Eladás előtti javítások/felújítások finanszírozása
When Should Sellers Perform Renovations/Repairs? Typically Prior to Listing Informed sellers know that it's most often best to put a home in cost-effective marketable shape prior to listing it. You might think that they're crazy, but some buyers almost fall in love with a house, but are held back by a single negative feature about it that they assume will not be resolved by the seller, sometimes never even taking a 2nd look even if the seller states that the problem has since been resolved & they have not made an offer on another home yet. By that time it can be out of sight and out of mind. By doing cost effective work up front, even if they hire out all the work, sellers should make higher net profits than if they left it alone. Of course, not every home has work that needs to be done, but most often there are some items that I recommend that the seller does. There are many agents who will not make recommendations for work that obviously needs to be done simply because they want to get the listing & know that the better that they say the house is and the more they say that it's worth (regardless of reality), the more likely that many sellers will list with them. The most common reason why sellers do not list with me after a listing appointment at their home that I have found is my honesty in telling them what they don't want to hear. Conversely, there are other clients I've had where they found my honesty to be one of my strongest qualities because so many people in life will simply tell you what you want to hear & I refuse to do so.
Don't do a Bad DIY Job: Done ineffectively, attempting work on a home prior to a sale can result in more harm than good, such as a bad-looking DIY job (as I have seen on multiple occasions, even though on others DIY looks great) or renovations/repairs that are not cost-effective (such as putting a pool in the backyard) can also be a way to shoot yourself in the foot.
Why Homes in Need of Work are Good for Buyers and Bad for Sellers: My Experience & Flippers Done effectively, some flippers make a living, as you may have seen with various shows on HDTV like "Flip or Flop" where the best deals are often in the worst shape & the greatest need of cosmetic & other updates. I have helped buyers to purchase investment properties & continue to assist investors. Even the first home I purchased was a foreclosure that needed a lot of work that I purchased because it was such a great deal. I was able to gain essentially instant equity following the renovations/repairs even though I had most of the work contracted out. Most buyers are not willing to go to the lengths that I was, but when they do, they want a deal, and if a home is not priced well, they'll pass it by for another one that is or make a lowball offer. If there's a home that needs $20k worth of foundation work, for instance, where the after-repair value is $200k, an investor who wanted to flip it would in most cases be a fool to buy it for only $180k. If he did that, he wouldn't make any money when he went to resell it & he would have spent lots of time involved in a transaction and potentially come out of it with less than nothing to show for it because of the costs involved in a sale like real estate agent fees. In addition, a home purchase involves risk, and he needs to add risk padding to avoid a loss. In order to be a successful investor, in most cases, he would have to buy it for significantly less than $180k. Also, many standard buyers would not only be turned off by the $20k worth of work needed but wouldn't even be able to qualify for it on the mortgage that they are planning on using.
Even if a Seller Doesn't Initially Agree to Do Work, The Buyer May Request it or Walk: One of the first properties that I ever sold was a case where we told the seller what needed to be done to maximize the profits, but they were unwilling to have the work done. The buyer that, months later, got under contract to buy the house requested that certain work is done, and the sellers agreed. When it was all said & done, someone assessing the value of the property contacted me about why it sold for so little. I had to tell him that the sellers had initially refused to do the work that was needed to be done and that if they had done the work that they eventually did after it was under contract prior to listing it, it likely would've sold for more. If they had done as we advised, it likely would have sold faster and for more money, yielding the sellers higher net profits. There are also some situations I've encountered where a home inspection occurs and the problems are such that the buyer immediately opts to walk without giving the seller any chance to remediate the issues. When a home goes on and off the market, even if the home inspection had no issues, it will likely go for a lower contract price the next time around, so it's highly advised in most cases to get that work done before listing. Also, if you don't do the work after that first contract, it's important to note that all latent "material adverse facts" need to be disclosed, which is typically best done by providing the home inspection report with all the issues uncovered.
Sometimes "As-Is" is Best: In some cases, selling "as-is" is best. Here are some examples: 1. If your home is going to get foreclosed on in 40 days if you don't sell, you don't have any time to lose & should list your home now even if you have significant repair needs and schedule the repairs for immediately after listing. 2. If your house would likely be condemned if someone from the city walked in, paying someone for work on the property is likely going to be a net loss. 3. If your home is already in fantastic shape, with Adam not mentioning anything you should do in terms of repairs (which pretty much never happens, even if you're home's just a few years old & highly upgraded), he'll probably tell you to do some cleaning, and won't recommend that you sell "as is", but it's certainly possible that some day a seller could come to Adam where Adam doesn't recommend any repairs. There are repairs that add net value, and other repairs/upgrades that don't. For instance, Adam's encountered a highly influential tenant who was family to the seller who was convinced that upgrades should occur that Adam thought wouldn't be cost effective whatsoever. That said, if your agent isn't Adam, don't be surprised if they walk through your home and don't mention a single repair need. If Adam walked through your home, he'd likely share a very different story. There are occasions where Adam's been the only agent to suggest repairs to sellers who interviewed with multiple agents. The other agents know that if they have the appearance of "falling in love" with the home just like it is, the seller will be more biased to pick them than if they're honest like Adam tries to be.
While some sellers have the capital to get work done in cash through contractors that they pay, others do not have the cash to do that, and many are unaware of some of the alternative approaches to attaining those funds in order to maximize their net proceeds at closing.
Options for getting loan proceeds paid prior to closing for sellers:
Contractors Paid at Closing: Some contractors, including some that I've worked with, are willing to have some or a portion (i.e. half) of the work paid at closing. In those cases, there is often a financing fee involved.
Home Equity Line of Credit for Major Renovations/Repairs: Here you would work with a bank to get equity from your home in the form of a check. You could then pay it back following selling your home. The interest rates you pay here would typically be somewhat close to prevailing mortgage rates, which are often less than what you'd pay for a contractor's financing fee, though closing costs for HELOCs can be high, and the smaller the renovation, the higher by percentage those closing costs will be. Talk to your CPA about tax advantages of HELOCs over personal loans & other financing options if the numbers when comparing the two are close to matching.
Mikor kell az eladóknak felújításokat/javításokat végezniük?
A tájékozott eladók tudják, hogy leggyakrabban az a legjobb, ha egy lakást költséghatékonyan piacképes formába hoznak a tőzsdei bevezetés előtt. Azt gondolhatnánk, hogy őrültek, de egyes vásárlók szinte beleszeretnek egy házba, de visszatartja őket egyetlen negatív vonás, amiről azt feltételezik, hogy az eladó nem fogja megoldani, néha még csak meg sem nézi. ha az eladó azt állítja, hogy a probléma azóta megoldódott, és még nem tett ajánlatot másik lakásra. Addigra eltűnhet a szem elől és eszéből. Ha költséghatékony munkát végeznek előre, még akkor is, ha az összes munkát bérbe adják, az eladóknak nagyobb nettó nyereséget kell elérniük, mintha magukra hagynák. Természetesen nem minden otthonban vannak elvégzendő munkák, de leggyakrabban vannak olyan dolgok, amelyeket az eladónak ajánlok. Sok ügynök nem tesz javaslatot olyan munkákra, amelyeket nyilvánvalóan el kell végezni, egyszerűen azért, mert meg akarják szerezni a listát, és tudják, hogy minél jobbnak mondják a házat, és minél többet mondanak, hogy megéri (a valóságtól függetlenül), annál valószínűbb, hogy sok eladó szerepel velük. A leggyakoribb ok, amiért az eladók nem listáznak velem, miután az otthonukban találkoztam, az az őszinteségem, hogy elmondom nekik, amit nem akarnak hallani. Ezzel szemben vannak más ügyfeleim is, akiknél az őszinteségem az egyik legerősebb tulajdonságom, mert nagyon sok ember az életben egyszerűen elmondja neked, amit hallani akarsz, én pedig nem vagyok hajlandó megtenni.
Ha nem hatékonyan végzik el, az eladás előtti otthoni munka megkísérlése több kárt okozhat, mint hasznot, például rosszul kinéző barkácsmunkát (amint azt már többször láttam, bár másoknál a barkácsolás remekül néz ki) vagy olyan felújításokat/javításokat, amelyek nem költséghatékony (például egy medence elhelyezése a hátsó udvarban) is lehet egy módja annak, hogy lábon lőd magad. Hatékonyan elkészítve egyes uszonyok megélnek, ahogy azt már láthatta a HDTV különféle műsoraiban, mint például a „Flip or Flop”, ahol a legjobb ajánlatok gyakran a legrosszabb formában vannak, és a legnagyobb szükségük van kozmetikai és egyéb frissítésekre. Segítettem a vásárlóknak befektetési ingatlanok vásárlásában, és továbbra is segítem a befektetőket. Még az általam vásárolt lakás is egy lefoglalás volt, ami sok munkát igényelt, mert olyan nagy üzlet volt. A felújítások/javítások után lényegében azonnali tőkére tudtam szert tenni, annak ellenére, hogy a munkák nagy részét kiszervezték. A legtöbb vevő nem hajlandó belemenni abba a hosszúba, mint én, de amikor megteszik, üzletet akarnak, és ha egy lakás ára nincs jó, akkor átadják egy másiknak, vagy alacsony ajánlatot tesznek. Ha például egy otthon 20 000 dollár értékű alapozást igényel, ahol a javítás utáni érték 200 000 dollár, akkor az a befektető, aki meg akarná fordítani, a legtöbb esetben bolond lenne, ha csak 180 000 dollárért vásárolná meg. Ha ezt tenné, nem keresne pénzt, amikor eladta volna, és sok időt töltött volna egy tranzakcióban, és valószínűleg úgy jött volna ki, hogy nincs mit mutatnia. Ráadásul a lakásvásárlás kockázattal is jár, így a végén akár veszteséggel is kiszállhat a végső tranzakcióból. Ahhoz, hogy sikeres befektető lehessen, a legtöbb esetben lényegesen kevesebb, mint 180 000 dollárért kell megvennie. Ezenkívül sok szokásos vásárlót nem csak a 20 000 dollár értékű munka akadályozna meg, de még az általuk felvett jelzáloghitel miatt sem tudna jogosultak lenni rá. Az egyik első ingatlan, amit valaha eladtam, egy eset volt, amikor elmondtuk az eladónak, hogy mit kell tenni a profit maximalizálása érdekében, de ők nem voltak hajlandók elvégezni a munkát. A vevő, aki hónapokkal később szerződést kötött a ház megvásárlására, bizonyos munkák elvégzését kérte, és az eladók beleegyeztek. Amikor minden megtörtént, valaki, aki felmérte az ingatlan értékét, megkeresett, hogy miért adták el olyan olcsón. El kellett mondanom neki, hogy az eladók eleinte megtagadták az elvégzendő munkát, és ha azt a munkát végezték el, amit végül azután végeztek el, hogy a listára adás előtti szerződéskötésre került sor. Ha az általunk javasolt módon jártak volna el, akkor valószínűleg gyorsabban és több pénzért adták volna el, ami magasabb nettó nyereséget eredményezett volna az eladóknak. Azok számára, akik keményen akarnak játszani a vevőkkel az elvégzendő munkákkal kapcsolatban, és a lehető legkevesebbet szeretnének tenni, fontos tudni, hogy a vevő néha nem válaszol visszajelzéssel az eladói pultra a javítási cikkekkel kapcsolatban, hanem egyszerűen utasítsa el, és lépjen ki a szerződésből, ahelyett, hogy a szerintük fukar eladóval foglalkozna. Amikor az eladókat képviselem, maximalizálni szeretném az eladó nyereségét, ugyanakkor nem taszítom el a leendő vevőt az üzlettől, ha úgy érzem, hogy ő a legjobb vevő a házra. Fontos tudni, hogy bizonyos esetekben az alábbi lehetőségek egyike sem a legjobb, és az eladó a jelenlegi állapotában történő eladás a legjobb megoldás, például azoknak, akiknek szerződést kell kötniük, és a naptól számított 40 napon belül be kell zárniuk ingatlanukat. hogy kapcsolatba lépnek velem a kizárás elkerülése érdekében.
Míg egyes eladóknak megvan a tőkéje ahhoz, hogy az általuk fizetett vállalkozókon keresztül készpénzben végezze el a munkát, másoknak nincs készpénzük ehhez, és sokan nincsenek tisztában azokkal az alternatív megközelítésekkel, amelyekkel ezeket a forrásokat megszerezhetik, hogy maximalizálják a nettó bevételüket. záró.
Azt is fontos megjegyezni, hogy abban az esetben, ha az eladó veszteséget vállalna, néha azt tanácsolom az eladóknak, hogy az eladás előtt adjanak bérbe egy lakást, hogy jobb eladási pozícióba kerüljenek. Bár személyesen nem kezelek ingatlanokat, még a saját tulajdonomat sem, ez egy életképes megoldás, és ajánlhatom Önt másoknak, például a Garrett ingatlankezelésének .
Lehetőségek a hitelbevételek befizetésére a zárás előtt az eladók számára:
Garrett Realty Partners Befektetői lehetőség korlátozott felújításokra – A Greg Garrett Realty leányvállalatával, a 22nd Century Contractorsszel együttműködve itt a munka, ha jóváhagyják (az otthoni tőke nagyon fontos a jóváhagyáshoz, valamint az eladónak a feltételekhez való beleegyezéséhez ), a 22nd Century Contractors végezné el, az eladásból származó bevételből finanszírozva a munkát, plusz egy finanszírozási díjat. Ez a lehetőség magában foglalná a meglehetősen egyszerű nyelvezetet, amelyről a normál papírmunka (azaz a 22. századi becslés, valamint a tevékenység alapján történő árcsökkentésről előzetesen készített kiegészítések) előre megállapodott – néha nincs szükség előzetesen aláírt kiegészítésekre, de többszöri időzített árcsökkentésre. a legrosszabb forgatókönyvek esetében szerepelnek), mint például a bemutatókon és szerződéseken alapuló árcsökkentési stratégia. Tvédi a vállalkozókat az irreális elvárásokkal rendelkező eladóktól.
Home Equity Line of Line – itt dolgozna egy bankkal, hogy csekk formájában tőkéhez jusson otthonából. Ezt követően visszafizetheti otthona eladását követően.
Garrett Realty Partners befektetői lehetőség kiterjedt (azaz 50 000 dollár stb.) felújításokra – például a GRP IO korlátozott felújításokra, kivéve itt az eladó egy felújítási kölcsön váltót ír alá, amely 12%-os éves kamatot tartalmaz a javítások után 30 nappal kezdődően. a munka befejezése. Itt ez az aktuális sablon az írás idején.
Alternatív életképes módszerek (különösen, ha sok esetben jó hitelképességgel rendelkezik) a következők:
12%-nál kisebb vásárlási vagy egyenlegátutalási kamattal rendelkező hitelkártya(k) (beleértve az átutalási díjat is) olyan helyzetekben, ahol a felhasználási arány egyenleg mellett nem befolyásolná túlságosan negatívan a hitelt (különösen, ha 0%-os THM vagy más alacsony THM volt) 6 hónapos vagy hosszabb promóciós időszak, valamint egy regisztrációs bónusz, amely néha több ezer dollárt is érhet magas költési szint esetén. Jelenleg egy 50 000 dolláros kártyán elköltött 50 000 dolláros költés után több mint 3 ezer dolláros regisztrációs bónuszt dolgozom. Egy másik kártyával van egy egyenleg átutalási akcióm, ahol, ha akarnám, 2,99%-os bevezető THM-et kaphatok 12 hónapra átutalási díj nélkül.)
Fix kamatozású személyi kölcsön <12% kamattal, aktiválási díj nélkül
Vegyen részt, amennyire csak tud, és saját maga végezze el a munka egy részét, ha nem az egészet a pénzeszközei/készségei alapján, ahol a munka nem barkácsolásnak tűnik (láttam néhány elhibázott barkácsmunkát az eladóktól, ezért fontos ismernie a korlátait, különösen, ha költséges lenne a munka teljes újrakészítése az anyagköltség alapján); amikor a saját otthonomban felújítást végeztem egy felújítási jelzáloghitel keretében, miközben a munka nagy részét vállalkozók végezték, az alacsony képzettségű és minimális szerszámokkal járó munkák egy részét én végeztem, beleértve a tuskók eltávolítását, fák kivágását, egyéb tereprendezést, ereszcsatorna tisztítást. , & LED izzók és ablakredőnyök beszerelése. Egyes esetekben az ár láttán döntöttem el, hogy mit fogok csinálni. A feleségem és az édesanyja sokat dolgoztak a konyhai munkalapokon és a szekrényeken.
Fordított autóhitel vagy egyéb fedezett adósság <12% kamattal
Kölcsönzés közeli barátoktól vagy családtagoktól, például szülőktől
Értékes tárgyak eladása, amelyekre nincs szüksége, például egy autó magas fizetéssel, és cseréje egy alacsonyabb értékű, de megbízható autóra, ideális esetben készpénzben vásárolva, vagy finanszírozás, ha a készpénzes vásárlás nem lehetséges (soha nem vettem finanszírozású autó, és soha nem tervezi, hogy 600 és 9000 dollár közötti autókat vásárolt). Ha ezt az utat választja, akkor egy 5 évesnél idősebb, alacsony futásteljesítményű, magas futásteljesítményű, jó besorolású egyéni autót ajánlok, amely megbízható márkától származik.
Egyes esetekben ingyenes vagy jelentős kedvezményes programok állnak az eladók rendelkezésére, hogy segítséget nyújtsanak otthonuk javításához , amelyeket gyakran a kormány támogat és/vagy egy nonprofit szervezet működtet. Minél alacsonyabb az eladó jövedelme, annál valószínűbb, hogy jogosult lesz rá.
Alternatív módszerek, amelyeket nem javaslok, a következők:
Hitelkártya 12%-nál nagyobb kamattal és/vagy ahol a felújításra fordított pénz elég magasra tenné a kihasználtságát ahhoz, hogy átmenetileg jelentősen csökkentse a hitelképességét, ha az eladás során (azaz újabb lakásvásárláshoz) szüksége van hitelére.
Kölcsön cápák – bár egyesek nevetnek ezen a felfogáson, mint nyilvánvalóan bölcsen, egy barátom megkeresett pénzért (nem mondtam), hogy egyszer fizetnie kell kölcsön cápáknak.
Autóról motorkerékpárra vagy robogóra váltás azonnali tőke megszerzése vagy alacsonyabb kifizetések érdekében – a halálozási és sérülési arány véleményem szerint túl magas
Alternative Methods that I Don’t Recommend: Credit card at >12% interest rate &/or where the money put on renovations would make your utilization high enough to substantially temporarily lower your credit score if you expect to need your credit during the time of sale (i.e. for another home purchase) Loan sharks – while some may laugh at this notion as obviously unwise, a friend of mine did contact me for money (I said no) that she needed to pay to loan sharks once. Switching from a car to a motorcycle or scooter to gain immediate capital or lower payments – the fatality and injury rates are too high in my opinion "Pay Day" loans or car liens with >12% interest