Најбоље време за куповину куће
Иако је лак одговор за неке можда „сада“, за друге то није тако једноставно. Постоји неколико фактора које треба узети у обзир приликом доношења одлуке:
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
1. Финансије
2. Ваш кредит (осим ако купујете у $)
4. Алтернатива за изнајмљивање
5. Тржиште у вашем разматраном подручју
6. Пројекције каматних стопа/историја (осим ако купујете у $)
7. Врста зајма/финансијске помоћи коју ћете користити ако је примењиво
1. Финансије
Пре куповине куће, кључно је да се финансијски припремите за то. Иако је тачно да је нето вредност власника кућа у просеку десетине пута већа од изнајмљивача, такође је тачно да власници кућа највише жале због своје куповине што су „одржавање, остали трошкови скупљи од очекиваног“ ( 1) . Да видите шта вам је потребно за куповину куће, идите на моју страницу на ту тему овде . Постоје различити начини за смањење трошкова одржавања куће и других трошкова.
Смањење почетних трошкова:
Одређени зајмови (тј. НАЦА) имају минималне накнаде/трошкове затварања, понекад се одређени трошкови могу одрећи или умотати у зајам (тј. накнада за финансирање ВА), неки кредити немају предујам, одређени програми за смањење трошкова куће могу подузети брига о уплати и трошковима затварања, а понекад је продавац у могућности да помогне око трошкова затварања. За оне који желе да купе фиксерски горњи део без капитала или знају како за то, фиксерски горњи зајмови су начин да се трошкови умотају у хипотеку и доступни су уз ВА, ФХА, конвенционалне и неке друге кредите (тј. НАЦА). Док неки чекају да им падне 20%, када сам купио свој први дом, ја сам лично значајно повећао кредит за само неколико стотина долара и своје школовање на кредит , користио сам програм за смањење трошкова куће (који су износили 3,5% од уговорна цена, иако је много више доступно у зависности од околности), горњи зајам од 5% конвенционалног поправљача, добио сам помоћ од продавца од 3% при затварању трошкова, сам урадио неке мање радове, и иначе да бих смањио своје почетне трошкове._цц781905-5цде -3194-бб3б-136бад5цф58д_
Погледајте тренутну понуду за приказани програм изнад, укључујући тренутне цене овде . Имајте на уму да за горенаведени ресурс, зајмопримци изнад просека (прилагођено величини породице) за своју област имају ограничења у областима у којима могу да купују. Такође, НАЦА је непрофитна, тако да, иако су #-ови за многе без премца, помало личи на препун ДМВ и процес није за оне са слабим срцем.
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
Други начин да се смање почетни трошкови на веома конкурентном тржишту је да понудите цену која је изнад тражене цене док захтевате 3% трошкова затварања куће за коју очекујете да ће ићи брзо. Иако у ситуацији са више понуда то можда неће функционисати, неке куће се и даље продају са само 1 понудом. У густо насељеном граду на врућој пијаци (Портсмут у лето 2021.) затворио сам кућу у којој су купци добили 3% трошкова затварања јер смо поскупели за нешто мање од 3%. Тхе цлосер је рекао да је то био први пут у неко време да је купац добио помоћ од 3% или више при затварању. То није увек неопходно чак ни на врућем тржишту, о чему сведочи још једна некретнина коју сам затворио у пролеће 2021. коју је купац добио за нешто испод тражене цене док је и даље добијао око 3,5% помоћи при затварању коју је продавац договорио у уговору .
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
Смањење текућих трошкова:
Кућне гаранције могу бити веома користан начин за смањење текућих трошкова, посебно у првој години власништва куће, а посебно ако немате ликвидни капитал потребан да покријете системе када се покваре. Осигурање куће је још једна врло корисна имовина за смањење ваших текућих трошкова од ствари као што су олује.
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
Један од начина да смањите текуће трошкове је да циљате домове у вашој потрази за домом који ће имати ниске трошкове одржавања. На пример, то је готово дато са новом грађевинском имовином коју је изградио реномирани грађевинар. У августу 2021. моја супруга и ја смо купили нову грађевинску некретнину без одржавања дворишта (покривено релативно ниском накнадом за придруживање за оно што је укључено). Куће које су направљене од цигле или чврсте плоче такође имају смањено потребно спољно одржавање. Неке куће имају кровове изграђене >50 година, чак и ако су то старије куће, као што су оне са кровом од шкриљевца или челика. Чак је и стандардни кров од 30 година одличан ако је добро постављен и недавно постављен. Понекад чак и старије куће имају ажуриране системе као што су ХВАЦ, АЦ и бојлер. Живот ХВАЦ и АЦ јединице се може продужити редовним мењањем филтера и уговором о редовном одржавању какав имам на свом изнајмљеном имању на систему који није стар. Куповина куће која користи више спољашњих композита од дрвета је такође начин да се смањи одржавање. Кућа без дрвећа које може пасти на њу, а која није у зони поплаве, је још један начин да се смање трошкови. Ниске или никакве накнаде за ХОА је још један начин за смањење трошкова. Да бих скратио време за негу травњака/$, прошао сам кроз најмање 4 или 5 људи који брину о травњаку пре него што сам се определио за једног који ради одличан посао по ниској цени на мом имању за изнајмљивање, и колико пута месечно (у време када трава расте) он ради посао смањујем на основу жеља закупца. Иако још нисам купио опцију роботског пејзажа, то ми је веома важно.
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
Други начин да смањим трошкове који већина не би разматрала, али који сам ја урадио док сам био нежења је да издам собе у мојој кући. Иако сам много истраживао о овој теми пре тога да бих то урадио добро и знао да неки имају хорор приче, имао сам одлично искуство. Моја кирија коју сам примила била је отприлике иста као и износ хипотеке током месеца или 2 када сам тестирао издавање 2 собе одједном убрзо пре него што сам се венчао._цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_
За оне који не желе да изнајмљују собе у својој кући, али желе нешто слично, куповина дуплекса, триплекса и квадплекса је опција._цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
Више о смањењу трошкова погледајте испод у одељку финансијске помоћи ._цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
2. Ваш кредит ( осим ако купујете у $ или користите зајам где се кредитни резултат не узима у обзир)
Док неки кредити имају паушалну стопу након испуњавања минималних услова, већина кредита ће имати различите каматне стопе у зависности од вашег кредита. Ако сте у могућности да брзо побољшате свој кредит како бисте добили много бољу стопу зајма, можда би било вредно сачекати, али ако каматне стопе, које варирају током времена, расту брже од вас, то би могао бити нето губитак за чекај, значи постоји тај елемент ризика. Да бисте видели више о кредиту, идите на моју страницу на ту тему овде .
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
3. Ваше животне потребе
Ако ћете бити стационирани у Хамптон Роадс-у који долази из Немачке, кључно је да ускоро добијете или изнајмите или купите. Ако прво изнајмите, а затим очекујте да ћете бити стационирани негде другде за 4 године, вероватно ћете изгубити нешто финансијски ако тржиште порасте у наредној години (обично то чини, осим ако видите једногодишње пројекције апресијације по поштанском броју, идите овде у Зиллов. Могло би бити много јефтиније провести продужени боравак са привременим смештајем на месец или 2 овде него изнајмити на годину дана. Неки купци се одлучују за куповину пре него што дођу у ту област, а ја имам доста дигиталне опције за то, као и одличан телефон са камером за видео уживо.
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
Неким потенцијалним купцима је потребан јединствен дом који можда неће бити доступан за изнајмљивање јер је инвентар за изнајмљивање много мањи него за куповину уи око Хамптон Роудса и зато што власници не дозвољавају често одређене ствари. На пример, у протекла 24 сата у време писања овог текста разговарао сам са неким где је један од разлога зашто су хтели да купе био тај што су имали 3 пса и мачку, добијали посао у руралном подручју и знали да су њихове опције за изнајмљивање би била ограничена.
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
Услови закупа су још један фактор који треба узети у обзир. Ако изнајмљујете некретнину и немате унапред услове закупа у оквиру закупа у вези са раскидом закупа, могли бисте бити у тешкој позицији ако желите да раскинете закуп пре куповине. Док би у неким случајевима било вредно раскинути ваш закуп, у другим случајевима, на пример, ако се очекује да ће тржиште пасти између сада и тада због сезонских флуктуација и да се у међувремену очекује пад каматних стопа па, могло би бити боље да одустанемо од закупа.
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
4. Алтернатива за изнајмљивање
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
Кад год размишљате о куповини, најбоље је да проверите бројеве о издавању куће (или собе у неким случајевима, посебно код самаца). Имам страницу посвећену овој теми овде.
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
Неки закупци увелико не плаћају закупнину јер су њихови станодавци људи које познају и они можда не доносе одлуку првенствено на основу профита или би могли бити превише забринути због лоших станара. Недавно сам видео како се продаје некретнина у пристојном стању где су је изнајмљивали само људима које су познавали за 1000-1200 долара месечно, док је Зестимате за изнајмљивање у време продаје био 1650 долара. Нарочито ако ћете бити у тој области само краткорочно, и ако у време када су пројекције апресијације ниске, таква опција би могла бити боља од куповине.
5. Тржиште у вашем разматраном подручју с обзиром на сезонске трендове и пројекције апресијације.
Да бисте видели овај аспект ствари, предлажем своју страницу на ту тему.
Као што видите горе, цене кућа нису само равна линија, већ доживљавају сезонске успоне и падове. Обично постоји летњи максимум (најчешће у јуну) и зимски минимум (најчешће у јануару). Ти успони и падови су углавном из уговора који се дешавају око 30-35 дана пре.
У примеру у наставку ( линк до тренутних информација ), купцу куће у марту који планира куповину у августу можда би било боље да плати 3.000 долара додатно да би раскинуо закуп раније ако купује и ако су пројекције вредности Зиллов-а чак и приближно тачне осим ако не купи кућу од толико ниска вредност (тј. 25 хиљада долара) да апресијација од 5,7% (174 хиљада долара/164,689 долара = 1,0565) (приближно 1400 долара на 25 хиљада долара) не би премашила цену закупа од 3000 долара. Насупрот томе, при куповини од 100.000 долара, тај пројектовани износ апресијације би износио приближно 5650 долара (далеко више од 3 хиљаде долара), а ако би било 1.000.000 долара, пројектована вредност би била 56.500 долара. Износи и политике закупа се разликују, тако да је важно да добијете услове када размишљате о куповини и упоредите то са предвиђеном вредношћу док се узму у обзир други фактори. Имајте на уму и плаћања главнице која би била извршена између сада и када би ваш закуп истекао ако бисте раније раскинули закуп.
6. Пројекције каматних стопа/историја (осим ако купујете у $)
Пишем овај одељак 18.3.21. Цовид-19 је пример где су каматне стопе током времена биле веома ниске како би се подстакла привреда да се опорави. У фебруару/марту 0ф 2021. почели су нагло да расту и уопште ме не би изненадило да су значајно порасли у наредној години, до те мере да могу да изаберем камату за 0,25% већу и додатно потрошим за продужени закључавање (до 180 дана). Док би друга стопа у почетку била нижа каматна стопа, не могу да закључам до 60 дана од мог затварања у јулу. Очекујем да ће до тада стопе бити >,25% веће и биће чак и веће од тога ако стопе наставе да раде оно што су радиле у протеклих 5 недеља. Према чланку који је Киплингер објавио 18. марта 2021., „Пораст десетогодишње стопе ће такође подићи стопе на хипотеке, са 3,1% тренутно на 3,5% до краја године . Стопа од 10 година је порасла са 0,555% 5.8.2020. на 1,704% од 19.3.21.
7. Врста кредита/ финансијске помоћи коју ћете користити ако је примењиво
Програми за смањење трошкова куће понекад могу произвести огромне уштеде, посебно за оне који нису поседовали кућу у последње 3 године испод 80% средњег прихода за величину свог домаћинства или куповину у областима испод средњег прихода. Помоћ за аванс је доступна у Хамптон Роадс-у за до 40.000 долара, могуће је буквално половина кућа које субвенционише влада (без ограничења прихода!), а каматне стопе са програмима су чак 0%._цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_
Неким програмима могу бити потребни месеци или чак година да се квалификују. Често је то време вредно тога, али зависи од фактора као што су тржишни трендови. Ако уштедите 5.000 долара коришћењем програма, али тржиште цени више од 5.000 долара за то време за кућу коју бисте купили, само сте изгубили новац и губили време када сте могли да добијете капитал и отплатите хипотеку са својом стандардном главницом плаћања за то време.
У неким случајевима, купци постепено почињу да зарађују превише новца како би били квалификовани за програм за смањење трошкова куће (већина програма има ограничења прихода). У другим случајевима, видео сам где не зарађују довољно да би били квалификовани за програм (тј. Хабитат фор Хуманити кредити од 0% камата у нашој области који имају минималне и максималне приходе). Неки програми такође имају ограничења средстава, често са одређеним изузецима као што су возила. Важно је купити пре него што престанете са таквим програмима. Неки програми су доступни само ограничено време, као што је програм који сам користио (више није доступан) за помоћ од 4.000 долара у виду аванса за уобичајени горњи зајам без икаквих казни за то да га претворим у некретнину за изнајмљивање неколико година касније (док већина програма за смањење трошкова куће није могућа са зајмом за рехабилитацију, а неки имају одређене количине година које су вам потребне да бисте максимизирали помоћ).
8. Дом у којем тренутно живите
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
Ако сте у могућности да добијете бесплатну станарину (тј. неке ситуације када живите са родитељима), или јако субвенционисану кирију (тј. одељак 8), то је важан фактор који треба узети у обзир.
У неким случајевима, поседовање куће може бити чак и боље од бесплатног изнајмљивања (тј. ако се успешно издају собе са добрим закупцима који покривају или премашују хипотеку, док и даље добијате капиталне добитке од апрецијације и износа закупа који расту брже од износа хипотеке). Ипак, многи не желе да издају собе. Док ми жена никада није дозволила да издам собе у нашој кући, док сам као нежења могао да добијем кирију од издавања соба док сам живео тамо, што је премашило моју хипотеку у пробном раду који сам одрадио 1 месец. Да сам остао нежења, вероватно бих то наставио да радим, али сам се оженио месецима касније.
Ако добијате бесплатну закупнину и улажете износ који бисте плаћали за кирију у Ротх ИРА-е, ИРА-е и друге инвестиције у којима сте имали историју остваривања великих приноса (у односу на то да не инвестирате/уштедите новац који бисте плаћате као многи са бесплатном киром због потешкоћа са самодисциплином), бесплатна рента добро функционише за вас ако не желите да изнајмљујете собе ако сте купили кућу.
Ако примате субвенције преко _цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_Хоусинг Цхоице Воуцхер (ХЦВ) хттпс://ввв.худ.гов/програм_оффицес/публиц_индиан_хоусинг/програмс/хцв/хоме омогућава породицама којима се пружа помоћ у оквиру ХЦВ програма да искористе свој ваучер за куповину куће и примају месечну помоћ за покривање трошкова поседовања куће." Међутим, од кључне је важности да се потврди било каква уплата или текућа помоћ са хипотеком пре него што погледате куће или дате понуду.
9. Дом који ћете изабрати
Неки од главних жаљења власника кућа своде се на кућу коју су изабрали. Као што је горе речено, већи од очекиваних трошкова одржавања и других трошкова је главни разлог за жаљење купца. Неки домови ће бити високог одржавања, а други, чак и по истој цени, ниско одржавање. Велика, дрвена кућа, стара 100 година у запуштеном стању, окружена високим дрвећем са гранама изнад крова за 500.000 долара на 10 јутара, биће много веће одржавање од мале, сеоске куће од 150.000 долара која се налази на 0,25 јутара без дрвећа надстрешница која није изграђена тако давно и користила је материјале као што су облоге од цигле, челични кров и композитна палуба која може дуго трајати.
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
Када размишљате о избору куће, локација је веома важна.
Различите области имају различите законе ( пример ватреног оружја; _цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_ пример издавања соба ), различите пореске стопе , различити школски округи, различита густина насељености и још много тога._цц781905-5цдебб-3б594
Само време путовања на посао може имати велику квалитативну и квантитативну разлику.
9. Разбијање митова
Надам се да сте до сада успели да стекнете више знања о најбољем времену за куповину. Поделио сам многе аспекте које треба размотрити. Иако неки лично нису спремни да купе, моја сопствена куповина по уговору у време писања овог одељка (7/2/21) је доказ да из перспективе тржишта, верујем да је сада (7/2/21) релативно добро време за куповину куће.
_цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_
Мит: Мехур ће искочити било када!
Чињеница: Пројекције за 1 годину у СЕ ВА су јаке, а пројекције на дуже време су још јаче._цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_ Фактори који су допринели краху 2008. нису ту. Имамо недостатак стамбеног простора, много боља ограничења за кредите и стамбене цене расту, док су комерцијалне цене пале због Цовид-19, при чему многа предузећа која никада раније не би размишљала о радницима на даљину сада размишљају о томе на дуге стазе јер видели смо исплативост тога и непотребну природу неког од њихових претходних канцеларијских простора.
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
Мит: Једини купци који могу да се такмиче на овом тржишту су купци у готовини
Чињеница: Иако постоји већи проценат купаца у готовини него иначе, већина мојих купаца не купује у готовини.
_цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_
Мит: Продавци не праве никакве уступке и требаће ми много долара да купим
Чињеница: Као што сам рекао у одељку 1, неки продавци још увек плаћају неке трошкове затварања, а неки домови и даље иду након само 1 понуде. Иако је гаранција за процену корисна у сценарију вишеструке понуде, није увек неопходна и обично је не препоручујем у сценарију са 1 понудом. Још увек постоје програми који могу да смање кућне трошкове многих купаца._цц781905-5цде-3194-бб3б-136бад5цф58д_
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_
Мит: Једино место где расте продаја кућа је:
Чињеница: Иако нова градња нема тенденцију да пада у цени сезонски, препродаја има, тако да ако бирате између куповине током лета и куповине у децембру, обично ћете наћи ниже цене и мању конкуренцију у децембру, док је јануар скоро увек најниже цене у било којој датој години, иако ће на тржишту које брзо расте, јануар обично следеће године буде виши од претходног марта.
_д04а07д8-9цд1-3239-9149-20813д6ц673б_