הזמן הטוב ביותר לקנות בית
בעוד שהתשובה הקלה עבור חלקם עשויה להיות "עכשיו", עבור אחרים, זה לא כל כך פשוט. ישנם מספר גורמים שיש לקחת בחשבון בעת קבלת ההחלטה:
1. כספים
2. האשראי שלך (אלא אם קנית ב-$)
6. תחזיות/היסטוריה של ריבית (אלא אם כן קנייה בדולר)
1. כספים
לפני רכישת דירה, חשוב להיות ערוכים כלכלית לכך. אמנם זה נכון שהשווי הנקי של בעלי בתים גבוה עשרות מונים מהשוכרים בממוצע, אבל נכון גם שהחרטה הגבוהה ביותר של בעלי בתים על רכישתם היא ש"התחזוקה, עלויות אחרות יקרות מהצפוי" ( 1) . כדי לראות מה צריך בשביל לקנות בית, כנסו לעמוד שלי בנושא כאן . ישנן דרכים שונות להפחית את תחזוקת הבית ועלויות אחרות.
הפחתת עלויות ראשוניות:
להלוואות מסוימות (כלומר NACA) יש עמלות/עלויות סגירה מינימליות, לפעמים ניתן לוותר על עלויות מסוימות או לעטוף בהלוואה (כלומר עמלת מימון VA), לחלק מהלוואות אין דרישת מקדמה, תוכניות מסוימות להפחתת עלות הבית מסוגלות לקחת לדאוג למקדמה ולעלויות סגירה, ולפעמים המוכר יכול לעזור עם עלויות הסגירה. עבור אלה המחפשים לקנות חלק עליון ללא הון או לדעת איך לעשות זאת, הלוואות מתקן עליון הן דרך לעטוף את העלויות לתוך המשכנתא, והן זמינות עם הלוואות VA, FHA, קונבנציונליות, וכמה הלוואות אחרות (כלומר NACA). בעוד שחלקם מחכים עד שירדו להם 20%, כאשר רכשתי את הבית הראשון שלי, אני באופן אישי הגדלתי משמעותית את האשראי שלי עבור כמה מאות דולרים בלבד ואת השכלתי באשראי , השתמשתי בתוכנית להפחתת עלות הבית (שהסתכמה ב-3.5% מ- מחיר החוזה, אם כי הרבה יותר זמין בהתאם לנסיבות), הלוואה של 5% מתקן רגיל, קיבלה סיוע בעלויות סגירה של 3% מהמוכר, ביצעתי בעצמי כמה עבודות קלות, וחוץ מזה כדי להפחית את העלויות הראשוניות שלי._cc781905-5cde -3194-bb3b-136bad5cf58d_
ראה את ההיצע הנוכחי עבור התוכנית בתמונה למעלה כולל תעריפים נוכחיים כאן . זכור כי עבור המשאב לעיל, ללווים בעלי הכנסה מעל הממוצע (בהתאמה לגודל המשפחה) לאזור שלהם יש מגבלות על האזורים שבהם הם יכולים לקנות. כמו כן, NACA היא ללא מטרות רווח, כך שבעוד שהמספרים הניתנים לרבים הם ללא תחרות, זה קצת כמו DMV צפוף והתהליך אינו מיועד לבעלי לב חלש.
דרך נוספת להוזיל עלויות ראשוניות בשוק תחרותי מאוד היא להציע מחיר שהוא מעל המחיר המבוקש תוך בקשה של 3% עלויות סגירה על בית שאתה מצפה שיעבור מהר. בעוד שבמצב של הצעות מרובות זה אולי לא יעבוד, חלק מהבתים עדיין נמכרים עם הצעה אחת בלבד. בעיר מאוכלסת בצפיפות בשוק חם (פורטסמות' בקיץ 2021) סגרתי על בית שבו הרוכשים קיבלו 3% עלויות סגירה מכיוון שעלינו במחיר מעל מחיר המחירון בקצת פחות מ-3%. המקורב אמר שזו הפעם הראשונה מזה זמן שבו קונה מקבל סיוע בעלות סגירה של 3% או יותר. זה לא תמיד נחוץ אפילו בשוק חם, כפי שמעיד על נכס אחר שסגרתי עליו באביב 2021, שהקונה קיבל תמורת מעט מתחת למחיר המבוקש ועדיין מקבל כ-3.5% בסיוע בעלויות הסגירה עליו הסכים המוכר בחוזה .
הפחתת עלויות שוטפות:
אחריות לבית יכולה להיות דרך מאוד מועילה להפחית עלויות שוטפות, במיוחד בשנה הראשונה של בעלות על הבית ובמיוחד אם אין לך את ההון הנזיל הדרוש לכיסוי מערכות כשהן מתקלקלות. ביטוח דירה הוא עוד נכס מאוד מועיל להפחתת העלויות השוטפות שלך מדברים כמו סערות.
אחת הדרכים לצמצם את העלויות השוטפות היא למקד בתים בחיפוש הבית שלך שיהיו בעלי עלויות תחזוקה נמוכות. לדוגמה, זה כמעט מובן מאליו עם נכס בנייה חדש שנבנה על ידי בנאי בעל מוניטין. באוגוסט 2021, אשתי ואני רכשנו נכס חדש לבנייה ללא תחזוקה בחצר (מכוסה בדמי העמותה הנמוכים יחסית עבור מה שנכלל). גם לבתים שהם לבנים או קשיחים יש צורך בתחזוקה חיצונית מופחתת. בחלק מהבתים יש גגות שנבנו במשך יותר מ-50 שנה, גם אם הם בתים ישנים יותר, כמו אלה עם גג צפחה או פלדה. אפילו גג סטנדרטי ל-30 שנה הוא נהדר אם הוא הותקן היטב והוצב לאחרונה. לפעמים אפילו בבתים ישנים יש מערכות מעודכנות כמו HVAC, AC ומחמם מים. ניתן להאריך את החיים של יחידות HVAC ו-AC על ידי החלפת מסננים באופן קבוע והסכם תחזוקה רגיל כמו שיש לי על הנכס להשכרה במערכת שאינה ישנה. רכישת בית שמשתמש יותר בקומפוזיט חיצוני מאשר בעץ היא גם דרך לצמצם את התחזוקה. בית ללא עצים שיכולים ליפול עליו שאינו באזור שיטפון הוא דרך נוספת להוזיל עלויות. עמלות HOA נמוכות או לא הן דרך נוספת להפחית עלויות. כדי לצמצם את זמן טיפול הדשא שלי/$, עברתי לפחות 4 או 5 אנשי טיפוח דשא לפני שהסתפקתי באחד שעושה עבודה מצוינת במחיר נמוך בנכס ההשכרה שלי, וכמות הפעמים בחודש (בזמן שבו הדשא) גדל) הוא עושה עבודה שאני מפחית בהתבסס על העדפות השוכר. אמנם עדיין לא רכשתי אפשרות נוף רובוטית, אבל זה שיקול כבד שלי.
דרך נוספת להוזיל עלויות שרובם לא היו לוקחים בחשבון אבל עשיתי כשהייתי רווק היא להשכיר את החדרים בבית שלי. למרות שעשיתי הרבה מחקר על הנושא לפני זה כדי לעשות את זה היטב, ויודע שלחלקם יש סיפורי אימה, הייתה לי חוויה מצוינת. שכר הדירה שקיבלתי היה בערך כמו סכום המשכנתא שלי במהלך החודש או ה-2 כאשר בדקתי להשכיר 2 חדרים בבת אחת זמן קצר לפני שהתחתנתי.
למי שלא רוצה להשכיר חדרים בביתם אבל רוצה משהו דומה, רכישות דופלקס, טריפלקס וקוואדפלקס הן אופציה.
ראה עוד על הפחתת עלויות להלן בסעיף סיוע פיננסי .
2. האשראי שלך ( אלא אם קנית בדולר או באמצעות הלוואה שבה לא נחשב ציון אשראי)
בעוד שלחלק מהלוואות יש שיעור אחיד לאחר עמידה בדרישות המינימום, לרוב ההלוואות יהיו שיעורי ריבית שונים בהתאם לאשראי שלך. אם אתה מצליח לשפר במהירות את האשראי שלך כדי לקבל שיעור הלוואה טוב בהרבה, אולי כדאי לחכות, אם כי אם הריביות, המשתנות לאורך זמן, יעלו מהר יותר ממך, זה עלול להיות הפסד נקי ל רגע, אז יש את מרכיב הסיכון הזה. כדי לראות עוד על קרדיט, היכנסו לעמוד שלי בנושא כאן .
3. צרכי החיים שלך
אם אתם עומדים להתמקם בהמפטון רואדס שמגיעים מגרמניה, זה קריטי שתקבלו השכרה או רכישה בהקדם. אם אתה מבצע השכרה תחילה, ואז מצפה להיות מוצב במקום אחר בעוד 4 שנים, סביר להניח שתפסיד חלק כלכלית אם השוק יתחזק בשנה הבאה (בדרך כלל הוא עושה זאת אך לראות תחזיות הערכה לשנה אחת לפי מיקוד, ללכת לכאן ב-Zillow. זה יכול להיות הרבה פחות יקר לעשות שהות ממושכת עם דיור זמני לחודש או 2 כאן מאשר לשכור לשנה. יש קונים שבוחרים לרכוש לפני אי פעם שהם מגיעים לאזור, ויש לי הרבה אפשרויות דיגיטליות לכך, כמו גם טלפון מצלמה מעולה לווידאו חי.
חלק מהקונים הפוטנציאליים זקוקים לבית ייחודי שאולי לא יהיה זמין להשכרה מכיוון שהמלאי להשכרה נמוך בהרבה מאשר לרכישה בהמפטון רואדס ובסביבתו ומכיוון שבעלי הבית לא יאפשרו דברים מסוימים לעתים קרובות. לדוגמה, ב-24 השעות האחרונות בזמן כתיבת שורות אלה דיברתי עם מישהו שאחת הסיבות שהם רצו לקנות הייתה כי היו לו 3 כלבים וחתול, הם קיבלו עבודה באזור כפרי, וידעו שהאפשרויות שלהם. להשכרה תהיה מוגבלת.
תנאי שכירות הם גורם נוסף שיש לקחת בחשבון. אם אתה שוכר נכס ואין לך תנאי חכירה מראש בחוזה השכירות שלך בנוגע לשבירת חוזה השכירות שלך, אתה עלול להיות במצב קשה אם אתה רוצה לשבור את חוזה השכירות שלך לפני רכישה. בעוד שבמקרים מסוימים, כדאי לשבור את חוזה השכירות שלך, במקרים אחרים, כגון אם השוק צפוי לרדת מעכשיו לעכשיו בגלל תנודות עונתיות והריביות היו צפויות לרדת בינתיים. טוב, יכול להיות עדיף לצאת מחוזה השכירות.
4. חלופת ההשכרה
בכל פעם ששוקלים רכישה, עדיף להריץ את המספרים על השכרת בית (או חדר במקרים מסוימים, במיוחד עם רווקים). יש לי כאן עמוד שמוקדש לנושא .
חלק מהשוכרים משלמים פחות מדי דמי שכירות מכיוון שהבעלים שלהם הם אנשים שהם מכירים וייתכן שהמשכירים לא מקבלים החלטה בעיקר על סמך רווחים או שהם יכולים להיות מודאגים מדי לגבי שוכרים גרועים. לאחרונה ראיתי נכס במצב הגון נמכר בו הם השכירו אותו רק לאנשים שהם מכירים תמורת $1000-$1200 לחודש בעוד שמחיר השכירות של Zestimate בזמן המכירה היה $1650. במיוחד אם תהיו באזור רק לטווח קצר, ואם בתקופה שבה תחזיות ההערכה נמוכות, אפשרות כזו יכולה להיות עדיפה על קנייה.
5. השוק באזור הנחשב שלך בהתחשב במגמות עונתיות ותחזיות הערכה.
כדי לראות את ההיבט הזה של הדברים, אני מציע את הדף שלי בנושא.
כפי שניתן לראות לעיל, מחירי הדירות אינם רק קו ישר, אלא חווים שיאים ושפל עונתיים. בדרך כלל יש שיא קיץ (לרוב ביוני) ושפל חורף (לרוב בינואר). השיאים והשפל הללו נובעים בעיקר מחוזים שקורים בסביבות 30-35 ימים לפני כן.
בדוגמה למטה ( קישור למידע עדכני ), רוכש דירה בחודש מרץ שמתכנן רכישה באוגוסט עשוי להיות עדיף לשלם 3,000 דולר נוספים כדי לשבור את חוזה השכירות שלו מוקדם אם הוא קונה ואם תחזיות ההערכה של Zillow מדויקות אפילו במידה מרחוק, אלא אם כן ירכוש בית של ערך נמוך כל כך (כלומר 25,000 $) שהשבח של 5.7% (174,000$/164,689= 1.0565$) (בערך 1400$ על 25,000$) לא יעלה על עמלת הפסקת החכירה בסך 3,000$. לעומת זאת, ברכישה של $100,000, סכום ההערכה החזוי הזה יהיה כ-$5,650 (הרבה יותר מ-$3,000), ואם 1,000,000$, ההערכה החזויה תהיה $56,500. הסכומים והפוליסות של הפרת חכירה משתנים, לכן חשוב לקבל את התנאים כאשר שוקלים רכישה ומשווים זאת להערכה החזויה תוך התחשבות בגורמים אחרים. זכור גם את תשלומי הקרן שיבוצעו מעכשיו ועד למועד שבו חוזה השכירות שלך יסתיים אם תפר את חוזה השכירות שלך מוקדם.
6. תחזיות/היסטוריה של ריבית (אלא אם כן קנייה בדולר)
אני כותב את הקטע הזה ב-18/3/21. קוביד-19 הוא דוגמה שבה הריביות ירדו מאוד לאורך זמן כדי לעורר את הכלכלה להתאושש. בפברואר/מרץ 0f 2021 הם התחילו לעלות במהירות ואני לא אתפלא בכלל אם הם יעלו משמעותית במהלך השנה הבאה, עד כדי כך שאוכל לבחור בריבית גבוהה ב-0.25% ולהוציא תוספת לתקופה ממושכת נעילה (עד 180 ימים). בעוד שהריבית השנייה תהיה בהתחלה ריבית נמוכה יותר, אני לא יכול לנעול עד 60 יום מהסגירה שלי ביולי. אני מצפה שהשיעורים יהיו גבוהים ב->.25% עד אז והם יהיו אפילו גבוהים מזה אם התעריפים ימשיכו לעשות את מה שהם עשו ב-5 השבועות האחרונים. על פי מאמר שפרסם קיפלינגר ב-18 במרץ 2021, "העלייה בריבית ל-10 שנים תגרום להעלאת ריבית המשכנתא, מ-3.1% כיום ל-3.5% עד סוף השנה ." שיעור 10 השנים עלה מ-.555% ב-8/5/2020 ל-1.704% נכון ל-3/19/21.
7. סוג ההלוואה/ סיוע הפיננסי שבו תשתמש אם רלוונטי
תוכניות להפחתת עלות הבית עשויות לייצר חיסכון עצום לפעמים, במיוחד עבור אלה שלא היו בבעלותם בית ב-3 השנים האחרונות של מתחת ל-80% מההכנסה החציונית עבור גודל משק הבית שלהם או קונים באזורי הכנסה מתחת לחציון. סיוע בתשלום מקדמה זמין בהמפטון רואדס עבור עד $40,000, ניתן לסבסוד ממשלתי, ממש מחצית מהבתים (ללא תקרת הכנסה!), ושיעורי הריבית עם תוכניות נמוכים עד 0%.
תוכניות מסוימות עשויות להימשך חודשים או עד שנה להעפיל אליהן. לעתים קרובות הזמן הזה שווה את זה, אבל זה תלוי בגורמים כמו מגמות בשוק. אם אתה חוסך $5,000 על ידי שימוש בתוכנית, אבל השוק מעריך יותר מ-$5,000 בזמן הזה עבור הבית שהיית קונה, פשוט הפסדת כסף ובזבזת זמן כשהיית יכול לקבל הון עצמי ולהחזיר את המשכנתא שלך עם הקרן הרגילה שלך תשלומים במהלך תקופה זו.
במקרים מסוימים, קונים מתחילים בהדרגה להרוויח יותר מדי כסף כדי להיות זכאים לתוכנית להפחתת עלות הבית (לרוב התוכניות יש תקרת הכנסה). במקרים אחרים, ראיתי איפה הם לא מרוויחים מספיק כדי להיות זכאים לתוכנית (כלומר הלוואות של Habitat for Humanity של 0% ריבית באזור שלנו שיש להם מינימום ומקסימום הכנסה). לחלק מהתוכניות יש גם מגבלות על נכסים, לעתים קרובות עם חריגים מסוימים כמו כלי רכב. חשוב לקנות לפני שאתה מפסיק עם תוכניות כאלה. תוכניות מסוימות זמינות רק לזמן מוגבל, כמו התוכנית שבה השתמשתי (לא זמינה עוד) תמורת סיוע של 4,000 דולר במקדמה בהלוואה רגילה לתיקון, ללא קנסות עבורי בהפיכתי לנכס להשכרה כמה שנים מאוחר יותר (ואילו רוב התוכניות להפחתת עלות הבית אינן אפשריות עם הלוואת גמילה ולחלקן יש מספר שנים שאתה צריך לחיות שם כדי למקסם את הסיוע).
8. הבית בו אתה גר כעת
אם אתה יכול לקבל שכר דירה חינם (כלומר, במצבים מסוימים של חיים עם ההורים), או שכר דירה מסובסד בכבדות (כלומר סעיף 8), זה גורם חשוב שיש לקחת בחשבון.
במקרים מסוימים, בעלות על בית יכולה להיות אפילו טובה יותר מאשר שכר דירה חינם (כלומר אם משכירים חדרים בהצלחה עם שוכרים טובים שמכסים או עולים על המשכנתא, תוך שהם עדיין מקבלים רווחי הון משבח וסכומי שכירות שעולים מהר יותר מסכומי המשכנתא). עם זאת, רבים אינם רוצים להשכיר חדרים. אמנם אשתי לעולם לא הייתה נותנת לי להשכיר חדרים בבית שלנו, אבל בעודי רווק הצלחתי לקבל שכר דירה מהשכרת חדרים בזמן שגרתי שם שחרגו מהמשכנתא שלי במבחן שעשיתי חודש אחד. אם הייתי נשאר רווק, כנראה שהייתי ממשיך לעשות את זה, אבל התחתנתי חודשים לאחר מכן.
אם אתה מקבל שכר דירה חינם ומשקיע את הסכום שאתה משלם עבור שכר דירה בהשקעות רוט IRA, IRA והשקעות אחרות שבהן הייתה לך היסטוריה של השגת תשואות חזקות (לעומת אי השקעה/חסכון של הכסף שהיית משלמים כמו רבים עם שכר דירה חינם לא עושים בגלל הקושי במשמעת עצמית), שכר דירה חינם מסתדר לך אם אתה לא רוצה להשכיר חדרים אם רכשת בית.
אם אתה מקבל סובסידיות דרך Hosing Choice Voucher (HCV) https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/homeownership "The... מאפשר למשפחות הנעזרות בתוכנית HCV להשתמש בשובר שלהן לרכישת בית ולקבל סיוע חודשי בעמידה בהוצאות בעלות על הבית". עם זאת, זה קריטי לקבל כל מקדמה או סיוע מתמשך עם אישור משכנתא לפני בדיקת בתים או הצעת הצעה.
9. הבית שתבחרו
כמה מהחרטות העיקריות של בעלי בתים מסתכמות בבית שהם בחרו. כפי שפורסם לעיל, עלויות תחזוקה ועלויות אחרות גבוהות מהנתפסות היא החרטה מס' 1 של הקונה. חלק מהבתים יהיו בעלי תחזוקה גבוהה, ואחרים, אפילו באותו מחיר, תחזוקה נמוכה. בית גדול, ציפוי עץ, בן 100 שנה במצב רעוע מוקף בעצים גבוהים עם ענפים מעל הגג תמורת 500,000 דולר על 10 דונם יהיה תחזוקה הרבה יותר גבוהה מאשר בית קטן, כפרי, של 150,000 דולר שיושב על 0.25 דונם ללא עצים תלייה שלא נבנתה כל כך מזמן והשתמשה בחומרים כמו ציפוי לבנים, גג פלדה וסיפון מרוכב שיכול להחזיק מעמד זמן רב.
כאשר בוחנים את בחירת הבית, המיקום חשוב מאוד.
לאזורים שונים יש חוקים שונים ( דוגמה לנשק חם; השכרת חדרים לדוגמה ), שיעורי מס שונים, מחוזות בתי ספר שונים, צפיפות אוכלוסייה שונה ועוד.
לזמן הנסיעה לבדו יכול להיות הבדל איכותי וכמותי גדול.
9. פיזור מיתוסים
אני מקווה שעד עכשיו הצלחת לצבור ידע נוסף על הזמן הטוב ביותר לקנייה. שיתפתי היבטים רבים שיש לקחת בחשבון. בעוד שחלקם אינם מוכנים לרכוש באופן אישי, הרכישה שלי במסגרת חוזה בזמן כתיבת סעיף זה (7/2/21) היא עדות לכך שמנקודת המבט של השוק, אני מאמין שעכשיו (7/2/21) הוא יחסית זמן טוב לקנות בית.
מיתוס: הבועה עומדת לקפוץ בכל עת!
עובדה: תחזיות היציאה לשנה ב-SE VA הן חזקות, תחזיות היציאה ארוכות יותר הן אפילו חזקות יותר. הגורמים שתרמו להתרסקות 2008 אינם קיימים. יש לנו מצוקת דיור, הגבלות הרבה יותר טובות על הלוואות, ומחירי המגורים עולים בזמן שהמחירים המסחריים ירדו בגלל קוביד-19, כשעסקים רבים שלעולם לא היו מחשיבים עובדים מרוחקים, שוקלים זאת כעת בטווח הארוך כפי שהם" ראיתי את העלות האפקטיבית של זה ואת האופי המיותר של חלק מהמשרדים הקודמים שלהם.
מיתוס: הקונים היחידים שיכולים להתחרות בשוק זה הם קונים במזומן
עובדה: אמנם יש אחוז גבוה יותר של קונים במזומן מהרגיל, אבל רוב הקונים שלי לא קונים במזומן.
מיתוס: המוכרים לא עושים שום הנחות ואני אצטרך הרבה $ ביד כדי לקנות
עובדה: כפי ששיתפתי בסעיף 1, חלק מהמוכרים עדיין משלמים עלויות סגירה וחלק מהבתים עדיין פועלים לאחר הצעה אחת בלבד. אמנם ערבות הערכה מועילה בתרחיש של הצעות מרובות, אבל זה לא תמיד הכרחי, ובדרך כלל אני לא ממליץ עליה בתרחיש של הצעה אחת. יש עדיין תוכניות שיכולות להפחית את עלויות הבית של קונים רבים.
מיתוס: המקום היחיד שמכירים בתים הוא עלייה:
עובדה: בעוד שבנייה חדשה לא נוטה לרדת במחיר עונתית, מכירה חוזרת כן, כך שאם תבחר בין רכישה בקיץ לקנייה בדצמבר, בדרך כלל תמצא מחירים נמוכים יותר ופחות תחרות בדצמבר, כאשר ינואר כמעט תמיד הוא המחירים הנמוכים ביותר של כל שנה נתונה למרות שבשוק המתגבר במהירות ינואר בדרך כלל יהיה גבוה יותר בשנה הבאה מאשר במרץ הקודם.