex vásárlás is lehetséges.
A költségek csökkentéséről a pénzügyi segítségnyújtás részben olvashat bővebben .
2. Az Ön hitele ( kivéve, ha dollárban vásárol, vagy olyan kölcsönt vesz igénybe, ahol a hitelpontszámot nem veszik figyelembe)
Míg egyes hitelek átalánykamatozásúak a minimumkövetelmények teljesítése után, a legtöbb hitel kamata eltérő lesz az Ön hitelétől függően. Ha gyorsan tudja javítani a hitelét, hogy sokkal jobb hitelkamathoz jusson, érdemes lehet várni, bár ha az idővel ingadozó kamatok gyorsabban emelkednek, mint Ön, az nettó veszteséget jelenthet várj, szóval van ez a kockázati elem. Ha többet szeretne látni a hitelről, látogasson el a témával foglalkozó oldalamra itt .
3. Életszükségleteid
Ha Németországból érkező Hampton Roads-i állomásra készül, nagyon fontos, hogy hamarosan béreljen vagy vásároljon. Ha először bérel, majd arra számít, hogy 4 éven belül máshol állomásozik, akkor valószínűleg pénzügyi veszteséget fog szenvedni, ha a piac felértékelődik a következő évben (általában ez történik, csak az irányítószám alapján 1 évre előrejelzést kell látni a felértékelődésről, menjen ide Zillow-ba. Sokkal olcsóbb lehet egy-két hónapig hosszabb ideig tartózkodni itt ideiglenes lakhatás mellett, mint egy évre bérelni. Egyes vásárlók úgy döntenek, hogy vásárolnak, mielőtt a környékre jönnének, és rengeteg lehetőségem van digitális lehetőségek ehhez, valamint egy nagyszerű kamerás telefon élő videóhoz.
Egyes leendő vásárlóknak egyedi otthonra van szükségük, amely esetleg nem bérelhető, mert a bérelhető készlet jóval alacsonyabb, mint a Hampton Roads-ban és környékén, és mert a bérbeadók bizonyos dolgokat gyakran nem engednek meg. Például az elmúlt 24 órában, amikor ezt az írást írom, beszéltem valakivel, akinek az egyik oka annak volt, hogy vásárolni akart, mert volt 3 kutyája és egy macskája, vidéken dolgoznak, és tudták, hogy lehetőségeik vannak. kiadó korlátozott lenne.
A bérleti feltételek egy másik szempont, amelyet figyelembe kell venni. Ha bérel egy ingatlant, és a bérleti szerződésen belül nincsenek előre meghatározott lízingfeltételek a bérleti szerződés felmondásával kapcsolatban, nehéz helyzetbe kerülhet, ha vásárlás előtt szeretné felbontani a bérleti szerződést. Míg bizonyos esetekben érdemes lenne felbontani a bérleti szerződést, más esetekben, például ha a szezonális ingadozások miatt várhatóan a piac mostanáig zuhan, és a kamatlábak időközben csökkenni fognak. nos, jobb lenne kilépni a bérleti szerződésből.
4. A bérleti alternatíva
Amikor a vásárlást fontolgatja, a legjobb, ha egy otthon (vagy bizonyos esetekben egy szoba, különösen egyedülállók esetén) bérbe adná a számokat. Van itt egy oldalam a témával kapcsolatban .
Egyes bérlők nagymértékben alulfizetik a bérleti díjakat, mert a bérbeadóik olyan emberek, akiket ismernek, és előfordulhat, hogy a bérbeadók nem elsősorban a nyereség alapján döntenek, vagy túlzottan aggódnak a rossz bérlők miatt. Nemrég láttam egy jó állapotú ingatlant eladni, ahol csak ismerősöknek adták ki havi 1000-1200 dollárért, míg a Zestimate bérleti díja az eladáskor 1650 dollár volt. Különösen akkor, ha csak rövid távon tartózkodik a környéken, és ha olyan időszakban, amikor a felértékelődési előrejelzések alacsonyak, egy ilyen lehetőség jobb lehet a vásárlásnál.
5. A piac az Ön érintett területén, figyelembe véve a szezonális trendeket és a felértékelődési előrejelzéseket.
A dolgok ezen aspektusának megtekintéséhez javaslom a témával foglalkozó oldalamat .
Amint fentebb látható, a lakásárak nem csak egy egyenes vonal, hanem szezonális csúcsok és mélypontok is tapasztalhatók. Általában van egy nyári csúcs (leggyakrabban júniusban) és egy téli mélypont (leggyakrabban januárban). Ezek a csúcsok és mélypontok többnyire olyan szerződésekből származnak, amelyek körülbelül 30-35 nappal korábban történtek.
Az alábbi példában ( link az aktuális információkhoz ) egy márciusi lakásvásárló, aki augusztusban tervezi a vásárlást, jobban járhat, ha 3000 USD pluszt fizet, hogy hamarabb felbontsa a bérleti szerződését, és ha a Zillow felértékelődési előrejelzései még távolról is pontosak, hacsak nem vásárol lakást olyan alacsony érték (azaz 25 000 USD), hogy az 5,7%-os (174 000 USD/164 689 USD = 1,0565) felértékelődés (körülbelül 1400 USD 25 000 USD-n) nem haladja meg a 3000 USD lízingfeltörési díjat. Ezzel szemben egy 100 000 USD értékű vásárlás esetén az előrejelzett felértékelődés körülbelül 5650 USD lenne (messze meghaladja a 3 000 USD-t), 1 000 000 USD esetén pedig 56 500 USD lenne. A lízingbevételi összegek és a szabályzatok eltérőek, ezért fontos, hogy a vásárlás mérlegelésekor tájékozódjon a feltételekről, és összehasonlítsa azt a tervezett felértékelődéssel, miközben más tényezőket is figyelembe vesz. Ne feledje azt is, hogy a bérleti szerződés lejárta előtt fizetendő tőkeösszegeket akkor kell megfizetni, ha idő előtt felbontja a bérleti szerződést.
6. Kamatelőrejelzések/előzmények (kivéve, ha dollárban vásárol)
Ezt a részt 3/18/21-én írom. A Covid-19 egy példa arra, hogy a kamatlábak idővel nagyon alacsonyra süllyedtek, hogy ösztönözzék a gazdaság fellendülését. 2021. február-márciusban rohamosan emelkedni kezdtek, és egyáltalán nem lennék meglepve, ha a következő évben jelentősen emelkednének olyan mértékben, hogy 0,25%-kal magasabb kamatot választok, és többletköltséget költök a hosszabbításra. zárolás (akár 180 napig). Míg a másik kamatláb kezdetben alacsonyabb kamatláb lenne, nem zárhatom le a júliusi zárásomtól számított 60 napig. Arra számítok, hogy az árfolyamok addigra > 0,25%-kal magasabbak lesznek, és még ennél is magasabbak lesznek, ha az árfolyamok továbbra is azt csinálják, amit az elmúlt 5 hétben. A Kiplinger által 2021. március 18-án közzétett cikk szerint „A 10 éves kamatláb emelkedése a jelzáloghitelek kamatlábait is megemeli, a jelenlegi 3,1%-ról 3,5%-ra az év végére .” A 10 éves kamatláb a 2020. 08. 05-i 0,555%-ról 1,704%-ra emelkedett 2020. március 19-én.
7. Az Ön által igénybe vett kölcsön/ pénzügyi segítség típusa, ha van ilyen
Az otthoni költségek csökkentését célzó programok időnként jelentős megtakarításokat eredményezhetnek, különösen azok számára, akiknek az elmúlt 3 évben nem volt otthonuk a háztartásuk méretéhez mért mediánjövedelem 80%-a alatti lakásban, vagy akik a mediánjövedelem alatti területeken vásárolnak. Hampton Roads-on akár 40 000 dollár értékben előlegfizetési támogatás is elérhető, a kormány által támogatott lakások szó szerint fele-fele arányban lehetségesek (jövedelemplafon nélkül!), a programok kamatai pedig 0% alattiak.
Egyes programok esetében hónapokig vagy akár egy évig is eltarthat, mire megfelelnek. Ez az idő gyakran megéri, de olyan tényezőktől függ, mint a piaci trendek. Ha 5000 USD-t takarít meg egy program használatával, de a piac több mint 5000 USD-t értékel ezalatt az Ön által vásárolt lakásért, akkor csak pénzt veszített, és időt vesztegetett, amikor a szokásos tőkeösszeggel tőkéhez juthatott volna, és jelzáloghitelét fizethette volna. kifizetéseket ez idő alatt.
Egyes esetekben a vásárlók fokozatosan túl sok pénzt keresnek annak érdekében, hogy jogosultak legyenek az otthoni költségek csökkentését célzó programra (a programok többsége jövedelemkorláttal rendelkezik). Más esetekben láttam, hogy nem keresnek eleget ahhoz, hogy részt vehessenek egy programban (pl. a Habitat for Humanity 0%-os kamatozású kölcsönei a térségünkben, amelyeknél megvan a jövedelem minimum és maximum). Egyes programok eszközkorlátokkal is rendelkeznek, gyakran bizonyos kivételekkel, például járművekkel. Fontos, hogy vásároljon, mielőtt kilép az ilyen programokból. Egyes programok csak korlátozott ideig érhetők el, például az a program, amelyet használtam (már nem elérhető) 4000 USD-s előleg támogatásért egy hagyományos fix felső kölcsönhöz, és nincs szankció, ha néhány évvel később bérelhető ingatlanná alakítom (miközben a legtöbb lakásköltség csökkentését célzó program nem lehetséges rehabilitációs kölcsönnel, és vannak olyanok is, amelyeknél bizonyos éveket kell eltöltenie a segítségnyújtás maximalizálása érdekében).
8. Az otthon, ahol jelenleg élsz
Ha ingyenes bérleti díjat kaphat (azaz bizonyos helyzetekben, amikor szülőkkel él), vagy erősen támogatott bérleti díjat (pl. 8. szakasz), ezt fontos figyelembe venni.
Egyes esetekben az otthon birtoklása még az ingyenes bérleti díjnál is jobb lehet (azaz, ha sikeresen bérelnek ki szobákat jó bérlőkkel, akik fedezik vagy meghaladják a jelzáloghitelt, miközben a jelzáloghitelnél gyorsabban növekszik a felértékelődésből és a bérleti díjakból származó tőkenyereség). Ennek ellenére sokan nem akarnak szobát bérelni. Míg a feleségem soha nem engedte, hogy kiadjam a házunk szobáit, addig a legényemnél olyan lakásbérlésből kaphattam bérleti díjat, ahol ott éltem, ami egy próbaüzemben meghaladta a jelzáloghitelemet, én 1 hónapig csináltam. Ha agglegény maradtam volna, valószínűleg folytattam volna, de hónapokkal később megnősültem.
Ha ingyenes bérleti díjat kap, és a bérleti díjért fizetett összeget Roth IRA-ba, IRA-ba és egyéb olyan befektetésekbe fekteti be, amelyeknél korábban jelentős megtérülést ért el (ellentétben azzal, hogy nem fektet be/takarít meg pénzt, az önfegyelem nehézségei miatt nem kell fizetni, mint sokan ingyen lakbérrel), az ingyenes bérlet jól jön neked, ha nem akarsz szobákat bérelni, ha lakást vettél.
Ha támogatásban részesül a Housing Choice Voucher (HCV) https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/homeownership) "A tulajdonos... lehetővé teszi a HCV-programban támogatott családok számára, hogy utalványukat lakásvásárlásra használják fel, és havi támogatást kapjanak a lakásköltségek fedezéséhez." Ennek ellenére kritikus fontosságú, hogy minden előleget vagy jelzáloghitellel kapcsolatos folyamatos segítséget megerősítsenek, mielőtt megnézik az otthonokat vagy ajánlatot tesznek.
9. Az Ön által választott otthon
A lakástulajdonosok néhány fő sajnálkozása az általuk választott házra vezethető vissza. Mint fentebb megosztottuk, a vásárlók sajnálatát fejezik ki a véltnél magasabb karbantartási és egyéb költségeknél. Egyes otthonok magas karbantartási igényűek lesznek, mások pedig, még ugyanazon az áron is, alacsony karbantartást igényelnek. Egy nagy, faburkolatú, 100 éves, leromlott házat magas fák vesznek körül, ágak a tetején 500 000 dollárért, 10 hektáron, sokkal magasabb karbantartást igényel, mint egy kis, vidéki, 150 000 dolláros ház, amely 0,25 hektáron ül fák nélkül. túlnyúlás, amelyet nem is olyan régen építettek, és olyan anyagokat használtak, mint a téglaburkolat, acéltető és kompozit fedélzet, amelyek hosszú ideig tartanak.
Az otthon kiválasztásánál a hely nagyon sokat számít.
A különböző területeken eltérő törvények vonatkoznak ( például lőfegyverekre; helyiségek bérlésére példa ), eltérő adókulcsok , különböző iskolai körzetek , eltérő népsűrűség stb.
Az ingázási idő önmagában jelentős minőségi és mennyiségi különbséget jelenthet.
9. Mítoszok eloszlatása
Remélem, hogy mostanra több ismeretet szerezhetett a vásárlás legjobb időpontjáról. Sok szempontot megosztottam, amit figyelembe kell venni. Bár néhányan személyesen nem állnak készen a vásárlásra, a saját szerződéses vásárlásom a jelen szakasz írásakor (7/2/21) azt bizonyítja, hogy piaci szempontból úgy gondolom, hogy most (21.07.21.) viszonylag jó idő a lakásvásárláshoz.
Tévhit: A buborék bármikor kipattan!
Tény: Az 1 évre vonatkozó előrejelzések SE VA-ban erősek, a hosszabb előrejelzések még erősebbek. A 2008-as összeomláshoz hozzájáruló tényezők nem állnak rendelkezésre. Lakáshiányunk van, sokkal szigorúbbak a hitelkorlátozások, és emelkednek a lakásárak, miközben a kereskedelmi árak a Covid-19 miatt csökkentek, és sok olyan vállalkozás, amely korábban soha nem gondolt volna távoli munkavállalókra, most hosszú távon fontolóra veszi, mivel látták ennek költséghatékonyságát és néhány korábbi irodaterületük szükségtelenségét.
Tévhit: Az egyetlen vásárló, aki versenyezhet ezen a piacon, a készpénzes vásárló
Tény: Bár a szokásosnál nagyobb arányban vásárolnak készpénzt, a legtöbb vásárlóm nem vásárol készpénzben.
Tévhit: Az eladók nem tesznek engedményeket, és sok dollárra lesz szükségem a vásárláshoz
Tény: Amint azt az 1. részben megosztottam, egyes eladók még mindig fizetnek bizonyos zárási költségeket, és néhány otthon továbbra is csak 1 ajánlatot követ. Bár az értékelési garancia hasznos több ajánlat esetén, nem mindig szükséges, és általában nem ajánlom egy ajánlat esetén. Még mindig vannak olyan programok, amelyek sok vásárló lakásköltségét csökkenthetik.
Tévhit: Az egyetlen hely, ahol a lakáseladások emelkednek, az:
Tény: Míg az új építkezések ára szezonálisan nem csökken, a viszonteladás igen, így ha a nyári és a decemberi vásárlás között választ, általában alacsonyabb árakat és kisebb versenyt talál decemberben, miközben szinte mindig január az adott év legalacsonyabb árai annak ellenére, hogy a gyorsan erősödő piacon a január jellemzően magasabb lesz a következő évben, mint az azt megelőző március.