Rövid vásárlói útmutató
Íme néhány olyan forrás, amelyekre szeretnék rámutatni, amikor egy otthoni keresést fontolgat, és amelyek a múltban mások számára hasznosak voltak.
1. Terület minősége
2. Helymeghatározási tulajdonságok
4. A ténylegesen elérhető otthonok megtalálása nehezebb, mint amilyennek látszik
5. További figyelembe veendő tényezők
B. Mit használhat a vevő lakásvásárláshoz?
1. Hitelezők (kivéve a készpénzes vásárlókat)
2. Hitel (kivéve a készpénzes vásárlókat)
3. Programok az otthoni költségek csökkentésére
5. Mit tudok kínálni a vevőknek
6. További információ arról, hogy mire van szüksége a vevőnek
Az ár, a környék és az állapot az elsődleges tényezők, amelyek egy lakást értékesítenek, és fontos, hogy a továbbértékesítést tartsa szem előtt a lakásvásárlás során.
Míg a lakástulajdonos megváltoztathatja az árat és az állapotot, nem változtathatja meg a helyszínt, ami miatt a terület ismerete az otthonkeresés kritikus eleme. Egy általános online keresésnél is ez a legkevésbé nyilvánvaló. Egy érdekes dolog, amit meg kell jegyezni, hogy vannak „irányító” törvények, amelyek értelmében az ingatlanügynökök törvényesen nem mondhatják meg, hogy egy terület „jó”-e vagy sem. Amit az etikusan működő ügynökök tehetnek, az az, hogy olyan forrásokhoz irányítják Önt, ahol saját maga eldöntheti, hogy egy környék „jó”-e az Ön számára vagy sem, ha közvetlenül megvizsgálja a különböző tényezőkre vonatkozó bizonyítékokat. Ha a lehetőségek listájából nézi az otthonokat, könnyen megtekintheti magát a listát, anélkül, hogy figyelembe venné a területet.
Sok első lakásvásárló követi el ezt a hibát, és ez nagyon könnyű megtenni, mivel a listák inkább az egyedi lakások részleteire irányulnak, mint az otthont körülvevő területekre. Sokszor előfordult már, hogy a vevő azt mondta nekem, hogy elhajtott a ház mellett, és már nem érdekli az autózás és az alapján, hogy milyen környéken találták az otthont. Ha először kutakodtak volna az interneten, akkor gyakran nem kellett volna megtenni ezt a hajtást. Még ha meg is csinálja a házi feladatát a területről, akkor is megtörténhet, de ha először online nézi meg a területet, számos olyan lehetőséget kiküszöbölhet a terület minőségéből adódóan, ahol olyanok vannak, amelyekre nem vágyik.
Nagyon fontos figyelembe venni a területet, mivel a terület segít meghatározni a biztonságot, az életminőséget, a kívánt hely közelségét, az iskolai körzeteket (akár saját magának, akár viszonteladás céljából), a bűnözés mértékét, az adókülönbözeteket és egyéb másokat. A legrosszabb, legtöbb bűnözéssel sújtott iskolai körzetek alacsonyabb értékű negyedei azok a környékek, ahol olyan áron kaphattok egy hihetetlenül jól kinéző házat, amit máshol nem kaphattok meg, de a terület egyedi áldozatait ennek érdekében teszem. általában nem tanácsol.
Ha többet szeretne megtudni az otthonkeresésről, kattintson ide .
Helymeghatározási tulajdonságok
Itt a a Hampton Roads fő MLS-jének ingatlankeresője, ahol ha szeretnél hozzáférni, megtudhatod, hogy mit kereshetsz. Van néhány hasznos funkció, többek között az a tény, hogy közvetlenül az MLS-től származik, így pontosabb információ, mint a Zillow-hoz hasonló webhelyek, nagyíthat a térképen, hogy felfedje az árvízi zónákat, és rajzolhat egy alakzatot pontosan körülötte. Ez a kereső nem rendelkezik sok olyan keresési funkcióval, mint amit ügynökként használok , ezért fontos, hogy néhány keresést az Ön számára is beállítsak. Egyes funkciók, amelyeket beállíthat, szintén sok időt vesz igénybe, miközben már könnyen elérhetővé váltak a múltbeli ügyfelek vágyai alapján, amelyeket későbbi felhasználásra való keresések során mentettem el, mint például a bűnözési területek kizárása, az USDA jogosult zónáiban való keresés, csak a GreatSchools stb. 7-es vagy magasabb besorolású iskoláit nézi. Itt van egy videó a Matrix portál felfedezéséről.
Az otthonkeresés során rendkívül fontos a részletes keresés. A legtöbb vásárló nem tud belemenni ebbe a folyamatba keresési sablonokkal, míg az ügynökök képesek sablonokkal keresni. Bár sokan nem használják ki a képességeiket a sablonokkal, én a legtöbb tevékenységem során széles körben használom a sablonokat. Sablonjaim esetében évek óta fejlődtek, és folyamatosan növekszik számuk és teljesítményük, ahogy egyre több vásárlói igény válik nyilvánvalóvá. A sablonok miatt, amit egyetlen vásárlónak fogalma sincs a beállításról, és még ha tudná is, hogyan, nem akarna időt szánni ennek az erőfeszítésnek a megtételére, néha én is beállítottam. Egy óra alatt sablonok segítségével beállíthatok vevő keresést, ahol a sablonok összeállítása hónapokkal vagy évekkel korábban több mint 10 órát vehetett igénybe. Kezdhetek olyan sablonokkal, amelyeket korábbi tapasztalataimból mentettem el (vagy abból, amit a vevő preferenciáiként közöl, amivel még nem rendelkezem, de tudom, hogy a jövőben más vevők is szeretnének), majd a keresést a vevő igényeihez igazíthatom. sokkal rövidebb idő alatt állítja be a preferenciákat, mint egy vevő, aki saját maga próbálná beállítani őket. Ha látni szeretne néhány példát arra, amiről beszélek, kattintson ide .
Ha megadja nekem a keresés részleteit, akkor nem a normál e-mail címemről fog érkezni. Ehelyett a VAB@mlsmatrix.com címről küldök neked linkeket azokhoz a keresésekhez, amelyeket be fogok állítani.
Míg a legtöbb eladó lakás MLS-en van, van néhány módja annak, hogy megtalálja azokat az otthonokat, amelyek nem MLS-en vannak. Ezek a tulajdonságok jellemzően Tulajdonos által eladó tulajdonságok, még akkor is, ha néhány Tulajdonos által eladó tulajdonság szerepel az MLS-en. Az FSBO otthonok keresésére szolgáló legjobb webhelyek a következők: https://norfolk.craigslist.org /,_cc781905-5cde-3194-bb3b-136badary, https://www.www.cfowner.comdlitarybycfowner.com . https://www.forsalebyowner.com/ , & Zillow.com . Minél több ingatlan eladó, minél több 3rd BO megy haza. meg fogod találni. Mindegyiknek egyedi FSBO otthona van, amelyek nincsenek jelen a többi oldalon. Az FSBO-tulajdonoknál tartsa szem előtt, hogy az eladónak nincs tőzsdei ügynöke, aki az ész hangját képviselné, gyakran nem ajánl fel vevői ügynöki jutalékot, és nincs megőrizendő tőzsdei ügynök hírneve, ami a tisztességtelenségre való nagyobb hajlamhoz vezet, a nyilvánosságra hozatal hiánya és csalás. Emiatt különösen fontosak az alapos ellenőrzések, a biztos szerződéses eshetőségek, a vevői jogcímbiztosítás és a jó vevőügynök, még akkor is, ha külön kell fizetni.
Árvízi zónák
Az alábbiakban egy másik videót készítettem a Matrix portál használatáról, ahol az MLS ingatlankereső linkjei vezetnek, beleértve annak ellenőrzését, hogy egy ingatlan árvízi zónában van-e, ami aggodalomra ad okot Hampton Roads bizonyos részein. Valamennyi Hampton Roads képes arra, hogy a hurrikánok negatívan befolyásolják. Fontos, hogy készen álljunk a hurrikánokra.
További szempontok, amelyeket figyelembe kell venni az ingatlanon keresztüli gyomlálás során:
Fontos, hogy egy ingatlanról alaposan tájékozódjon, mielőtt ajánlatot tesz, de ne olyan alaposan, hogy elveszítse az ingatlant. A jó árfekvésű legjobb ingatlanok némelyike 24 óránál kevesebbet bír ki a piacon, még azok is, amelyeket rosszul értékesítenek. Egyszer segítettem egy vevőnek vásárolni egy gyönyörű otthont in Coventryben, amelyen csak 1 kép volt, és ez a kép még csak nem is fedte le a ház teljes elejét. Továbbra is szerződésben állt az általam képviselt vevővel a kért ár felett, a piacra kerülést követő 48 órán belül többszörös ajánlati helyzetben. Ez az egyik ok, amiért kritikus az automatikus napi frissítés, amikor új ingatlanok jelennek meg a piacon, ha valóban értesülni szeretne a legjobb ingatlanokról.
Érdemes megnézni a lakások engedélyeit is, ami esetenként a város honlapján is megtehető, olykor pedig fel kell venni a kapcsolatot a várossal, hogy tájékozódjanak. Norfolk például rendelkezik az elmúlt 3 évre szóló engedélyekkel, és ezen túlmenően fel kell vennie a kapcsolatot a várossal.
Mit használhat a vevő lakásvásárláshoz
Míg különféle készpénzes vásárlókkal dolgoztam együtt, a befektetőktől a gazdagokon át a takarékoskodókig, azok többsége, akikkel együtt dolgozom, hitelezőt használ. Ahelyett, hogy állandóan csak egy hitelezőnél járna, a legjobb, ha a helyzete alapján személyre szabja, melyik hitelezőt választja. Általában egy helyi hitelezőt ajánlok valakinek az interneten keresztül, szem előtt tartva az elérhető lakásköltségek csökkentésére szolgáló programokat, a rendelkezésre álló hiteltípusokat, a kamatokat, valamint azt, hogy mennyire segítőkészek a folyamatban (például a hitelfelvétel növelése). pontszámok), etikájuk és az iparágban szerzett tudásuk. Azt is javaslom, hogy a döntés meghozatala előtt mutassa meg a leendő hitelezők kamatlapját. Korábban azáltal, hogy megmutattak nekem egy kamattáblázatot, a vásárlók úgy döntöttek, hogy egy teljesen más hitelezőt választanak, mint amit eredetileg terveztek, mert nem látták a kamatlapon azokat a lyukakat, amelyek a pontatlanság miatt megtévesztően lényegesen jobbnak tűntek. A megtévesztő hitelezőt eredetileg nem ajánlottam nekik, hanem egy városon kívüli hitelező volt. A városon kívüli hitelezőknek sokkal könnyebb dolguk van a megtévesztő gyakorlatokkal, mert nincs akkora hírneve, amit meg kell őrizniük, különösen, ha nem talál jelentős mennyiségű véleményt az adott hitelezőről.
Egyetlen hitelező sem tökéletes. Egyes hitelezők meglehetősen nem reagálnak, mások tájékozatlanok, másoknak rossz az etikája, másoknak pedig nem lesz olyan programjuk, amellyel megtakarítanák az otthoni költségeket. Bár egyetlen hitelező sem tökéletes (mutatom néhányat, amelyek általában rosszabbak, mint mások, amelyeket nem javaslok ezen a linken), ha meg szeretne tekinteni néhány potenciális hitelezőt, beleértve néhány erős öltönyüket, kattintson ide .
Azt javaslom, hogy nézzen meg olyan programokat, amelyek csökkentik az otthoni költségeket, mielőtt hitelt vonnának le a hitelezőtől. Egyes hitelezők más programokat tudnak végrehajtani, mint mások. Ha a hitelezők hitelt kapnak, azt javaslom, hogy ugyanazon a napon végezzen el minden kemény vizsgálatot. Így minimálisra csökkenti a hitelképességére gyakorolt hatást, és az összes hitelező hasonló alapkamatból húzza össze a különböző hitelezők kamatait.
Míg sokan nem veszik figyelembe annak az etikáját, akit felvesznek egy kritikus fontosságú ingatlantranzakcióhoz, az etika elengedhetetlen a munkaerő-felvételi döntések meghozatalakor, ami a legtöbb ember legnagyobb értéke. Valaki, aki magas szintű etikával rendelkezik, nagyobb valószínűséggel kezeli az Ön érdekeit, akár kötelező, akár nem. Például az elmúlt hónapban, e cikk írásakor beszéltem egy fogyatékkal élő felnőtt édesanyjával, aki első otthonát akarta megvásárolni. Izgatottan mesélte, hogy a fiát előzetesen jóváhagyták. Amikor megnéztem az előzetes jóváhagyást, azonnal csalódott voltam abban, hogy ki volt is a hitelezőjük a saját bankjukból, akivel még soha nem találkoztam. Ennek oka az volt, hogy a hitelezőjük előre jóváhagyta őket egy szabályozható kamatozású jelzáloggal. Az állítható kamatozású jelzáloghitel segítette őket abban, hogy magasabb vételárat kapjanak, a magasabb vételár pedig általában magasabb jutalékot jelent a hitelezőnek. A hitelezőnek nem sikerült közölnie velük, hogy a legtöbb képzett ember az iparágban távol marad az ARM-től. Ennek az az oka, hogy jelenleg a historikus kamatlábak közelében járunk (az írás idején). Az egyetlen hely, ahol reálisan emelkednek az árfolyamok. Míg az ARM kezdetben mindig alacsonyabb lesz, mint egy rögzített kamatláb, ha figyelembe vesszük azt a tényt, hogy történelmi mélypontok közelében van, és hogy a kamatlábak több mint háromszorosára haladták meg a jelenlegit, szakmai véleményem szerint az ARM, és sok más ingatlanszakértő véleménye, NEM jó ötlet. Bár ez magasabb kezdeti vételárat jelenthet, ami hasznos a hitelező jutalékalapú haszonkulcsának szempontjából, receptje a jelentősen megnövekedett havi költségeknek, ami kizáráshoz vezethet, ha a vevő nem tud lépést tartani a kamatként növekvő költségekkel. az árfolyamok emelkednek. Az a tény, hogy a kölcsönadó nem tájékoztatta a vevőt a fogyatékkal élő gyermekével kapcsolatos komoly aggodalomra okot adó ügyről, véleményem szerint egyértelmű bizonyítéka a kölcsönadó etikai hiányának, mivel ő sokkal jobban ismeri az ARM-et, mint a gyanútlan anya, aki csak próbált segíteni a fián, és látta, hogy a fia magasabb árú házat vásárolhat a hitelező által bemutatott ARM segítségével, és elhanyagolható, ha egyáltalán megvitatták az ARM lehetséges buktatóit az anya oktatásában. Véleményem szerint az etika hiánya mindig megfelel a bölcsesség hiányának, függetlenül attól, hogy az etikában mindig meglátszik-e a bölcsesség és a pozitív vonások, vagy sem. Ebben az esetben lehet, hogy gyorsan kifizethet valakit, ha nem figyelmeztettem volna az anyát az ARM-ről, de amikor a fogyatékkal élő gyermek kamatai átmentek, az anya nagyon csalódott lehet a hitelezőben, mert nem figyelmezteti őket, és ez nem az a fajta ember, akit más vásárlókra utalna.
4. Az „ Ön ingatlanügynöki szerepköre ” elmagyarázza, hogyan kell együtt dolgozni egy ingatlanközvetítővel , hogy segítsen megtalálni az ingatlant. Míg a tőzsdei ügynök az eladó mindenek felett álló érdekét képviseli, a vevő ügynöke a vevő érdekét képviseli. Amint azt a vevői útmutató is megosztja, a vevők a legtöbb esetben nem fizetnek az ingatlanosnak. Míg az eladók túlnyomó többsége a vevő ügynöki jutalékát ajánlja fel, abban a ritka esetben, ha az eladó kezdetben nem ajánl fel a vevő ügynökének jutalékot, a jutalék néha alkudható. Az esetek túlnyomó többségében a vevőt képviselő ügynöknek, akinek mindenkor kötelessége a legjobb érdekeit képviselni, az eladó az eladásból származó bevételből fizeti meg. Például tudok ajánlani szolgáltatókat, felhívni a figyelmet az Ön által fontolóra vett ingatlan lehetséges buktatóira, segítséget nyújtani a szerződéskötésben, a jogi kötelezettségek lebonyolításában, tudhatok egy közelítő értéket egy adott ingatlan értékéről, ha az adómegállapítások és a becslések 50 felett is lehetnek. időnként % kedvezmény stb.
Az írásos vevői közvetítői megállapodás a vevő ügynökével való együttműködés fontos jogi eleme . Vevői közvetítői szerződés nélkül nyilvánosan elérhető ismereteket adhatok, de nem kell tanácsot adni, például tanácsot adni, hogy milyen árat ajánljon egy ingatlanra. Bármely ügynök, aki ilyen tanácsot ad Önnek a vevői közvetítői megállapodás írásos megkötése nélkül, nem tartja be az ügynökök magatartási kódexét, és elveszítheti engedélyét. Ezen túlmenően, ha vásárolni szeretne, egy tőzsdei ügynök az eladó képviselőjeként meg tudja mutatni a saját hirdetéseit, de az ügynöknek nem szabad más cégek ingatlanjait megmutatnia Önnek írásos vevői közvetítői megállapodás nélkül._cc781905-5cde- 3194-bb3b-136bad5cf58d_
Léteznek kizárólagos vevői közvetítési megállapodások és nem kizárólagos vevői közvetítői megállapodások is. Sok vásárló nem tud ez utóbbiról, részben azért, mert sok ügynök nem teszi meg az utóbbit, és néhány cég nem is engedi meg ügynökeinek, hogy felajánlják. A GRP nem tiltja, és míg többnyire kizárólagos vevői közvetítői szerződéseket kötök, addig nem kizárólagos vevői közvetítői szerződéseket is kötök. Kizárólagos vevői közvetítői szerződéssel kötelezettséget vállal arra, hogy egy bizonyos ingatlanügynökkel dolgozik, bármilyen házat is vásárol egy bizonyos ideig. A nem kizárólagos vevői közvetítői megállapodásokkal, ha szeretne, több ügynökkel is együttműködhet. Míg a legtöbb vevőnek az exkluzív megállapodásokat ajánlom, vannak olyanok, ahol ésszerűbb a nem kizárólagos vevői közvetítői megállapodás alkalmazása, például azok, akik nagyon széles földrajzi területen keresnek, mint például a VA & NC. Ezenkívül néhány vásárlónak rossz tapasztalataik vannak a „deadbeat” ügynökökkel kapcsolatban, és félnek attól, hogy ismét ebbe a forgatókönyvbe kerüljenek. Ha most ebben a forgatókönyvben van, azt javaslom, hogy vegye fel a kapcsolatot az ügynökkel, hogy kilépjen belőle, és ha nem engedi el Önt, azt javaslom, hogy vegye fel a kapcsolatot a fő brókerrel, akinek a cégük webhelyén kell megjelennie, hogy tájékoztassa őket a helyzetről. Ha másik ügynököt keres, azt javaslom, hogy keressen olyat, ahol több értékelő kifejezetten azt mondta, hogy az ügynök "keményen dolgozik" vagy valami ilyesmi, amit több vásárló is elmondott a nyilvánosan látható véleményekben about me, például.