एडम गैरेट

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कम या उच्च की पेशकश:

एक निवेशक मशीन गन दृष्टिकोण के बारे में अधिक विचार कर सकता है, जबकि अधिकांश मालिक-रहने वाले स्नाइपर दृष्टिकोण पर अधिक विचार करते हैं। एक निवेशक के साथ, आप अपनी खुद की प्राथमिकताओं और भावनाओं को समीकरण से काफी हद तक बाहर निकालने का प्रयास करते हैं और कम पेशकश करने के लिए अधिक लचीलापन रखते हैं। कुछ मालिक-रहने वाले हैं जो व्यक्तिगत प्राथमिकताओं पर बचत पर बहुत अधिक ध्यान केंद्रित करते हैं, और अधिक मशीन गन दृष्टिकोण के परिणामस्वरूप कम गेंद की पेशकश का विकल्प चुनते हैं जिसमें एक संपत्ति जो एक अच्छा पर्याप्त सौदा नहीं है उसका मतलब अगले संभावित घर पर है . हालांकि, एक मालिक के रहने के साथ, कई लोग ऐसा घर चाहते हैं जो विशेष रूप से उनके परिवार के लिए उपयुक्त हो और ऐसी स्थिति न हो जहां विक्रेता न केवल उनके प्रस्ताव को अस्वीकार कर देता है बल्कि कहता है कि वे नहीं चाहते कि वे एक और प्रस्ताव दें ( जो दुर्लभ है लेकिन होता है)। यदि आप एक ऐसी संपत्ति को कम करते हैं जो आप वास्तव में चाहते हैं, और कोई अन्य खरीदार उन्हें एक प्रस्ताव देता है जो कुछ दिनों के भीतर कम गेंद नहीं है, तो विक्रेता अन्य खरीदार के साथ आगे और आगे जाना चाहता है, और आगे और आगे की बातचीत एक से अधिक ऑफ़र परिदृश्य में भी अक्सर एक बार में केवल 1 खरीदार के साथ हो सकता है। मैं इस सटीक परिदृश्य के साथ संपत्ति पर पहले अनुबंध के तहत मिला हूं। बाजार का समय जितना कम होगा या 5% या अधिक मूल्य में कमी के बाद का समय होगा, ऐसा होने की संभावना उतनी ही अधिक होगी। एक संभावित खरीदार के एजेंट के रूप में यह पूछताछ करना भी महत्वपूर्ण है कि क्या कोई सक्रिय ऑफ़र है, न केवल यह जानने के लिए कि क्या पेशकश करनी है, बल्कि अपने ऑफ़र की समय-सीमा में तेजी लाने के लिए भी है यदि कोई है या विक्रेताओं को एक आने की सूचना दी गई है जल्द ही।

एक मजबूत प्रस्ताव:

विक्रेता आमतौर पर 30 दिनों (या खाली होने पर कम) को बंद करना पसंद करते हैं, बयाना राशि जमा करने के लिए 1% या अधिक (हालांकि $ 500 कभी-कभी स्वीकार्य होता है), और नकद। वित्तपोषण विकल्पों में, विक्रेता आमतौर पर नकद को सबसे अधिक पसंद करते हैं, फिर हार्ड मनी ऋण, फिर पारंपरिक ऋण, फिर एफएचए, फिर वीए। बेशक वे बिना किसी बंद लागत सहायता के पूछ मूल्य या उच्चतर पसंद करते हैं, हालांकि इस बाजार में, खरीदार को पूरी कीमत या अधिक की पेशकश करने पर बंद होने की लागत अक्सर खरीदारों को दी जाती है। ऐसे मामलों में जहां एक विक्रेता नहीं करेगा और खरीदार को समापन लागत की आवश्यकता है, आप पेशकश की कीमत बढ़ाने पर विचार कर सकते हैं, मूल्यांकन द्वारा भाग में संरक्षित (नीचे देखें)।

प्रस्ताव से पहले दिखाई देने वाली मरम्मत:

यदि कोई मरम्मत/संशोधन/अद्यतन हैं जो आप चाहते हैं कि विक्रेता प्रदर्शन करे, जिसे आप ऑफ़र करने से पहले नोटिस करते हैं, तो आमतौर पर उन्हें ऑफ़र में शामिल करना सबसे अच्छा होता है। ऐसे समय होते हैं जब एक विक्रेता ने कहा है कि वे कुछ चीजें नहीं करेंगे जो गृह निरीक्षण में सामने आईं क्योंकि विक्रेता का कहना है कि प्रस्ताव देने से पहले उन्हें गृह निरीक्षण से पहले स्पष्ट होना चाहिए था।_cc781905-5cde-3194-bb3b -136bad5cf58d_

एक मौखिक प्रस्ताव के साथ शुरू करें:

एकाधिक ऑफ़र स्थितियों, छोटी बिक्री, संपत्ति की बिक्री, और फौजदारी को छोड़कर, कई परिदृश्यों में मौखिक प्रस्ताव देकर शुरू करना सबसे अच्छा अभ्यास है। ऐसा करना एक गैर-प्रतिबद्ध दृष्टिकोण है जो आपको समय बचा सकता है, खासकर यदि आप कई कम गेंद की पेशकश कर रहे हैं। कुछ विक्रेता मौखिक रूप से आगे और पीछे जाएंगे और कुछ नहीं करेंगे। यह अक्सर एजेंट की प्राथमिकताओं पर निर्भर करता है, और कभी-कभी लिस्टिंग एजेंट कानूनों को मिश्रित कर सकते हैं कि कैसे एक लिस्टिंग एजेंट को सभी ऑफ़र (चाहे मौखिक या नहीं) प्रस्तुत करना चाहिए, लेकिन यह कि अचल संपत्ति के लिए एक अनुबंध केवल लिखित रूप में बनाया जा सकता है।

काउंटरऑफ़र्स:

कुछ मामलों में, आपको प्रस्ताव देने का केवल एक मौका मिलता है, जैसे कि HUD के स्वामित्व वाली संपत्तियों के साथ कई मामले मालिक के कब्जे वाले के दौरान केवल उस अवधि से पहले की अवधि समाप्त हो जाती है। कभी-कभी एक विक्रेता को 2 प्रस्ताव मिलेंगे और वह बिना काउंटर जारी किए या बोली-प्रक्रिया को उत्तेजित किए बिना सिर्फ एक को दूसरे पर स्वीकार करने का निर्णय लेगा। मुझे एक अवसर याद है जहां एक खरीदार के पास एक ठोस प्रस्ताव था जो एक व्यक्तिगत विक्रेता को दिया गया था, लेकिन जिन शर्तों को उन्होंने प्रस्तुत किया था, वे लगभग दूसरे खरीदार के समान थे, विक्रेता ने पहला प्रस्ताव प्रस्तुत करने वाले को स्वीकार कर लिया। एक अन्य अवसर पर, 2 प्रस्तावों के साथ प्रस्तुत किया गया जिसमें एक दूसरे से बेहतर था, फिर से बोली लगाने के लिए युद्ध बनाने के बजाय, 2 प्रस्तावों में से बेहतर को स्वीकार कर लिया गया। हालांकि अधिकांश मामलों में, विक्रेता आपके प्रस्ताव का प्रतिकार या अस्वीकार कर सकता है यदि वे इसे किसी और को बेचे जाने से पहले स्वीकार नहीं करते हैं, जिससे आपको दूसरे प्रस्ताव का अवसर मिलता है। कुछ मामलों में, एक बोली-प्रक्रिया युद्ध को प्रेरित किया जाता है, जहां उच्चतम पेशकशकर्ता 3 या अधिक कुल ऑफ़र पेश कर सकता है क्योंकि कीमत बढ़ जाती है, और मैंने ऐसा देखा है जहां यह मूल्य पूछने से 50% से भी अधिक हो जाता है।

मूल्यांकन:

खरीदार सभी ऋणों के मामलों में कुछ हद तक सुरक्षित है और सभी नकद प्रस्ताव मूल्यांकन पर आकस्मिक हैं। यदि खरीदार $ 300k के लिए एक प्रस्ताव देता है, और मूल्यांकक कहता है कि यह $ 295k के लायक है, तो ऋण वाला खरीदार कभी-कभी अंतर को विभाजित करने के लिए अपना स्वयं का धन प्रदान कर सकता है, या कभी-कभी विक्रेता को नीचे आने के लिए कह सकता है। कभी बीच में मिल जाते हैं। वीए ऋण के साथ, यदि मूल्यांकन अनुबंध मूल्य के नीचे आता है, तो विक्रेता को पता होना चाहिए कि वीए ऋण वाला कोई भी व्यक्ति महीनों के लिए उस एक मूल्यांकन से प्रभावित होगा। एक पारंपरिक ऋण के मामले में, दूसरी ओर, विक्रेता के पास किसी अन्य खरीदार के लिए संपत्ति को वापस बाजार में रखने के लिए अधिक सहारा होता है और उम्मीद है कि कोई इसे प्राप्त कर लेगा और मूल्यांकक बिक्री मूल्य के लिए अधिक क्षमा कर रहा है। जबकि मैं चाहता हूं कि ऐसा नहीं था, मूल्यांकक लिस्टिंग मूल्य को देखता है, और अक्सर किसी भी पंख को चकमा न देने के लिए मूल्यांकित मूल्य को उस राशि के बराबर या उससे अधिक बनाने के लिए पक्षपाती होता है। एजेंट, खरीदार और विक्रेता समान रूप से इस मुद्दे पर काफी गर्म हो सकते हैं। 

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एस्केलेशन क्लॉज:

मैं अपने खरीदारों को जीतने में मदद करने के लिए नियमित रूप से एस्केलेशन क्लॉज का उपयोग करता हूं। एक एस्केलेशन क्लॉज के साथ, आप एक कीमत पर एक प्रस्ताव देते हैं, फिर अधिकतम बताएं कि आप जाने के इच्छुक हैं जो अन्य ऑफ़र द्वारा ट्रिगर किया गया है, आपके पास प्रतिबिंबित करने के लिए अपने ऑफ़र को बढ़ाने से पहले अन्य ऑफ़र की एक प्रति प्राप्त करने का अवसर है। वृद्धि खंड शर्तें। मैं आम तौर पर अगले उच्चतम ऑफ़र से 1% अधिक की अनुशंसा करता हूं, लेकिन यह अत्यधिक ऑफ़र की शर्तों पर निर्भर करता है। एक नकद गैर-आकस्मिक खरीदार $ 1k के साथ दूर होने में सक्षम हो सकता है, जबकि एक घर बिक्री आकस्मिक वीए खरीदार अगले उच्चतम प्रस्ताव से 3% के साथ बेहतर हो सकता है। जबकि कुछ संपत्तियों (अर्थात HUD घरों) के लिए वृद्धि खंड निषिद्ध हैं, आमतौर पर उनका उपयोग करने की अनुमति है।  यहां उस पर अधिक है।

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विक्रेता को पत्र:

इन्हें अक्सर खरीदारों को जीतने में मदद करने के लिए उपयोग किया जाता है, और मैंने देखा है कि जहां मैंने प्रतिनिधित्व किया था, वहां आर्थिक रूप से खराब खरीदार जीते थे, विक्रेता को पत्र प्राथमिक कारण बताया गया था। उस ने कहा, इसे जाने बिना अवैध होना भी बहुत आसान है, और संभावित रूप से विक्रेता को लिखे गए अधिकांश पत्रों में अवैध तत्व शामिल हैं। यहाँ उस पर अधिक है। 

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असामान्य तत्व:

ऐसे कई तरीके हैं जिनसे मैं अपने खरीदारों को आगे बढ़ने में मदद करना पसंद करता हूं, जो आमतौर पर ऑफ़र में शामिल नहीं होते हैं, जैसे कि एक ईमेल टेम्प्लेट जिसे मैंने समय के साथ लिस्टिंग एजेंट पर चीजों को आसान बनाने के लिए विकसित किया है (और चीजों को उपयोगी बनाने के लिए लिस्टिंग एजेंट उन्हें सकारात्मक प्रभाव देने में मदद कर सकता है)। मुझे एक प्रतिस्पर्धी एजेंट द्वारा बताया गया है कि मेरी पेशकश प्रस्तुति उत्कृष्ट है। यदि किसी खरीदार के पास अधिक मात्रा में नकदी है या वह उपरोक्त मूल्यांकन गारंटी प्रदान कर रहा है, तो मैं यह दिखाने के लिए कि खरीदार एक मजबूत स्थिति में है, धन का प्रमाण शामिल करना पसंद करता हूं। यदि खरीदार के पास एक मजबूत क्रेडिट स्कोर है, तो मैं इसे साझा करना पसंद करता हूं, और अगर खरीदार के पास ऋणदाता द्वारा खींचे गए क्रेडिट स्कोर की एक प्रति है और उसके पास मजबूत क्रेडिट है, तो मैं इसे दस्तावेजों में शामिल करना पसंद करता हूं।_cc781905-5cde-3194-bb3b- 136bad5cf58d_

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गृह निरीक्षण:

आमतौर पर खरीदार अनुबंध अनुसमर्थन के बाद गृह निरीक्षण प्राप्त करते हैं। कुछ खरीदार प्रस्ताव पेश करने से पहले घर का निरीक्षण करते हैं। अन्य खरीदार घर का निरीक्षण नहीं करते हैं। यदि बाद वाला मार्ग चुनते हैं, तो मैं अनुशंसा करता हूं कि खरीदार/एजेंट सभी सिस्टम युगों की जांच करें, एक लंबी सीढ़ी या ड्रोन वाले घर की छत की जांच करें, और जहां तक हो सके क्रॉलस्पेस और अटारी में जाएं। अधिकांश खरीदार के एजेंट ऐसा नहीं करेंगे और उनके पास उपकरण नहीं होंगे (अर्थात अधिकांश के पास सीढ़ी, लंबा पोल w/बोरस्कोप कैमरा, या ड्रोन नहीं है और आपको व्यावसायिक रूप से ड्रोन उड़ाने के लिए प्रमाणित होने की आवश्यकता है) भले ही वे चाहता था, लेकिन अगर आप मुझे उन्नत सूचना दें (यानी क्रॉलस्पेस के लिए कपड़े रखने के लिए, मेरे ड्रोन के लिए अनुमति का अनुरोध करने के लिए, और आधार स्थानों में एफएए प्राधिकरण प्राप्त करने के लिए जहां LAANC तत्काल अनुमोदन संभव नहीं है)।

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विक्रेता कब्ज़ा समझौते: ये कभी-कभी ऑफ़र जीतने के लिए प्रतिस्पर्धा से आगे निकल सकते हैं। यहां अधिक विवरण दिए गए हैं। 

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