Краткое руководство покупателя
Вот некоторые ресурсы, на которые я хотел бы указать, когда вы обдумываете домашний поиск, которые были полезны другим в прошлом.
1. Качество области
4. Найти доступные дома сложнее, чем кажется
5. Дополнительные факторы, которые следует учитывать
B. Что покупатель может использовать для покупки дома
1. Кредиторы (кроме покупателей наличными)
2. Кредит (кроме покупателей наличными)
3. Программы снижения стоимости жилья
5. Что я могу предложить покупателям
6. Подробнее о том, что нужно покупателю
А. Поиск дома
Цена, район и состояние являются основными факторами, влияющими на продажу дома, и важно помнить о перепродаже при покупке дома.
Хотя домовладелец может изменить цену и состояние, он не может изменить местоположение, что делает знание района важным компонентом вашего поиска дома. Это также оказывается наименее очевидным в общем онлайн-поиске. Также следует отметить один интересный момент: существуют «управляющие» законы, согласно которым агентам по недвижимости не разрешается указывать вам, является ли район «хорошим» или нет. Что агенты, которые действуют этично, могут указать вам на источники, где вы можете определить для себя, является ли район «хорошим» для вас или нет, изучив доказательства непосредственно о различных факторах. При поиске домов из списка возможных легко просто посмотреть на сам список, не принимая во внимание район.
Многие покупатели жилья впервые совершают эту ошибку, и сделать это очень легко, поскольку списки больше ориентированы на детали отдельных домов, чем на районы, окружающие дом. Было много раз, когда мой покупатель говорил мне, что они проезжали мимо дома и больше не интересовались этим проездом и районом, в котором они нашли дом. Если бы они сначала провели небольшое исследование в Интернете, они часто не нужно было бы делать этот диск. Даже если вы сделаете домашнюю работу в этом районе, это все равно может произойти, но, просматривая район сначала в Интернете, вы можете исключить ряд возможностей из-за качеств района, где есть те, которые вам не нужны.
Очень важно учитывать район, так как район помогает определить безопасность, качество жизни, близость к тому месту, где вы хотите и должны быть, школьные округа (будь то для себя или для перепродажи), уровень преступности, налоговые различия и т. д. Районы с более низкой стоимостью в худших школьных округах с наибольшим количеством преступлений — это районы, в которых вы можете получить невероятно красивый дом по цене, которую вы не можете получить в другом месте, но уникальные жертвы района, принесенные для того, чтобы это произошло, — это то, что я обычно не советую.
Чтобы узнать больше о поиске дома, нажмите здесь .
Поиск свойств
Здесь это поисковик недвижимости главного MLS для Хэмптон-Роудс, где, если хотите, вы можете дать мне доступ к просмотру того, что вы ищете. В этом есть несколько приятных особенностей, в том числе тот факт, что это напрямую из MLS, что дает более точную информацию, чем такие сайты, как Zillow, вы можете увеличить карту, чтобы показать зоны затопления, и вы можете нарисовать форму вокруг того, что именно область, которую вы хотели бы найти. Этот поисковик не имеет многих функций поиска, которые я использую как агент , поэтому важно, чтобы я также настроил некоторые поиски для вас. Некоторые функции, которые вы можете настроить, также потребуют много времени, в то время как у меня уже есть они, доступные благодаря прошлым желаниям клиентов, которые я сохранил при поиске для будущего использования, например, исключение областей преступности, поиск в зонах, соответствующих требованиям USDA, просмотр только школ с рейтингом 7 и выше на GreatSchools и т. д. Вот видео о том, как исследовать портал Matrix.
Детальные поиски имеют решающее значение при поиске дома. У большинства покупателей нет возможности участвовать в этом процессе с помощью шаблонов поиска, в то время как у агентов есть возможность поиска с помощью шаблонов. Хотя многие не используют свои возможности с шаблонами, я широко использую шаблоны во многих своих действиях. В случае с моими шаблонами, они разрабатывались годами, и их количество и мощность постоянно растут по мере того, как становятся очевидными потребности большего числа покупателей. Из-за шаблонов, которые отдельный покупатель понятия не имел бы о настройке, и даже если бы они знали, как не хотели бы тратить время, необходимое для того, чтобы приложить эти усилия, я иногда настраивал. За один час я могу использовать шаблоны, чтобы настроить поиск покупателя, где шаблоны могли бы занять более 10 часов за месяцы или годы до этого. Я могу начать с шаблонов, которые я сохранил из прошлого опыта (или из того, что покупатель указывает в качестве своих предпочтений, которых у меня еще нет, но я знаю, что другие покупатели в будущем также захотят), а затем адаптировать поиск к покупателю. предпочтения за гораздо меньшее время, чем покупатель, пытающийся настроить их самостоятельно. Чтобы увидеть несколько примеров того, о чем я говорю, нажмите здесь .
Если вы сообщите мне подробности, чтобы организовать поиск для вас, они не будут приходить с моего обычного адреса электронной почты. Вместо этого я буду присылать вам ссылки на поисковые запросы, которые я собираюсь настроить, с адреса VAB@mlsmatrix.com .
Хотя большинство выставленных на продажу домов находятся в MLS, есть несколько способов найти дома, не входящие в MLS. Эти свойства, как правило, предназначены для продажи владельцем, хотя некоторые свойства для продажи владельцем находятся в MLS. Некоторые из лучших веб-сайтов, на которых можно найти дома FSBO : https://www.forsalebyowner.com/ , & Zillow.com . Чем больше сторонних сайтов по продаже жилья вы посещаете, тем больше объектов FSBO ты найдешь. У каждого есть уникальные дома FSBO, которых нет на других сайтах. При работе с недвижимостью FSBO имейте в виду, что у продавца нет агента по листингу, помогающего быть голосом разума, представляющим их, они часто не будут предлагать комиссию агента покупателя и не имеют репутации агента по листингу, которую нужно поддерживать, что приводит к более высоким тенденциям к нечестности, отсутствие раскрытия информации и мошенничество. Из-за этого особенно важно иметь тщательные проверки, надежные договорные условия, страхование правового титула покупателя и хорошего агента покупателя, даже если вам придется платить дополнительно.
Зоны затопления
Ниже приведено еще одно видео, которое я сделал об использовании портала Matrix, куда будут вести ваши ссылки для поиска собственности MLS, включая поиск того, находится ли собственность в зоне затопления, что вызывает беспокойство в некоторых частях Хэмптон-Роудс. Все Хэмптон-роуд могут подвергнуться негативному воздействию ураганов. Важно быть готовым к ураганам.
Дополнительные факторы, которые следует учитывать при прополке объектов:
Важно тщательно изучить недвижимость, прежде чем делать предложение, но не настолько тщательно, чтобы не потерять недвижимость. Некоторые из лучших объектов недвижимости с хорошей ценой существуют менее 24 часов на рынке, даже те, которые плохо продаются. Однажды я помог покупателю купить великолепный дом in Coventry, на котором была только одна фотография, и эта фотография даже не охватывала весь фасад дома. Он по-прежнему находился по контракту с покупателем, которого я представлял, по цене выше запрашиваемой в течение 48 часов после выхода на рынок в ситуации множественного предложения. Это одна из причин, почему так важно иметь автоматические ежедневные обновления, когда на рынке появляются новые объекты, если вы действительно хотите быть в курсе лучших объектов.
Рекомендуется также проверить разрешения на строительство домов, что иногда можно сделать на городском веб-сайте, а иногда вам нужно связаться с городом, чтобы узнать об этом. Норфолк, например, имеет разрешения за последние 3 года, а в дальнейшем вам нужно связаться с городом.
На что покупатель может купить дом
Хотя я работал с различными покупателями наличных, от инвесторов до богатых и экономных, большинство из тех, с кем я работаю, используют кредитора. Вместо того, чтобы постоянно обращаться к одному кредитору, лучше всего выбрать кредитора, исходя из вашей ситуации. Я обычно рекомендую местного кредитора, а не кого-то онлайн, имея в виду программы по снижению стоимости жилья, которые у них есть, типы кредитов, которые у них есть, их процентные ставки, насколько они полезны в процессе (например, повышение кредита). баллы), их этика и их знания в отрасли. Я также рекомендую показать мне ставки потенциальных кредиторов, прежде чем принимать решение. В прошлом, показывая мне прейскурант, покупатели решали пойти с совершенно другим кредитором, чем они изначально планировали использовать, потому что они не видели дыр в прейскуранте, из-за которых прейскурант выглядел значительно лучше из-за неточности. Обманчивый кредитор не был тем, кого я рекомендовал им первоначально, но был кредитором из города. Иногородним кредиторам намного легче сталкиваться с обманом, потому что у них не так много репутации, которую нужно поддерживать, особенно если вы не можете найти значительное количество отзывов о конкретном кредиторе.
Ни один кредитор не идеален. Некоторые кредиторы будут довольно невосприимчивы, другие будут неосведомлены, у третьих будет плохая этика, а у третьих не будет программы, которую вы хотите использовать, чтобы сэкономить на стоимости жилья. Хотя ни один кредитор не идеален (я указываю на некоторые из них, которые, как правило, хуже, чем другие, которые я не рекомендую в этой ссылке), чтобы увидеть некоторых потенциальных кредиторов, в том числе некоторые из их сильных сторон, нажмите здесь .
Я рекомендую изучить программы по снижению стоимости жилья, прежде чем получить кредит от кредитора. Некоторые кредиторы могут делать другие программы, чем другие. Когда кредиторы вытягивают кредит, я предлагаю сделать все сложные запросы в тот же день. Таким образом, вы сведете к минимуму влияние на свой кредитный рейтинг, и все кредиторы будут использовать аналогичные базовые ставки для сравнения ставок различных кредиторов.
В то время как многие не считают этику человека, которого они нанимают для сделки с недвижимостью, критическим значением, этика абсолютно необходима при принятии решений о найме того, что является самым большим активом большинства людей. Кто-то с высоким уровнем этики с большей вероятностью будет учитывать ваши интересы, независимо от того, требуется это или нет. Например, в прошлом месяце или около того на момент написания этой статьи я разговаривал с матерью взрослого человека с инвалидностью, который собирался купить свой первый дом. Она взволнованно сообщила мне, что ее сын был предварительно одобрен. Когда я посмотрел на предварительное одобрение, я сразу же разочаровался в том, кто был их кредитором из их собственного банка, человеком, которого я никогда не встречал. Причина заключалась в том, что их кредитор предварительно одобрил ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой. Ипотека с регулируемой процентной ставкой помогла им получить более высокую цену покупки, а более высокая цена покупки обычно означает более высокую комиссию для кредитора. Кредитор не смог сообщить им, что большинство образованных людей в отрасли держатся подальше от ARM. Причина в том, что в настоящее время мы близки к историческим процентным ставкам (на момент написания этой статьи). Единственное место, где ставки реально растут, — это вверх. Хотя изначально ARM всегда будет ниже фиксированной ставки, если учесть тот факт, что вы близки к историческим минимумам и что ставки были более чем в три раза выше, чем сейчас в прошлом, ARM, по моему профессиональному мнению, и в мнение многих других специалистов по недвижимости, НЕ является хорошей идеей. Хотя это может означать более высокую первоначальную цену покупки, что полезно для размера прибыли кредитора, основанного на комиссионных, это рецепт значительного увеличения ежемесячных затрат, которые могут привести к потере права выкупа, если покупатель не в состоянии идти в ногу с этими растущими затратами в виде процентов. ставки растут. Тот факт, что кредитор не сообщил покупателю об этом вопросе, вызывающем серьезную озабоченность в отношении ее ребенка-инвалида, является, на мой взгляд, явным свидетельством отсутствия этики у этого кредитора, поскольку он был бы гораздо лучше знаком с ARM, чем ничего не подозревающая мать, которая была просто пыталась помочь своему сыну и увидела способность ее сына купить дом по более высокой цене с помощью ARM, которую предоставил кредитор, с незначительным обсуждением потенциальных ловушек ARM для обучения матери. На мой взгляд, недостаток этики всегда соответствует недостатку мудрости, независимо от того, всегда ли можно увидеть мудрость и положительные черты в этике или нет. В этом случае он мог бы быстро заработать на ком-то, если бы я не предупредил мать о ARM, но когда у ребенка-инвалида были заоблачные ставки, мать могла очень разочароваться в кредиторе за то, что он не предупредив их, и это не тот человек, которого они будут отсылать к другим покупателям.
4. « Роль вашего риэлтора » немного объясняет, как работать с риелтором , который поможет вам найти недвижимость. В то время как агент по листингу представляет интересы продавца, агент покупателя представляет интересы покупателя. Как указано в руководстве для покупателя, покупатели в большинстве случаев не платят своему риелтору. В то время как подавляющее большинство продавцов предлагают комиссию агента покупателя, в редких случаях, когда продавец изначально не предлагает комиссию агента покупателя, иногда можно договориться о комиссии. В подавляющем большинстве случаев агент, представляющий покупателя, который обязан постоянно представлять его интересы, оплачивается продавцом из выручки от продажи. Например, я могу порекомендовать поставщиков услуг, указать на потенциальные подводные камни в собственности, которую вы рассматриваете, помочь в переговорах по контракту, юридическим обязательствам, сообщить вам приблизительную стоимость конкретной собственности, когда налоговые оценки и Zestimates могут превышать 50 % скидка в разы и т.д.
Письменное соглашение с покупателем о посредничестве является важным юридическим элементом работы с агентом покупателя. Без брокерского соглашения с покупателем я могу предоставить вам общедоступную информацию, но я не должен давать вам советы, например, совет о том, какую цену предложить за недвижимость. Любой агент, который дает вам такой совет без письменного соглашения с покупателем о брокерских услугах, не соблюдает кодекс поведения для агентов и может лишиться лицензии. Кроме того, если вы намерены купить, агент по листингу может показать вам свои собственные списки в качестве представителя продавца, но агент не должен показывать вам недвижимость других компаний без письменного соглашения с покупателем о посредничестве._cc781905-5cde- 3194-bb3b-136bad5cf58d_
Существуют как эксклюзивные брокерские соглашения с покупателем, так и неэксклюзивные брокерские соглашения с покупателем. Многие покупатели не знают о последнем, отчасти потому, что многие агенты этого не делают, а некоторые компании даже не разрешают своим агентам предлагать его. GRP не запрещает этого, и хотя я в основном участвую в эксклюзивных брокерских соглашениях с покупателями, я также участвую в неэксклюзивных брокерских соглашениях с покупателями. Имея эксклюзивное брокерское соглашение с покупателем, вы обязуетесь работать с определенным агентом по недвижимости с любым домом, который вы покупаете, в течение определенного периода времени. С неэксклюзивными соглашениями о посредничестве покупателей вы можете работать с несколькими агентами, если хотите. Хотя я рекомендую эксклюзивные соглашения для большинства покупателей, есть и другие, где более целесообразно использовать неэксклюзивное брокерское соглашение с покупателем, например, при поиске в очень широкой географической области, например, VA & NC. Кроме того, у некоторых покупателей был неудачный опыт работы с нелегальными агентами, и они боятся снова попасть в этот сценарий. Если вы находитесь в этом сценарии сейчас, я рекомендую связаться с этим агентом, чтобы выйти из него, и если они не освободят вас, я рекомендую связаться с их основным брокером, который должен быть на веб-сайте их компании, чтобы сообщить им о ситуации. При поиске другого агента я рекомендую искать тот, где несколько рецензентов конкретно сказали, что агент «усердно работает» или что-то в этом роде, что несколько покупателей сказали в общедоступных обзорах обо мне, например.