อดัม การ์เร็ตต์

​

เสนอต่ำหรือสูง:

นักลงทุนอาจพิจารณาแนวทางการใช้ปืนกลมากกว่า ในขณะที่เจ้าของที่พักส่วนใหญ่พิจารณาแนวทางการซุ่มยิงมากกว่า กับนักลงทุน คุณพยายามดึงความชอบและอารมณ์ของตัวเองออกจากสมการให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม และมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในการยื่นข้อเสนอต่ำ มีเจ้าของบ้านบางคนที่เน้นเรื่องการออมมากกว่าความชอบส่วนตัวอย่างมาก และเลือกใช้ข้อเสนอบอลต่ำซึ่งเป็นผลมาจากแนวทางปืนกลที่มากขึ้นซึ่งทรัพย์สินที่ไม่ดีพอหมายถึงบ้านหลังต่อไปที่เป็นไปได้ . กับเจ้าของครอบครองแม้ว่าหลายคนต้องการบ้านที่เหมาะสมกับครอบครัวของพวกเขาโดยเฉพาะและไม่ต้องการที่จะมีสถานการณ์ที่ผู้ขายไม่เพียง แต่ปฏิเสธข้อเสนอของพวกเขา แต่บอกว่าพวกเขาไม่ต้องการให้พวกเขาทำข้อเสนออื่น ( ซึ่งหายากแต่เกิดขึ้นจริง) หากคุณสนใจอสังหาริมทรัพย์ที่คุณต้องการจริงๆ และผู้ซื้อรายอื่นเสนอข้อเสนอที่ไม่ใช่ราคาต่ำภายในสองสามวัน ผู้ขายมักจะต้องการกลับไปกลับมากับผู้ซื้อรายอื่น และการเจรจาต่อรองไปมา มักจะเกิดขึ้นได้กับผู้ซื้อเพียง 1 รายในแต่ละครั้ง แม้จะอยู่ในสถานการณ์สมมติข้อเสนอหลายแบบก็ตาม ฉันเคยอยู่ภายใต้สัญญามาก่อนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ด้วยสถานการณ์ที่แน่นอนนี้ ยิ่งเวลาของตลาดต่ำลงหรือเวลาหลังจากการลดราคา 5% ขึ้นไป โอกาสที่จะเกิดขึ้นก็จะยิ่งสูงขึ้น นอกจากนี้ยังเป็นสิ่งสำคัญในฐานะตัวแทนของผู้ซื้อที่คาดหวังในการสอบถามว่ามีข้อเสนอใด ๆ ที่ใช้งานอยู่หรือไม่ ไม่เพียงแต่เพื่อให้ทราบว่าจะนำเสนออะไร แต่ยังต้องเร่งกำหนดเวลาข้อเสนอของคุณให้เหมาะสมหากมีหนึ่งหรือผู้ขายได้รับแจ้งว่ามีข้อเสนอหนึ่งกำลังจะมา เร็วๆ นี้.

ข้อเสนอที่แข็งแกร่ง:

ผู้ขายมักต้องการปิด 30 วัน (หรือน้อยกว่านั้นหากว่าง) 1% ขึ้นไปสำหรับการฝากเงินอย่างจริงจัง (แม้ว่าบางครั้งจะยอมรับได้ $500) และเงินสด ในบรรดาตัวเลือกทางการเงิน ผู้ขายมักชอบเงินสดมากที่สุด ตามด้วยสินเชื่อเงินแข็ง ตามด้วยสินเชื่อทั่วไป ตามด้วย FHA แล้วก็ VA แน่นอนว่าพวกเขาชอบราคาเสนอขายหรือสูงกว่าโดยไม่มีการให้ความช่วยเหลือด้านต้นทุนในการปิดเช่นกัน แม้ว่าในตลาดนี้ ผู้ซื้อมักจะให้ต้นทุนในการปิดหากผู้ซื้อเสนอราคาเสนอเต็มจำนวนหรือมากกว่านั้น ในกรณีที่ผู้ขายไม่ต้องการและผู้ซื้อต้องการค่าใช้จ่ายในการปิด คุณอาจพิจารณาเพิ่มราคาเสนอขาย โดยได้รับการคุ้มครองบางส่วนจากการประเมิน (ดูด้านล่าง)

การซ่อมแซมที่มองเห็นได้ก่อนเสนอ:

หากมีการซ่อมแซม/ดัดแปลง/อัปเดตใดๆ ที่คุณต้องการให้ผู้ขายดำเนินการตามที่คุณแจ้งให้ทราบก่อนยื่นข้อเสนอ โดยปกติแล้ว จะเป็นการดีที่สุดที่จะรวมรายการเหล่านั้นไว้ในข้อเสนอ มีหลายครั้งที่ผู้ขายกล่าวว่าพวกเขาจะไม่ทำบางสิ่งที่เกิดขึ้นในการตรวจสอบบ้านเนื่องจากผู้ขายระบุว่าควรมีความชัดเจนก่อนการตรวจสอบบ้านก่อนที่จะทำข้อเสนอ_cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

เริ่มต้นด้วยข้อเสนอทางวาจา:

แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดคือเริ่มต้นด้วยการให้ข้อเสนอด้วยวาจาในหลายสถานการณ์ โดยไม่รวมสถานการณ์ข้อเสนอหลายรายการ การขายชอร์ต การขายอสังหาริมทรัพย์ และการยึดสังหาริมทรัพย์ การทำเช่นนี้เป็นแนวทางที่ไม่ผูกมัดซึ่งสามารถช่วยคุณประหยัดเวลาได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณกำลังยื่นข้อเสนอต่ำๆ หลายครั้ง ผู้ขายบางคนจะกลับไปกลับมาด้วยวาจาและบางคนก็ไม่ทำ มักขึ้นอยู่กับความชอบของตัวแทน และบางครั้งตัวแทนในรายชื่ออาจทำให้กฎหมายปะปนกันเกี่ยวกับการที่ตัวแทนในรายชื่อต้องนำเสนอข้อเสนอทั้งหมด (ไม่ว่าจะด้วยวาจาหรือไม่ก็ตาม) แต่สัญญาสำหรับอสังหาริมทรัพย์จะต้องจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น

ข้อเสนอ:

ในบางกรณี คุณจะได้รับโอกาสเพียงครั้งเดียวในการยื่นข้อเสนอ เช่น หลายๆ กรณีที่มีทรัพย์สินที่ HUD เป็นเจ้าของระหว่างช่วงที่เจ้าของครอบครองเท่านั้นก่อนช่วงเวลานั้นจะหมดลง บางครั้งผู้ขายจะได้รับ 2 ข้อเสนอและตัดสินใจที่จะยอมรับข้อเสนออื่นโดยไม่ต้องออกเคาน์เตอร์หรือกระตุ้นสงครามการเสนอราคา ฉันจำได้ครั้งหนึ่งที่ผู้ซื้อมีข้อเสนอที่มั่นคงซึ่งมอบให้กับผู้ขายแต่ละราย แต่ด้วยเงื่อนไขที่พวกเขานำเสนอเกือบจะเหมือนกับผู้ซื้อรายอื่น ผู้ขายจึงยอมรับผู้ที่นำเสนอข้อเสนอแรก ในโอกาสอื่น ด้วยข้อเสนอ 2 รายการที่นำเสนอโดยข้อเสนอหนึ่งดีกว่าอีกข้อเสนอหนึ่ง แทนที่จะสร้างสงครามการเสนอราคาอีกครั้ง ข้อเสนอที่ดีกว่าของ 2 รายการจึงได้รับการยอมรับ ในกรณีส่วนใหญ่ ผู้ขายอาจโต้แย้งหรือปฏิเสธข้อเสนอของคุณหากพวกเขาไม่ยอมรับก่อนที่จะขายให้กับบุคคลอื่น ซึ่งเปิดโอกาสให้คุณได้รับข้อเสนอครั้งที่สอง ในบางกรณี สงครามการประมูลเกิดขึ้นโดยที่ผู้เสนอสูงสุดอาจเสนอข้อเสนอทั้งหมด 3 ข้อเสนอขึ้นไปเมื่อราคาสูงขึ้น และฉันได้เห็นสิ่งนี้เกิดขึ้นโดยที่ราคาเสนอสูงกว่า 50% มากกว่าราคาขอ

การประเมิน:

ผู้ซื้อได้รับการคุ้มครองในระดับหนึ่งในกรณีของสินเชื่อทั้งหมดและข้อเสนอเงินสดทั้งหมดขึ้นอยู่กับการประเมิน หากผู้ซื้อเสนอราคา 300,000 ดอลลาร์ และผู้ประเมินราคาบอกว่ามีมูลค่า 295, 000 ดอลลาร์ ผู้ซื้อที่มีเงินกู้บางครั้งสามารถจัดหาเงินทุนของตนเองเพื่อแบ่งส่วนต่าง หรือบางครั้งอาจทำให้ผู้ขายต้องลงมา บางครั้งก็พบกันตรงกลาง ด้วยเงินกู้ VA หากการประเมินอยู่ภายใต้ราคาสัญญา ผู้ขายควรรู้ว่าใครก็ตามที่มีเงินกู้ VA จะได้รับผลกระทบจากการประเมินหนึ่งครั้งเป็นเวลาหลายเดือน ในกรณีของเงินกู้ทั่วไป ในทางกลับกัน ผู้ขายมีสิทธิไล่เบี้ยเพื่อนำทรัพย์สินนั้นกลับคืนสู่ตลาดสำหรับผู้ซื้อรายอื่นและหวังว่าจะมีผู้ได้รับและผู้ประเมินราคาจะให้อภัยราคาขายมากกว่า แม้ว่าฉันหวังว่าจะไม่เป็นเช่นนั้น แต่ผู้ประเมินราคาก็เห็นราคาที่ประกาศขาย และมักจะลำเอียงที่จะทำให้ราคาประเมินเท่ากับหรือมากกว่าจำนวนนั้นเพื่อไม่ให้ขนลุก ตัวแทน ผู้ซื้อ และผู้ขายสามารถเริ่มประเด็นร้อนได้ในประเด็นนี้ 

​

มาตราการยกระดับ:

ฉันใช้ประโยคเลื่อนระดับเป็นประจำเพื่อช่วยให้ผู้ซื้อของฉันชนะ ด้วยประโยคการเลื่อนระดับ คุณยื่นข้อเสนอในราคาหนึ่ง จากนั้นระบุราคาสูงสุดที่คุณยินดีไปซึ่งถูกกระตุ้นโดยข้อเสนออื่น โดยคุณมีโอกาสที่จะได้รับสำเนาของข้อเสนออื่นก่อนที่จะเพิ่มข้อเสนอของคุณเพื่อสะท้อน เงื่อนไขข้อเลื่อนขั้น โดยทั่วไปฉันแนะนำ 1% เหนือข้อเสนอสูงสุดถัดไป แต่ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของข้อเสนอเป็นอย่างมาก ผู้ซื้อที่ไม่ใช่เงินสดอาจได้รับเงิน 1 พันเหรียญในขณะที่ผู้ซื้อ VA ขายบ้านอาจดีกว่าโดย 3% เหนือข้อเสนอสูงสุดถัดไป แม้ว่าคำสั่งการเลื่อนระดับจะไม่ได้รับอนุญาตสำหรับคุณสมบัติบางอย่าง (เช่น บ้านของ HUD) โดยทั่วไปแล้วจะได้รับอนุญาตให้ใช้ได้  ต่อไป นี้เป็นข้อมูลเพิ่มเติม

​

จดหมายถึงผู้ขาย:

สิ่งเหล่านี้มักใช้เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อได้รับชัยชนะ และฉันได้เห็นแล้วว่าผู้ซื้อที่แย่กว่าในด้านการเงินที่ฉันเป็นตัวแทนได้รับรางวัล โดยจดหมายถึงผู้ขายเป็นเหตุผลหลักที่ระบุไว้ว่าทำไม ที่กล่าวว่ายังเป็นเรื่องง่ายมากที่จะผิดกฎหมายโดยไม่ทราบว่าและจดหมายส่วนใหญ่ที่ส่งถึงผู้ขายมีองค์ประกอบที่ผิดกฎหมาย นี่ คือข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิ่งนั้น  

​

องค์ประกอบผิดปกติ:

มีหลายวิธีที่ฉันชอบช่วยให้ผู้ซื้อของฉันไปได้ไกลกว่าปกติ ซึ่งปกติแล้วจะไม่รวมอยู่ในข้อเสนอ เช่น เทมเพลตอีเมลที่ฉันพัฒนาขึ้นเรื่อยๆ เพื่อทำให้สิ่งต่างๆ ง่ายขึ้นในตัวแทนรายชื่อ (& การทำสิ่งต่างๆ ที่เป็นประโยชน์ต่อ ตัวแทนรายชื่อสามารถช่วยให้พวกเขาประทับใจ) ตัวแทนคู่แข่งบอกฉันว่าการนำเสนอข้อเสนอของฉันยอดเยี่ยม หากผู้ซื้อมีเงินสดจำนวนมากหรือให้การรับประกันการประเมินข้างต้น ฉันต้องการรวมหลักฐานการโอนเงินเพื่อแสดงว่าผู้ซื้ออยู่ในสถานะที่แข็งแกร่ง หากผู้ซื้อมีคะแนนเครดิตที่ดี ฉันชอบที่จะแบ่งปัน และหากผู้ซื้อมีสำเนาของผู้ให้กู้ดึงคะแนนเครดิตและมีเครดิตที่แข็งแกร่ง ฉันชอบที่จะรวมไว้ในเอกสาร_cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

​

การตรวจบ้าน:

โดยปกติผู้ซื้อจะได้รับการตรวจบ้านหลังจากให้สัตยาบันสัญญา ผู้ซื้อบางรายทำการตรวจสอบบ้านก่อนนำเสนอข้อเสนอ ผู้ซื้อรายอื่นไม่ได้ทำการตรวจสอบบ้าน หากเลือกเส้นทางหลัง ผมแนะนำให้ผู้ซื้อ/ตัวแทนตรวจสอบอายุของระบบทั้งหมด ตรวจสอบหลังคาบ้านที่มีบันไดสูงหรือโดรน และเข้าไปในพื้นที่คลานและห้องใต้หลังคาให้ไกลที่สุด ตัวแทนของผู้ซื้อส่วนใหญ่จะไม่ทำอย่างนั้น & ไม่มีอุปกรณ์ (เช่น ส่วนใหญ่ไม่มีบันได, เสายาวพร้อมกล้อง borescope, หรือโดรน & คุณต้องได้รับการรับรองให้บินโดรนในเชิงพาณิชย์) แม้ว่าพวกเขาจะ อยากได้ แต่ฉันทำได้ ถ้าคุณแจ้งฉันล่วงหน้า (เช่น สำหรับการมีเสื้อผ้าสำหรับพื้นที่รวบรวมข้อมูล การขออนุญาตสำหรับโดรนของฉัน และการขออนุมัติ FAA ในตำแหน่งฐานที่ LAANC ไม่สามารถอนุมัติทันทีได้)

​

ข้อตกลงการครอบครองผู้ขาย: บางครั้งสิ่งเหล่านี้สามารถเอาชนะการแข่งขันเพื่อชนะข้อเสนอได้ นี่ คือรายละเอียดเพิ่มเติม. 

​