ԱԴԱՄ ԳԱՐԵԹ

​

Ցածր կամ բարձր առաջարկ.

Ներդրողը կարող է ավելի շատ դիտարկել գնդացիրային մոտեցումը, մինչդեռ սեփականատեր-բնակիչների մեծամասնությունը համարում է ավելի շատ դիպուկահարի մոտեցում: Ներդրողի հետ դուք փորձում եք զգալի չափով դուրս բերել ձեր սեփական նախասիրություններն ու էմոցիաները հավասարումից և ավելի շատ ճկունություն ունեք՝ ցածր գնով առաջարկներ անելու համար: Կան որոշ սեփականատեր-բնակիչներ, ովքեր մեծապես կենտրոնացած են խնայողությունների վրա, քան անձնական նախապատվությունները, և ընտրում են ցածր գնդակի առաջարկները, որպես արդյունք ավելի շատ գնդացիրների մոտեցման համար, երբ գույքը, որը բավականաչափ լավ գործարք չէ, նշանակում է հաջորդ հնարավոր տուն: . Սեփականատիրոջ հետ, սակայն, շատերը ցանկանում են առանձնահատուկ տուն, որը հարմար է իրենց ընտանիքի համար և չեն ցանկանում ունենալ այնպիսի իրավիճակ, երբ վաճառողը ոչ միայն մերժի իրենց առաջարկը, այլև ասի, որ նրանք չեն ցանկանում, որ նրանք այլ առաջարկ անեն ( ինչը հազվադեպ է, բայց տեղի է ունենում): Եթե դուք ցած գցում եք այն գույքը, որը դուք իսկապես ցանկանում եք, և մեկ այլ գնորդ մի քանի օրվա ընթացքում նրանց տալիս է ոչ ցածր գնով առաջարկ, ապա վաճառողն ավելի հավանական է, որ ցանկանա գնալ և առաջ գնալ մյուս գնորդի հետ և բանակցություններ վարել: հաճախ կարող է առաջանալ միայն 1 գնորդի դեպքում, նույնիսկ մի քանի առաջարկի սցենարի դեպքում: Ես նախկինում պայմանագիր եմ կնքել գույքի վրա հենց այս սցենարով: Որքան ցածր է շուկայական ժամանակը կամ 5% կամ ավելի գնի իջեցումից հետո ժամանակը, այնքան մեծ է դրա տեղի ունենալու հավանականությունը: Որպես ապագա գնորդի գործակալ, կարևոր է նաև հետաքրքրվել, թե արդյոք կան ակտիվ առաջարկներ, ոչ միայն պատկերացում կազմելու համար, թե ինչ առաջարկել, այլ նաև համապատասխանաբար արագացնել ձեր առաջարկի ժամանակացույցը, եթե կա մեկը կամ վաճառողները ծանուցվել են դրանց գալու մասին: շուտով.

Ուժեղ առաջարկ.

Վաճառողները սովորաբար ցանկանում են փակել 30 օր (կամ ավելի քիչ, եթե թափուր է), 1% կամ ավելի լուրջ դրամական ավանդի համար (չնայած $500 երբեմն ընդունելի է) և կանխիկ գումար: Ֆինանսավորման տարբերակներից վաճառողներին, ընդհանուր առմամբ, ամենաշատը դուր է գալիս կանխիկ գումարը, այնուհետև ծանր դրամական վարկերը, այնուհետև սովորական վարկերը, այնուհետև FHA, ապա VA: Իհարկե, նրանց դուր է գալիս պահանջվող գինը կամ ավելի բարձր՝ առանց փակման ծախսերի օգնության, չնայած այս շուկայում փակման ծախսերը հաճախ տրվում են գնորդներին, եթե գնորդն առաջարկում է ամբողջական պահանջվող գին կամ ավելին: Այն դեպքերում, երբ վաճառողը չի ցանկանում, և գնորդին անհրաժեշտ են փակման ծախսերը, դուք կարող եք դիտարկել առաջարկի գինը բարձրացնելու մասին՝ մասամբ պաշտպանված գնահատմամբ (տես ստորև):

Առաջարկից առաջ տեսանելի վերանորոգումներ.

Եթե կան վերանորոգումներ/փոփոխումներ/թարմացումներ, որոնք դուք ցանկանում եք, որ վաճառողը կատարի, որը դուք նկատել եք նախքան առաջարկ անելը, սովորաբար ավելի լավ է դրանք ներառել առաջարկի մեջ: Լինում են դեպքեր, երբ վաճառողն ասել է, որ իրենք չեն անի որոշ բաներ, որոնք ի հայտ են եկել տան ստուգման ժամանակ, քանի որ վաճառողը նշում է, որ դրանք պետք է ակնհայտ լինեին նախքան տնային զննումը՝ նախքան առաջարկը կատարելը:_cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

Սկսեք բանավոր առաջարկով.

Լավագույն պրակտիկա է սկսել բանավոր առաջարկ տալով բազմաթիվ սցենարներում՝ բացառելով բազմաթիվ առաջարկների իրավիճակները, կարճ վաճառքները, գույքի վաճառքը և բռնագրավումը: Դա անելը ոչ պարտավորեցնող մոտեցում է, որը կարող է խնայել ձեր ժամանակը, հատկապես, եթե դուք մի շարք ցածր գնդակի առաջարկներ եք անում: Որոշ վաճառողներ բանավոր խոսքերով ետ ու առաջ կգնան, իսկ ոմանք՝ ոչ: Հաճախ դա կախված է գործակալի նախասիրություններից, և երբեմն ցուցակագրող գործակալները կարող են խառնել օրենքները, թե ինչպես պետք է ցուցակման գործակալը ներկայացնի բոլոր առաջարկները (բանավոր, թե ոչ), բայց որ անշարժ գույքի պայմանագիրը կարող է կնքվել միայն գրավոր:

Հակառաջարկներ.

Որոշ դեպքերում դուք ստանում եք առաջարկ անելու միայն մեկ հնարավորություն, օրինակ՝ HUD-ին պատկանող գույքի հետ կապված բազմաթիվ դեպքեր միայն սեփականատիրոջ բնակչի ժամանակահատվածում՝ մինչև այդ ժամկետի ավարտը: Երբեմն վաճառողը ստանում է 2 առաջարկ և որոշում է պարզապես ընդունել մեկը մյուսի փոխարեն՝ առանց երբևէ հաշվիչ թողարկելու կամ հայտերի պատերազմ խթանելու: Հիշում եմ մի դեպք, երբ գնորդն ուներ ամուր առաջարկ, որը տրվել էր անհատ վաճառողին, բայց քանի որ նրանց ներկայացրած պայմանները գրեթե նույնն էին, ինչ մյուս գնորդին, վաճառողն ընդունեց առաջին առաջարկը ներկայացնողին: Մեկ այլ առիթով, երբ ներկայացվել է 2 առաջարկ, որոնցից մեկը մյուսից լավն է, այլ ոչ թե նորից մրցութային պատերազմ ստեղծելու փոխարեն, ընդունվել է 2 առաջարկներից լավը։ Այնուամենայնիվ, շատ դեպքերում վաճառողը կարող է հակադարձել կամ մերժել ձեր առաջարկը, եթե նրանք չընդունեն այն, նախքան այն երբևէ վաճառվել է մեկ ուրիշին, ինչը ձեզ հնարավորություն է տալիս երկրորդ առաջարկի համար: Որոշ դեպքերում, հայտերի պատերազմ է խթանվում, երբ ամենաբարձր առաջարկողը կարող է ներկայացնել 3 կամ ավելի ընդհանուր առաջարկներ, քանի որ գինը բարձրանում է, և ես տեսել եմ, որ դա տեղի է ունենում, երբ այն նույնիսկ 50%-ից բարձր է գնում պահանջվող գնից:

Գնահատումներ:

Գնորդը որոշ չափով պաշտպանված է բոլոր վարկերի և բոլոր կանխիկ առաջարկների դեպքում, որոնք կախված են գնահատումից: Եթե գնորդը 300 հազար դոլարի առաջարկ է անում, և գնահատողն ասում է, որ այն արժե 295 հազար դոլար, ապա վարկով գնորդը երբեմն կարող է տրամադրել իր սեփական միջոցները՝ տարբերությունը բաժանելու համար, կամ երբեմն կարող է ստիպել վաճառողին իջնել: Երբեմն նրանք հանդիպում են կեսին: VA վարկի դեպքում, եթե գնահատումը գտնվում է պայմանագրի գնի տակ, վաճառողը պետք է իմանա, որ VA վարկ ունեցող յուրաքանչյուր ոք ամիսներ շարունակ կազդի այդ մեկ գնահատման վրա: Մյուս կողմից, սովորական վարկի դեպքում վաճառողն ավելի շատ հնարավորություն ունի գույքը վերադարձնելու շուկա մեկ այլ գնորդի համար և հույս ունի, որ ինչ-որ մեկը կստանա այն, և որ գնահատողն ավելի ներողամիտ է վաճառքի գնի նկատմամբ: Թեև ես կցանկանայի, որ դա այդպես չլիներ, գնահատողը տեսնում է ցուցակման գինը և հաճախ կողմնակալ է դարձնում գնահատված արժեքը այդ գումարին հավասար կամ ավելի մեծ, որպեսզի որևէ փետուր չխառնվի: Գործակալները, գնորդները և վաճառողները կարող են բավականին բուռն լինել այս հարցում: 

​

Էսկալացիայի դրույթներ.

Ես սովորաբար օգտագործում եմ էսկալացիոն դրույթներ՝ օգնելու իմ գնորդներին հաղթել: Էսկալացիայի դրույթով դուք առաջարկում եք մեկ գնով, այնուհետև նշում եք այն առավելագույնը, որին դուք պատրաստ եք գնալ, որը պայմանավորված է այլ առաջարկներով, և դուք հնարավորություն կունենաք ստանալ մյուս առաջարկի պատճենը, նախքան ձեր առաջարկը արտացոլելու համար ավելացնելը: էսկալացիայի դրույթի պայմանները. Ես սովորաբար խորհուրդ եմ տալիս 1% բարձր հաջորդ ամենաբարձր առաջարկից, բայց դա մեծապես կախված է առաջարկի պայմաններից: Կանխիկով ոչ պայմանական գնորդը կարող է խուսափել $1k-ից, մինչդեռ տան վաճառքի պայմանական VA գնորդը կարող է ավելի լավ վիճակում լինել հաջորդ ամենաբարձր առաջարկից 3%-ով: Թեև էսկալացիայի դրույթներն արգելված են որոշ հատկությունների համար (այսինքն՝ HUD տներ), սովորաբար դրանք թույլատրվում են օգտագործել:  Ահա դրա մասին ավելին:

​

Նամակներ վաճառողին.

Սրանք հաճախ օգտագործվում են՝ օգնելու գնորդներին հաղթելու համար, և ես տեսել եմ, թե որտեղ են շահել իմ կողմից ներկայացված դրամական առումով ավելի վատ գնորդները, ընդ որում վաճառողին ուղղված նամակը հիմնական պատճառն է: Ասել է թե՝ շատ հեշտ է նաև անօրինական լինել՝ առանց դրա մասին իմանալու, և, հավանաբար, վաճառողին ուղղված նամակների մեծ մասը ներառում է անօրինական տարրեր: Ահա դրա մասին ավելին: 

​

Ատիպիկ տարրեր.

Կան մի շարք եղանակներ, որոնք ես սիրում եմ օգնել իմ գնորդներին առաջ գնալ, որոնք սովորաբար ներառված չեն առաջարկների մեջ, օրինակ՝ էլ. ցուցակման գործակալը կարող է օգնել նրանց դրական տպավորություն թողնել): Ինձ մրցակից գործակալն ասաց, որ իմ առաջարկի ներկայացումը գերազանց է: Եթե գնորդն ունի կանխիկ գումարի մեծ ծավալ կամ տրամադրում է վերը նշված գնահատման երաշխիք, ես կցանկանայի ներառել միջոցների ապացույցներ, որոնք կապահովեն դա՝ ցույց տալու համար, որ գնորդը գտնվում է ուժեղ դիրքում: Եթե գնորդն ունի ուժեղ վարկային միավոր, ես սիրում եմ կիսվել այն, և եթե գնորդն ունի վարկատուի կողմից տրամադրված վարկային միավորի պատճեն և ունի ուժեղ վարկ, ես սիրում եմ այն ներառել փաստաթղթերում:_cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

​

Տնային ստուգումներ.

Սովորաբար գնորդները ձեռք են բերում տնային զննում պայմանագրի վավերացումից հետո: Որոշ գնորդներ նախքան առաջարկ ներկայացնելը տան ստուգում են կատարում: Մյուս գնորդները տնային զննում չեն անում: Եթե ընտրում եք վերջին երթուղին, ես խորհուրդ եմ տալիս գնորդներին/գործակալներին ստուգել համակարգի բոլոր տարիքը, ստուգել տան տանիքը բարձր սանդուղքով կամ անօդաչու թռչող սարքով և մտնել սողունի տարածք և ձեղնահարկ, որքան կարող են: Գնորդների գործակալներից շատերը դա չեն անի և չունեն սարքավորումներ (այսինքն, շատերը չեն կրում սանդուղք, երկար ձող՝ բորեսկոպի տեսախցիկով կամ անօդաչու թռչող սարք, և դուք պետք է վկայական ստանաք անօդաչու թռչող սարքով կոմերցիոն թռիչքներ կատարելու համար), նույնիսկ եթե նրանք ունեն: ուզում էի, բայց ես կարող եմ, եթե դուք ինձ նախապես ծանուցեք (այսինքն՝ սողացող տարածքի համար հագուստ ունենալու, իմ անօդաչու թռչող սարքի համար թույլտվություն խնդրելու և FAA-ի թույլտվություն ստանալու համար բազային վայրերում, որտեղ LAANC-ի ակնթարթային հաստատումը հնարավոր չէ):

​

Վաճառողի տիրապետման պայմանագրեր. դրանք երբեմն կարող են առաջ անցնել մրցակցությունից՝ առաջարկներ շահելու համար: Ահա ավելի մանրամասն: 

​