អាដាម ហ្គារេត

​

ការផ្តល់ជូនទាប ឬខ្ពស់៖

វិនិយោគិនអាចពិចារណាច្រើនអំពីវិធីសាស្រ្តកាំភ្លើងយន្ត ខណៈពេលដែលម្ចាស់ភាគច្រើនពិចារណាវិធីសាស្រ្តអ្នកលបបាញ់។ ជាមួយនឹងវិនិយោគិន អ្នកព្យាយាមយកចំណូលចិត្ត និងអារម្មណ៍ផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នកចេញពីសមីការក្នុងកម្រិតមួយដ៏ច្រើន ហើយមានភាពបត់បែនកាន់តែច្រើនក្នុងការផ្តល់ជូន lowball ។ មានម្ចាស់-អ្នកកាន់កាប់មួយចំនួនដែលផ្តោតយ៉ាងខ្លាំងលើការសន្សំលើចំណូលចិត្តផ្ទាល់ខ្លួន ហើយជ្រើសរើសការផ្តល់ជូនបាល់ទាប ដែលជាលទ្ធផលសម្រាប់វិធីសាស្រ្តកាំភ្លើងយន្តកាន់តែច្រើន ដែលទ្រព្យសម្បត្តិដែលមិនមែនជាកិច្ចព្រមព្រៀងល្អគ្រប់គ្រាន់មានន័យថាទៅកាន់ផ្ទះបន្ទាប់ដែលអាចធ្វើទៅបាន។ . ជាមួយនឹងម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ មនុស្សជាច្រើនចង់បានផ្ទះដែលសាកសមសម្រាប់គ្រួសាររបស់ពួកគេជាពិសេស ហើយមិនចង់មានស្ថានភាពដែលអ្នកលក់មិនត្រឹមតែបដិសេធការផ្តល់ជូនរបស់ពួកគេប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែពួកគេនិយាយថាពួកគេមិនចង់ឱ្យពួកគេធ្វើការផ្តល់ជូនផ្សេងទៀត ( ដែលកម្រ ប៉ុន្តែកើតឡើង)។ ប្រសិនបើអ្នកបន្ទាបទ្រព្យសម្បត្តិដែលអ្នកពិតជាចង់បាន ហើយអ្នកទិញម្នាក់ទៀតផ្តល់ឱ្យពួកគេនូវការផ្តល់ជូនដែលមិនមែនជា lowball ក្នុងរយៈពេលពីរបីថ្ងៃ អ្នកលក់ទំនងជាចង់ទៅជាមួយអ្នកទិញផ្សេងទៀត ហើយការចរចាទៅវិញទៅមក។ ជារឿយៗអាចកើតឡើងជាមួយអ្នកទិញ 1 នាក់ក្នុងពេលតែមួយ សូម្បីតែនៅក្នុងសេណារីយ៉ូការផ្តល់ជូនច្រើនក៏ដោយ។ ខ្ញុំបានទទួលកិច្ចសន្យាពីមុនមកលើអចលនទ្រព្យជាមួយនឹងសេណារីយ៉ូពិតប្រាកដនេះ។ ពេលវេលាទីផ្សារទាប ឬពេលវេលាបន្ទាប់ពីការបញ្ចុះតម្លៃ 5% ឬច្រើនជាងនេះ លទ្ធភាពនៃការកើតឡើងនោះកាន់តែខ្ពស់។ វាក៏សំខាន់ផងដែរ ក្នុងនាមជាភ្នាក់ងាររបស់អ្នកទិញអនាគត ដើម្បីសាកសួរថាតើមានការផ្តល់ជូនសកម្មណាមួយ មិនត្រឹមតែទទួលបានគំនិតនៃអ្វីដែលត្រូវផ្តល់ជូនប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងពន្លឿនពេលវេលានៃការផ្តល់ជូនរបស់អ្នកទៅតាមនោះដែរ ប្រសិនបើមាន ឬអ្នកលក់ត្រូវបានជូនដំណឹងអំពីការមកដល់។ ឆាប់ៗនេះ។

ការផ្តល់ជូនដ៏រឹងមាំ៖

អ្នកលក់ជាទូទៅចូលចិត្តរយៈពេល 30 ថ្ងៃ (ឬតិចជាងនេះប្រសិនបើទំនេរ) ដើម្បីបិទ 1% ឬច្រើនជាងនេះសម្រាប់ការដាក់ប្រាក់ដែលរកបាន (ទោះបីជា 500 ដុល្លារពេលខ្លះអាចទទួលយកបាន) និងសាច់ប្រាក់។ ក្នុងចំណោមជម្រើសហិរញ្ញប្បទាន អ្នកលក់ជាទូទៅចូលចិត្តសាច់ប្រាក់ច្រើនបំផុត បន្ទាប់មកកម្ចីប្រាក់រឹង បន្ទាប់មកកម្ចីធម្មតា បន្ទាប់មក FHA បន្ទាប់មក VA។ ជាការពិតណាស់ ពួកគេចូលចិត្តតម្លៃស្នើសុំ ឬខ្ពស់ជាងនេះដោយមិនមានជំនួយថ្លៃបិទផងដែរ ទោះបីជានៅក្នុងទីផ្សារនេះ ថ្លៃបិទជាញឹកញាប់ត្រូវបានផ្តល់ឱ្យអ្នកទិញ ប្រសិនបើអ្នកទិញកំពុងផ្តល់តម្លៃស្នើសុំពេញលេញ ឬច្រើនជាងនេះ។ ក្នុងករណីដែលអ្នកលក់មិនព្រម និងអ្នកទិញត្រូវការថ្លៃដើមបិទ អ្នកអាចពិចារណាដំឡើងថ្លៃផ្តល់ជូន ដោយត្រូវបានការពារដោយផ្នែកដោយការវាយតម្លៃ (សូមមើលខាងក្រោម)។

ការជួសជុលដែលអាចមើលឃើញមុនពេលផ្តល់ជូន៖

ប្រសិនបើមានការជួសជុល/ការកែប្រែ/ការអាប់ដេតណាមួយដែលអ្នកចង់ឱ្យអ្នកលក់អនុវត្ត ដែលអ្នកកត់សម្គាល់មុននឹងធ្វើការផ្តល់ជូន ជាធម្មតាវាជាការល្អបំផុតក្នុងការរួមបញ្ចូលវានៅក្នុងការផ្តល់ជូនមួយ។ មានពេលខ្លះ អ្នកលក់បាននិយាយថា ពួកគេនឹងមិនធ្វើរឿងមួយចំនួនដែលកើតឡើងនៅក្នុងការត្រួតពិនិត្យផ្ទះនោះទេ ពីព្រោះអ្នកលក់បញ្ជាក់ថា ពួកគេគួរតែច្បាស់លាស់មុនពេលត្រួតពិនិត្យផ្ទះ មុនពេលធ្វើការផ្តល់ជូន។_cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

ចាប់ផ្តើមជាមួយនឹងការផ្តល់ជូនដោយពាក្យសំដី៖

វាគឺជាការអនុវត្តដ៏ល្អបំផុតដើម្បីចាប់ផ្តើមដោយការផ្តល់នូវការផ្តល់ជូនដោយពាក្យសំដីនៅក្នុងសេណារីយ៉ូជាច្រើន ដោយមិនរាប់បញ្ចូលស្ថានភាពនៃការផ្តល់ជូនច្រើន ការលក់ខ្លី ការលក់អចលនទ្រព្យ និងការរឹបអូសទ្រព្យសម្បត្តិ។ ការធ្វើនោះគឺជាវិធីសាស្រ្តដែលមិនមានការប្តេជ្ញាចិត្ត ដែលអាចជួយសន្សំសំចៃពេលវេលារបស់អ្នក ជាពិសេសប្រសិនបើអ្នកកំពុងធ្វើការផ្តល់ជូនបាល់ទាបមួយចំនួន។ អ្នក​លក់​ខ្លះ​នឹង​ត្រឡប់​ទៅ​មុខ​ដោយ​ពាក្យ​សំដី ហើយ​អ្នក​ខ្លះ​មិន​ព្រម។ ជារឿយៗវាអាស្រ័យលើចំណង់ចំណូលចិត្តរបស់ភ្នាក់ងារ ហើយជួនកាលភ្នាក់ងារចុះបញ្ជីអាចទទួលបានច្បាប់លាយឡំគ្នាអំពីរបៀបដែលភ្នាក់ងារចុះបញ្ជីត្រូវតែបង្ហាញការផ្តល់ជូនទាំងអស់ (មិនថាពាក្យសំដី ឬអត់) ប៉ុន្តែកិច្ចសន្យាសម្រាប់អចលនទ្រព្យអាចបង្កើតជាលាយលក្ខណ៍អក្សរតែប៉ុណ្ណោះ។

បញ្ជរ៖

ក្នុងករណីខ្លះ អ្នកទទួលបានឱកាសតែមួយប៉ុណ្ណោះក្នុងការផ្តល់ជូន ដូចជាករណីជាច្រើនដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិជាកម្មសិទ្ធិរបស់ HUD ក្នុងអំឡុងពេលដែលម្ចាស់កាន់កាប់មុនរយៈពេលនោះអស់។ ពេលខ្លះអ្នកលក់នឹងទទួលបានការផ្តល់ជូនចំនួន 2 ហើយសម្រេចចិត្តទទួលយកការផ្តល់ជូនមួយទៀតដោយមិនចាំបាច់ចេញបញ្ជរ ឬជំរុញសង្រ្គាមដេញថ្លៃនោះទេ។ ខ្ញុំចាំបានថាមានពេលមួយដែលអ្នកទិញមានការផ្តល់ជូនដ៏រឹងមាំដែលត្រូវបានផ្តល់ឱ្យទៅអ្នកលក់ម្នាក់ៗ ប៉ុន្តែជាមួយនឹងលក្ខខណ្ឌដែលពួកគេបានបង្ហាញគឺប្រហាក់ប្រហែលនឹងអ្នកទិញផ្សេងទៀត អ្នកលក់បានទទួលយកអ្នកដែលបង្ហាញការផ្តល់ជូនដំបូង។ នៅក្នុងឱកាសមួយផ្សេងទៀត ជាមួយនឹងការផ្តល់ជូនចំនួន 2 ដែលបង្ហាញមួយថាប្រសើរជាងការផ្តល់ជូនផ្សេងទៀត ជាជាងបង្កើតសង្រ្គាមដេញថ្លៃម្តងទៀត ការផ្តល់ជូន 2 កាន់តែប្រសើរត្រូវបានទទួលយក។ ក្នុងករណីភាគច្រើន អ្នកលក់អាចប្រឆាំង ឬបដិសេធការផ្តល់ជូនរបស់អ្នក ប្រសិនបើពួកគេមិនទទួលយកវា មុនពេលដែលវាត្រូវបានលក់ទៅឱ្យអ្នកផ្សេង ដោយផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវឱកាសសម្រាប់ការផ្តល់ជូនទីពីរ។ ក្នុងករណីខ្លះ សង្រ្គាមដេញថ្លៃត្រូវបានជំរុញ ដែលអ្នកផ្តល់ជូនខ្ពស់បំផុតអាចបង្ហាញការផ្តល់ជូនសរុបចំនួន 3 ឬច្រើនជាងនេះ នៅពេលដែលតម្លៃកើនឡើង ហើយខ្ញុំបានឃើញវាកើតឡើងនៅកន្លែងដែលវាខ្ពស់ជាង 50% ខាងលើតម្លៃស្នើសុំ។

ការវាយតម្លៃ៖

អ្នកទិញត្រូវបានការពារក្នុងកម្រិតមួយចំនួននៅក្នុងករណីនៃប្រាក់កម្ចីទាំងអស់ និងការផ្តល់ជូនសាច់ប្រាក់ទាំងអស់ដែលទាក់ទងនឹងការវាយតម្លៃ។ ប្រសិនបើអ្នកទិញផ្តល់ការផ្តល់ជូនសម្រាប់ $300k ហើយអ្នកវាយតម្លៃនិយាយថាវាមានតម្លៃ $295k ពេលខ្លះអ្នកទិញដែលមានប្រាក់កម្ចីអាចផ្តល់មូលនិធិផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ពួកគេដើម្បីបំបែកភាពខុសគ្នា ឬពេលខ្លះអាចធ្វើឱ្យអ្នកលក់ចុះមក។ ពេលខ្លះពួកគេជួបគ្នានៅកណ្តាល។ ជាមួយនឹងប្រាក់កម្ចី VA ប្រសិនបើការវាយតម្លៃមកក្រោមតម្លៃកិច្ចសន្យា អ្នកលក់គួរតែដឹងថានរណាម្នាក់ដែលមានប្រាក់កម្ចី VA នឹងត្រូវរងផលប៉ះពាល់ដោយការវាយតម្លៃនោះក្នុងរយៈពេលជាច្រើនខែ។ ក្នុងករណីប្រាក់កម្ចីធម្មតា ផ្ទុយទៅវិញ អ្នកលក់មានលទ្ធភាពច្រើនក្នុងការដាក់អចលនទ្រព្យឡើងវិញនៅលើទីផ្សារសម្រាប់អ្នកទិញម្នាក់ទៀត ហើយសង្ឃឹមថាមាននរណាម្នាក់ទទួលបាន ហើយអ្នកវាយតម្លៃកាន់តែអភ័យទោសចំពោះតម្លៃលក់។ ខណៈពេលដែលខ្ញុំប្រាថ្នាថាមិនមែនជាករណីនេះ អ្នកវាយតម្លៃមើលឃើញតម្លៃចុះបញ្ជី ហើយជារឿយៗមានភាពលំអៀងដើម្បីធ្វើឱ្យតម្លៃវាយតម្លៃស្មើនឹង ឬធំជាងចំនួននោះ ដើម្បីកុំឱ្យខូចរោម។ ភ្នាក់ងារ អ្នកទិញ និងអ្នកលក់ដូចគ្នាអាចទទួលបានកំដៅខ្លាំងលើបញ្ហានេះ។ 

​

ឃ្លាកើនឡើង៖

ខ្ញុំតែងតែប្រើឃ្លាបន្ថែមដើម្បីជួយអ្នកទិញរបស់ខ្ញុំឈ្នះ។ ជាមួយនឹងឃ្លាកើនឡើង អ្នកធ្វើការផ្តល់ជូនក្នុងតម្លៃមួយ បន្ទាប់មកបញ្ជាក់ពីអតិបរមាដែលអ្នកសុខចិត្តទៅ ដែលត្រូវបានបង្កឡើងដោយការផ្តល់ជូនផ្សេងទៀត ដោយអ្នកមានឱកាសទទួលបានច្បាប់ចម្លងនៃការផ្តល់ជូនផ្សេងទៀត មុនពេលបង្កើនការផ្តល់ជូនរបស់អ្នកដើម្បីឆ្លុះបញ្ចាំង។ លក្ខខណ្ឌនៃឃ្លាកើនឡើង។ ជាធម្មតាខ្ញុំណែនាំ 1% ពីលើការផ្តល់ជូនខ្ពស់បំផុតបន្ទាប់ ប៉ុន្តែវាអាស្រ័យយ៉ាងខ្លាំងទៅលើលក្ខខណ្ឌនៃការផ្តល់ជូននេះ។ អ្នកទិញដែលមិនមានសាច់ប្រាក់ប្រហែលជាអាចទទួលបាន 1k ដុល្លារ ខណៈពេលដែលអ្នកទិញ VA ដែលកំពុងប្រឈមនឹងការលក់ផ្ទះអាចនឹងប្រសើរជាងជាមួយនឹង 3% លើសពីការផ្តល់ជូនខ្ពស់បំផុតបន្ទាប់។ ខណៈពេលដែលឃ្លាកើនឡើងត្រូវបានហាមឃាត់សម្រាប់អចលនទ្រព្យមួយចំនួន (ឧទាហរណ៍ផ្ទះ HUD ) ជាធម្មតាពួកវាត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យប្រើ។

​

សំបុត្រទៅអ្នកលក់៖

ទាំងនេះត្រូវបានប្រើជាញឹកញាប់ដើម្បីជួយអ្នកទិញឈ្នះ ហើយខ្ញុំបានឃើញកន្លែងដែលអ្នកទិញកាន់តែអាក្រក់រូបិយវត្ថុដែលខ្ញុំតំណាងឱ្យឈ្នះ ដោយសំបុត្រទៅអ្នកលក់គឺជាហេតុផលចម្បងដែលបានបញ្ជាក់។ ដែលបាននិយាយថា វាក៏ងាយស្រួលផងដែរក្នុងការខុសច្បាប់ដោយមិនដឹងខ្លួន ហើយទំនងជាសំបុត្រភាគច្រើនទៅកាន់អ្នកលក់រួមមានធាតុខុសច្បាប់។ នេះ ​ជា​ការ​បន្ថែម​ទៀត​នៅ​លើ​នោះ។ 

​

ធាតុ Atypical៖

មានវិធីមួយចំនួនដែលខ្ញុំចូលចិត្តជួយអ្នកទិញរបស់ខ្ញុំឱ្យទទួលបានបន្ថែមទៀតដែលជាធម្មតាមិនត្រូវបានរួមបញ្ចូលនៅក្នុងការផ្តល់ជូនដូចជាគំរូអ៊ីមែលដែលខ្ញុំបានអភិវឌ្ឍតាមពេលវេលាដើម្បីធ្វើឱ្យអ្វីៗកាន់តែងាយស្រួលនៅលើភ្នាក់ងារចុះបញ្ជី (និងធ្វើអ្វីដែលមានប្រយោជន៍ចំពោះ ភ្នាក់ងារចុះបញ្ជីអាចជួយផ្តល់ឱ្យពួកគេនូវចំណាប់អារម្មណ៍វិជ្ជមាន) ។ ខ្ញុំត្រូវបានប្រាប់ដោយភ្នាក់ងារប្រកួតប្រជែងថា ការបង្ហាញការផ្តល់ជូនរបស់ខ្ញុំគឺល្អឥតខ្ចោះ។ ប្រសិនបើអ្នកទិញមានបរិមាណសាច់ប្រាក់ខ្ពស់ ឬកំពុងផ្តល់ការធានាលើការវាយតម្លៃខាងលើ ខ្ញុំចង់បញ្ចូលភស្តុតាងនៃមូលនិធិដើម្បីបម្រុងទុកដើម្បីបង្ហាញថាអ្នកទិញស្ថិតក្នុងជំហររឹងមាំ។ ប្រសិនបើអ្នកទិញមានពិន្ទុឥណទានខ្លាំង ខ្ញុំចូលចិត្តចែករំលែកវា ហើយប្រសិនបើអ្នកទិញមានច្បាប់ចម្លងនៃអ្នកឱ្យខ្ចីទាញពិន្ទុឥណទាន ហើយមានឥណទានខ្លាំង ខ្ញុំចូលចិត្តបញ្ចូលវាទៅក្នុងឯកសារ។_cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

​

ការត្រួតពិនិត្យផ្ទះ៖

ជាធម្មតាអ្នកទិញទទួលបានការត្រួតពិនិត្យផ្ទះបន្ទាប់ពីការផ្តល់សច្ចាប័នលើកិច្ចសន្យា។ អ្នកទិញខ្លះធ្វើការត្រួតពិនិត្យផ្ទះមុននឹងបង្ហាញការផ្តល់ជូន។ អ្នកទិញផ្សេងទៀតមិនធ្វើការត្រួតពិនិត្យផ្ទះទេ។ ប្រសិនបើជ្រើសរើសផ្លូវចុងក្រោយ ខ្ញុំសូមណែនាំឱ្យអ្នកទិញ/ភ្នាក់ងារពិនិត្យមើលអាយុប្រព័ន្ធទាំងអស់ ពិនិត្យមើលដំបូលផ្ទះដែលមានជណ្ដើរខ្ពស់ ឬយន្តហោះគ្មានមនុស្សបើក ហើយចូលទៅក្នុងកន្លែងលូន និងជាន់ក្រោមតាមដែលអាចធ្វើទៅបាន។ ភ្នាក់ងាររបស់អ្នកទិញភាគច្រើននឹងមិនធ្វើបែបនោះទេ ហើយមិនមានឧបករណ៍ (ឧ. ភាគច្រើនមិនកាន់កាំជណ្ដើរ បង្គោលវែង បំពាក់ដោយកាមេរ៉ា borescope ឬ Drone ហើយអ្នកត្រូវមានវិញ្ញាបនបត្រដើម្បីហោះហើរយន្តហោះគ្មានមនុស្សបើកពាណិជ្ជកម្ម) ទោះបីជាពួកគេ ខ្ញុំចង់ ប៉ុន្តែខ្ញុំអាចធ្វើបាន ប្រសិនបើអ្នកផ្តល់ឱ្យខ្ញុំនូវការជូនដំណឹងកម្រិតខ្ពស់ (ឧទាហរណ៍សម្រាប់ការមានសម្លៀកបំពាក់សម្រាប់កន្លែងរុករក ការស្នើសុំការអនុញ្ញាតសម្រាប់យន្តហោះគ្មានមនុស្សបើករបស់ខ្ញុំ និងការទទួលបានការអនុញ្ញាតពី FAA នៅក្នុងទីតាំងមូលដ្ឋានដែលការអនុម័តភ្លាមៗរបស់ LAANC មិនអាចធ្វើទៅបាន)។

​

កិច្ចព្រមព្រៀងកាន់កាប់របស់អ្នកលក់៖ ពេលខ្លះទាំងនេះអាចឈានទៅដល់ការប្រកួតប្រជែងដើម្បីឈ្នះការផ្តល់ជូនពិសេស។ នេះ ជាព័ត៌មានលម្អិតបន្ថែម។ 

​